Рассрочки и трейд-йн: как покупать жилье, когда ипотека стала дорогой и недоступной - «Дайджест»

Рыночная ипотека после повышения ключевой ставки стала слишком дорогой для большинства покупателей квартир, доступность льготной ипотеки после ухудшения условий по госпрограммам тоже снизилась. Редакция IRN.RU разбиралась, как купить квартиру тем, кому ипотека не по карману.

Ипотека встала

На сегодняшний день на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения условий выдачи льготной ипотеки на рынке новостроек Москвы доля ипотечных покупок в общем объеме снизилась до 52% против 80% в сентябре–декабре 2023 года, подсчитали в «Инком-Недвижимость».

Похожие данные привели и в «Метриум»: доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы в феврале 2024 года сократилась с 76% до 60%. Клиенты откладывают покупку квартир с привлечением заемных средств в связи с практически полным сворачиванием льготных кредитов и ожиданием смягчения условий выдачи семейной ипотеки, говорит управляющий директор компании Руслан Сырцов.

По информации агентства «Этажи Прайм», если в январе 2024 года доля ипотечных сделок на рынке новостроек массового сегмента Москвы составляла 79%, то в феврале она снизилась до 65% на фоне ужесточения условий выдачи ипотеки.

«Спрос на ипотеку сегодня существенно ниже, чем год назад. По рыночным ставкам люди берут небольшие суммы на небольшой срок. Например, если требуется доплата при переезде в квартиру большей площади, – поделился наблюдениями генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук. – Спрос на льготные программы выше, но и уровень отказов гораздо выше по этому продукту».

Процент отказов растет

В первые месяцы 2024 года доля отказов по ипотечным кредитам выросла, рассказали опрошенные эксперты. Причем в феврале по сравнению с январем одобряемость банков по заявкам на первичное жилье немного подросла – с 60,3% до 61,8%. Однако после вступления в силу ограничений ЦБ с 1 марта 2024 года, она вновь начала снижаться и за первые недели марта достигла уровня 55,7%, рассказала директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.

«Несмотря на то, что банки не разглашают причины отказов, большинство из них связаны с закредитованностью потенциальных заемщиков, при этом нередко банки учитывают не только оформленные кредиты, но и различного рода рассрочки, кредитные карты и даже кредиты, которые были одобрены, но не получены, если по ним не истек срок одобрения», – объяснила эксперт.

Причем отказы приходят не только по вновь отправленным на рассмотрение заявкам, но даже по тем, которые уже были одобрены ранее, с неистекшим сроком решения, то есть на этапе согласования объекта идет повторное одобрение заёмщика. Даже когда клиент подобрал объект, подготовил отчет об оценке и отправил документы на рассмотрение в банк, можно получить отказ, добавляет директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова.

Рост отказов по заявкам на льготную ипотеку Александр Тихончук из «Роял Финанс» связывает с исчерпанием многими банками выделенных лимитов, а также с уменьшением размера субсидирования льготных ипотечных кредитов из бюджета.

«При этом, если ранее, когда до момента окончания сроков действия госпрограмм оставалось еще достаточно много времени, но у банков периодически заканчивались лимиты, ряд из них продолжали одобрять заявки и ставили заемщиков в очередь на ожидание выдач, то сейчас, столкнувшись с ажиотажным спросом в прошлом году, ряд игроков принимают отрицательные решения уже на моменте одобрения», - обратила внимание аналитик АЦ «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

По рыночным ипотечным программам проблем с одобрением, по словам Александра Тихончука, сейчас нет, но и желающих брать кредиты по таким процентным ставкам тоже очень немного. И в сложившейся ситуации застройщики вынуждены использовать различные способы для привлечения покупателей.

Рассрочка от застройщика набирает обороты

Рассрочка платежа становится наиболее популярным способом покупки первичных квартир: в феврале этого года количество сделок с ней выросло на 60% в годовом выражении и на 40% по отношению к показателю декабря 2023 года, отмечает директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

«Рассрочка в 2024 году только набирает обороты, так как при высокой ключевой ставке в 16% спрос на ипотеку охлаждается. Если в прошлом году застройщики неохотно предлагали рассрочку до 2–3 месяцев, то сейчас достаточно иметь ПВ 20%, а остальное гасить ежемесячными платежами в течение года, при этом будут 5% на остаток. Можно оформить на два года, тогда на остаток будут начислять 10%. Через один или два года возможна 100%-ная оплата остатка или переход на ипотеку», - рассказывает Валерий Кочетков.

Ряд застройщиков сегодня готовы предоставлять клиентам рассрочки при первом взносе от 5%, отметила ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль» Марина Шадрунова. Рассрочки на год могут быть и вовсе беспроцентные. По словам эксперта, вариантов таких программ стало больше и они стали более индивидуальными и интересными. Срок, на который застройщики предоставляют рассрочку, колеблется от 1 до 120 месяцев, самые распространенные варианты - на 1-3 года, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

В целом рассрочки сегодня представляются в почти 40% проектов на первичном рынке, по данным «Метриум». В количественном выражении, по информации «Этажи Прайм», беспроцентная рассрочка доступна в 53 проектах «старой» Москвы, что составляет 38,1% от общего числа проектов, а платная рассрочка, занимающая 41,8%, представлена в 58 проектах.

«Число подобных маркетинговых предложений в 2024 году значительно растет на фоне ужесточения условий оформления ипотеки. В целом по рынку спрос на рассрочки превышает 10% от всех сделок, а в премиальном и элитном сегменте – достигает 50%», - констатировал Руслан Сырцов.

Трейд-ин возвращается

Эта программа работает по аналогии с автомобильным рынком – девелопер выкупает вашу квартиру, а средства идут в зачет покупки нового жилья.

Трейд-ин много лет присутствует в структуре сделок большинства застройщиков. Просто при высоком спросе, как, например, в 2020-2021 гг., этому инструменту привлечения клиентов уделяли меньше внимания, а в 2024-м будут уделять больше, так как спрос снижается, впрочем, как и возможность покупателей приобрести квартиру с оплатой 100%, обращает внимание Валерий Кочетков из «Инком-Недвижимость». А с помощью трейд-ин вполне можно купить современную новостройку без привлечения ипотечных средств либо с минимальным ипотечным займом.

Такой способ покупки жилья пока лишь набирает силу, поскольку долгое время у рынка не было острой нужды в этой услуге, подтверждает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Сейчас же на фоне снижения доступности кредитов на готовое жилье и увеличения сроков его продажи актуальность выкупа квартир снова начала расти. По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля трейд-ина на рынке жилья составляет не более 10-15%.

«Как правило, при трейд-ине производится оценка имеющейся квартиры, и она может быть либо выкуплена, либо пойти в зачет при приобретении нового жилья. Но здесь нужно учитывать, что при трейд-ине цена выкупа объекта недвижимости может быть ниже на 20-25% от рыночных значений», - предупреждает Ригина Гордеева.

По данным «Метриум» такой инструмент покупки жилья предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Максимальное число сделок по данной схеме происходит с жильем массового сегмента. Однако девелоперы используют трейд-ин и при реализации недвижимости бизнес-класса, изредка – премиум-класса.

Траншевая ипотека: есть нюансы

Кредит на покупку жилья, выдаваемый банком частями, тоже набирает популярность на фоне ужесточения условий ипотеки. Такой продукт предусматривает небольшие начальные выплаты до ввода дома в эксплуатацию, после чего платежи увеличиваются, поскольку начисление идет на ту сумму, которая была выдана банком в качестве первых траншей.

«К примеру, цена объекта 12 000 000 руб., достаточно иметь первоначальный взнос 15% – это 1 800 000 руб. Тогда тело кредита будет составлять 10 200 000 руб. На время стройки, а это может быть от года до трех лет в зависимости от проекта, банк выдаст первый транш от тела кредита в размере 10% – 1 020 000 руб. И именно от этой суммы будут рассчитаны ежемесячные платежи заемщика на время стройки дома, что значительно ниже и комфортнее, чем от общей суммы кредита. После ввода дома в эксплуатацию выдается остальная сумма кредита, и тогда ежемесячный платеж становится выше», - привел примерный расчет директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Однако ставки по траншевой ипотеке могут быть выше, и не все льготные программы совместимы с такой ипотекой, предупреждает Ригина Гордеева. Кроме того, она может действовать только на ограниченный перечень объектов, в том числе на наиболее дорогостоящие, по сравнению с другими проектами этого же застройщика, отмечает аналитик АЦ «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

Главный плюс траншевой ипотеки - это снижение долговой нагрузки для покупателей жилья до ввода дома в эксплуатацию, что особенно привлекательно для тех, кто находится в процессе продажи имеющейся недвижимости или вынужден снимать жилье. Впрочем, пока широкого распространения такая ипотека не получила, отметила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева: на данный вид ипотеки выделяются определенные лимиты, поэтому застройщик используют ее до исчерпания лимитов.

Аккредитив: есть риски

Еще один из набирающих популярность альтернативных способов оформления ипотеки и покупки жилья в сегменте новостроек. При сделках с использованием аккредитива банк не переводит полученные денежные средства на эскроу-счета в полном объеме, а хранит их на специальном счете, имея доступ к ним, говорит Ригина Гордеева из компании «Этажи Прайм» в Москве. Как правило, при такой схеме банки могут снижать размер ипотечной ставки или не взимать комиссию за выдачу льготных кредитов, если она у них предусмотрена.

Многие банки сейчас предлагают ипотеку с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами), добавляет Руслан Сырцов из «Метриум». Первый оплачивается сразу после регистрации, а второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В практическом плане эта схема напоминает траншевую ипотеку. Сейчас такой вид жилищного кредитования, по словам эксперта, широко востребован.

Правда, использование аккредитива создает риски для заемщика: аккредитивный счет, в отличие от эскроу-счетов, не застрахован, поэтому в случае банкротства застройщика средства с него могут просто пропасть, предупреждает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Напомним, ранее Центробанк уже назвал такую схему покупки жилья рискованной для заемщиков.

Лизинг ушел с рынка

Лизинг на рынке жилой недвижимости не прижился от слова «совсем», говорят эксперты. Несмотря на предложение Минфина развивать лизинг как альтернативу ипотеке, этот маркетинговый инструмент пока не востребован, отмечает Руслан Сырцов из «Метриум». Данная схема отличается гибкостью – индивидуальным графиком внесения платежей. В то же время на период выплат недвижимость остается в собственности у лизингодателя, тогда как по договору вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом.

«В результате на квартиру может быть наложен арест из-за юридических проблем, возникших между текущим собственником и другим лицами. Более того, по общему правилу, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента по завершении выплат. Сторонам необходимо установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Отсутствие этого пункта в соглашении часто становится почвой для злоупотреблений», - рассказал эксперт.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой, на сегодняшний день данный тип реализации жилья практически не представлен на рынке.

Индивидуальные условия и скидки

В отсутствии доступной ипотеки, к которой за последние годы привык рынок, застройщики используют различные способы для привлечения покупателей, в том числе предлагают индивидуальные условия приобретения, где размер скидки может быть обсужден непосредственно при сделке, отмечает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.

В 2024 году средний размер скидок, по ее наблюдениям, увеличился до 6,45%, а максимальный дисконт достиг 35%. Скидки применяются в 75% жилых комплексов столицы, что является значительным увеличением по сравнению с прошлым годом.

Причем, если раньше максимальные дисконты предлагались в проектах с апартаментами — потому что на них не распространяются льготные ипотечные программы, то сейчас чемпионы по скидкам — проекты с официальным жилым статусом. См. «Новостройки Москвы в марте: скидок становится все больше».

Кроме того, сегодня почти все застройщики предлагают отделку как дополнительную опцию (дозаказ). Плюс в договор долевого участия стали добавлять не только отделку, но и мебель, бытовую технику. А еще застройщики стимулируют агентов активнее продавать их проекты, разыгрывая между ними ценные подарки, поделилась ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль» Марина Шадрунова.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер