Рынок офисной недвижимости Москвы: что год грядущий нам готовит - «Аналитика рынка»

Прошлый год из-за политических и экономических потрясений был крайне сложным для рынка офисной недвижимости. В частности, одним из потрясений стал массовый отток зарубежных компаний из РФ. О том, как сейчас обстоит ситуация с офисной недвижимостью в Москве, рассказала партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.

Магия чисел

Согласно озвученным Зиминой данным, общий объем предложения по итогам I квартала 2023 года составил среди прайм-офисов 565 тыс. кв.м, в классе А – почти 4,8 млн кв.м, класса B – более 12,6 млн. При этом за квартал премиальной офисной недвижимости вообще не вводили, в классе А ввод составил 21,9 тыс. кв.м, в классе B — всего 5 тыс. "квадратов".

Доля свободных площадей по всем категориям составила 9,7%. Показатель вырос на 0,6 п.п. по сравнению с 2022 годом.

Зимина уточнила, что в целом строить стали меньше. Пиковые показатели были пройдены до 2017 года. Также сейчас сильно поменялся процентаж по тому, что строится и для чего.

Из ключевых трендов структуры ввода офисов Зимина отметила увеличение проектов, реализуемых в продажу блоками или целиком. в последние годы возросла доля проектов формата BTS. Такая финансовая модель проще, потому что не нужно использовать много заемных средств. В основном там базируются государственные компании, то есть такие офисы зачастую строятся сразу под большие корпорации, у которые есть своя земля и ресурсы для строительства.

Она добавила, что в 2022 году на рынок для аренды и продажи вышло 26% объема ввода.

Передай другому

По оценке компании, в январе 2023 года субаренда составила 166 тыс. кв.м, а в апреле 2023 года – уже меньше, 152, 2 тыс. кв.м. Данные офисы – это не нужные более арендаторам помещения, которые они пытаются реализовать самостоятельно.

По словам Зиминой, все 152,2 тыс. кв.м – это офисы компаний с подписанным долгосрочным договором аренды, то есть там нет права выхода в любой момент.

"Если не будет долгосрочных договоров аренды, если не будет этих 5 лет, 3 лет, у нас не будет с вами новой стройки. Нет смысла девелоперам строить хороший продукт, если через год вы при желании уменьшить на 30 кв.м помещение или увидели скидку в соседнем здании, вы можете уехать", — прокомментировала Зимина.

Она подчеркнула, что хороший тренд заключается в том, что в апреле 2022 года был сильный рывок вверх, и дальше рынок приблизительно к этим цифрам приблизился. Эксперт отметила, что потенциал субаренды, потенциал выхода иностранных компаний подходит к концу. Самые большие компании уже заявили о своем желании либо остаться, либо уехать.

Структура спроса

"Не сильно поменялись ключевые секторы, которые участвуют в рынке. Это компании, в которых так или иначе заявлена телекоммуникационная или IT- составляющая", — пояснила Зимина.

Так, на долю сектора ТМТ пришлось 20% в I квартале 2023 года. Еще 16% занимают компании производственной сферы и 13% — компании банковского и финансового сектора.

Сейчас объем офисов, занимаемых в столице иностранными компаниями, составляет от 500 до 700 тыс. кв.м. По мнению Зиминой, количество иностранных арендаторов еще до 2014 года стало снижаться. В 2014 году, после изменения долларовой составляющей, их стало еще стало меньше. Эксперт полагает, что сейчас столичный рынок находится в этом ключе на минимальном уровне, но нельзя сказать, что иностранных компаний нет.

На текущий момент доля российских арендаторов составляет 87,3%, иностранных – 12,7%.

В ногу со временем

Понятно, что в ситуации высокой вакинсии спросом пользуются далеко не все офисы подряд. Так, среди ключевых запросов – рост показателя кв. м на человека, большее количество лаунж-зон и мягких поверхностей для работы, разнообразие видов рабочих мест, яркий дизайн и экологичность.

Среди новых трендов Зимина назвала запрос на кабинеты, большую VIP-зону и наличие приемной. Эксперт подчеркнула, что все кастомизировано, сделано под человека.

Еще один тренд – наличие VIP-зоны санузлов. Есть часть компаний, где у высшего менеджмента — отдельные уборные с душевыми. По мнению эксперта, это говорит о том, что понятие "офис" и "дом" смешивается.

Денежные дела

По состоянию на IV квартал 2021 года число доступных арендных блоков объектов класса А внутри ТТК до 30 тыс. рублей за кв. м в год составляло 39 блоков площадью 48,26 тыс. кв.м, а в I квартале 2023 года – 102 блока площадью 100,3 тыс. кв.м. По ставке свыше 30 тыс. рублей за "квадрат" в год в последнем квартале 2021 года было 122 блока площадью почти 132,9 тыс. кв.м, в I квартале 2023 года – 202 блока площадью около 229,8 тыс. кв.м.

По словам Зиминой, в 2,6 раза увеличилось количество блоков по ставке менее 30 тыс. рублей за кв.м в год. Также в 2,1 раза вырос объем предложения по данным ставкам.

"Ставки растут, потому что добавилось очень много качественного дорогого продукта. Но постепенно он подровнялся разными путями, сгладился тренд. Сейчас мы сильно отстаем от предыдущей точки двадцать первого года. При этом класс B очень "ровненько" идет", — пояснила Зимина.

Если раньше все дешевле становились объекты за МКАД, а все дороже в пределах МКАД, то сейчас дела обстоят иначе. Так, динамика среди объектов класса А составила +1,5% по итогам I квартала 2023 года по сравнению с последним кварталом 2024 года. Сейчас ставка составляет 26,2 тыс. рублей за кв.м в год.

В классе B средняя ставка снизилась на 0,8% за этот же период и составила 17,4 тыс. рублей за "квадрат" в год. В категории "прайм" тоже отрицательная динамика (-6,1%), ставка составляет 42,2 тыс. рублей за кв.м в год.

Прогнозы

В 2023 году к вводу планируется 534,8 тыс. кв.м офисной недвижимости, при этом более 80% составят помещения класса А. Большая часть прогнозируемого ввода — 42% — будет предлагаться к реализации в формате аренды. Объем площадей для продажи составит 35%, BTS-проекты – 7%, а помещения в формате аренды/продажи – 16%.

В 2024 году прогноз ввода составляет 681,25 тыс. кв.м, а в 2025 году – 696,4 тыс. кв.м.

"Если у нас будет стабилизированная ситуация, как сейчас, новых негативных новостей не будет, я все-таки верю, что вакансия в А классе начнет снижаться, в классе B тоже небольшими объемами. И так или иначе ставка аренды точно падать не будет, наоборот, новые здания ее могут чуть-чуть поднять", — прогнозирует Зимина.

Согласно ее ожиданиям, ставки в классе А составят в 2023 году 26-27 тыс. рублей за кв.м в год. Вакантность будет на уровне 11-12%. В классе B ставка составит 17,5-17,6 тыс. рублей за кв.м год, а вакантность – 7,5-8%.

В случае негативного сценария ставки составят 24-26 тыс. рублей за кв.м в год, а вакантность составит уже 12-14%. В классе B ставка в таком случае может снизиться до 17-17,5 тыс. рублей за кв.м в год, а доля свободных помещений достигнет 8,5-9%.