Лимит семейной ипотеки в миллионниках удвоят: вырастут ли цены? - «Аналитика рынка»

Юлия Судакова, Татьяна Демидова, Елена Корсунская, Владимир Давыденко
Источник: ЦИАН

Циан.Журнал опросил экспертов рынка, чего ждать от анонсированного увеличения лимита семейной ипотеки в городах-миллионниках. Стоит ли торопиться с покупкой жилья или лучше подождать? Что будет с ценами на недвижимость и спросом?

На днях комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложил Минстрою в два раза увеличить лимит по семейной ипотеке в крупных городах. Если эту инициативу реализуют, в российских миллионниках максимальная сумма кредита может вырасти с 6 до 12 млн рублей.

Пока что лимит в 12 млн действует только в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Учитывая, что с 2018 года, когда заработала семейная ипотечная программа, жилье по всей стране подорожало и 6 млн покупателям уже не хватает, депутаты предлагают распространить это условие и на другие города.

ДЛЯ СПРАВКИ

Семейная ипотека — это программа жилищного кредитования по сниженной ставке для российских семей, в которых есть двое детей младше 18 лет. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.

Программу запустили в 2018 году, и с тех пор ей воспользовались более 400 тыс. семей. Оператор «Дом.РФ» прогнозирует, что в 2023–2024 годах семейную ипотеку оформят еще 240 тыс. заемщиков.

Базовая ставка по программе в 2023 году составляет 6% годовых (в Дальневосточном федеральном округе — 5%). В некоторых банках она еще ниже. При этом первоначальный взнос составляет не менее 15%. Программа действует не только для покупки квартир, но и для ИЖС.

Точно ли повысят лимит?

Вероятность, что это произойдет — 50/50, говорит Светлана Разворотнева, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. По ее словам, это зависит не от реальных оценок рынка разными экспертами, а от исхода борьбы между финансовым и строительным блоками.

В условиях сокращения продаж строители ищут способы их стимулировать. Спрос растет гораздо медленнее, чем раньше, и это огорчает застройщиков, но радует ЦБ, поскольку ажиотаж был чреват появлением на рынке ипотечного пузыря, объясняет эксперт. Застройщики же волнуются, что квартиры не распродаются, и особенно это заметно в регионах. Из-за этого возникает риск, что какие-то проекты даже не будут реализованы.

Способов стимулировать продажи существует много. Например, в конце 2022 года правительство расширило рамки семейной ипотеки, распространив ее на все семьи с двумя детьми до 18 лет вне зависимости от даты их рождения. Также у власти возникла идея запустить программу ссудно-сберегательных касс. Увеличение регионального лимита по семейной ипотеке из той же серии, считает Разворотнева:

«Лично я не думаю, что эта мера сработает, так как все, кто хотел взять ипотеку, уже ее давно взял. Кроме того, надо перестраивать программы поддержки — тут я согласна с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной. Дело в том, что сейчас мы тратим на них государственные деньги, а жилье при этом доступнее не становится. Зато мы фактически финансируем тех, кто покупает уже вторую и даже третью инвестиционные квартиры. А те, кому жилье реально нужно, все равно не могут его себе позволить».

В общем, резюмирует Разворотнева, финансовый блок тормозит в том числе и расширение семейной ипотеки.

КСТАТИ

Выступая с докладом в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что главной целью ипотечного кредитования является доступность жилья. При этом цена недвижимости и общая сумма ипотечного кредита не должны быть чрезмерными по отношению к доходу заемщиков. Еще сейчас важно не допустить роста рискованной ипотеки.

Как говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, предложение на рынке недвижимости не оптимально, так как все города России делятся по некому обобщающему принципу: столицы, города-миллионники и прочие. Но статистика показывает, что ценовое деление не настолько прямолинейное, как его хотят представить.

Кроме того, не всегда в городах-миллионниках сосредоточен большой платежеспособный спрос (пример — Сочи). Наиболее правильным выглядело бы предложение с дифференцируемыми лимитами ипотеки для различных регионов.

Но зато, добавляет Преображенский, эта инициатива способна хотя бы частично сломать порочную практику сокращения площади квартир:

«Цель же не только в получении денег (хотя для бизнеса это основное), но и в воспроизводстве населения страны. Без этого все стратегические планы развития становиться бессмысленными».

Что будет с ценами?

В целом по России средняя цена предложения двухкомнатных квартир сегодня составляет 6,9 млн рублей. То есть в большинстве регионов существующих лимитов достаточно, даже с учетом минимального первоначального взноса.

А вот трехкомнатные квартиры в среднем стоят уже 8,8 млн рублей, поэтому их доступность для получателей семейной ипотеки при нынешних лимитах ниже, так как растет размер первоначального взноса, объясняет Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

По данным эксперта, рейтинг самых высоких цен на двухкомнатные квартиры выглядит так:

- Москва — 13,9 млн рублей;

- Санкт-Петербург — 6,8 млн рублей;

- Краснодар — 6,7 млн рублей;
- Казань — 6,6 млн рублей;

- Нижний Новгород — 6,3 млн рублей.

А вот средние цены на трехкомнатные квартиры:

- Москва — 20 млн рублей;

- Санкт-Петербург — 16,3 млн рублей;

- Казань — 9,2 млн рублей;

- Нижний Новгород — 9 млн рублей;

- Екатеринбург — 8,9 млн рублей;

- Краснодар — 8,5 млн рублей;

- Уфа — 7,9 млн рублей;

- Новосибирск — 7,8 млн рублей;

- Красноярск — 7,7 млн рублей.

Очевидно, что в этих городах лимита при минимальном первоначальном взносе будет недостаточно, говорит Решетникова.

«Конечно, такая мера способна повысить спрос в сегменте двух- и трехкомнатных квартир, а это чревато более активным ростом цен на них из-за сокращения объема доступного предложения. Поэтому оптимальный вариант — это поэтапное увеличение лимитов для целевых групп покупателей, чтобы исключить спекуляции на рынке», — считает собеседница Циан.Журнала.

Не исключено, что в каких-то конкретных городах программа будет иметь свои особенности, В частности, при оценке платежеспособности семьи банки будут опираться на местную статистику по просрочкам и дефолтам.

Как результат, в этих регионах, возможно, вырастут и цены, отмечает Ирина Рудакова вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).

«На мой взгляд, стоимость жилья важнее, чем ставка по кредиту, поэтому при выборе между низкой ценой и низкой ставкой выгоднее низкая цена. Но решение, в любом случае, должно полностью зависеть от индивидуальных условий каждой семьи. В первую очередь нужна уверенность, что заемщики могут гасить кредит. Если семья сомневается в стабильности финансовых поступлений и не имеет подушки безопасности, от этой идеи лучше отказаться», — советует Рудакова.

Для рынка увеличение размера кредита — это хорошо, но не исключено, что за этим последует очередное удорожание жилья. Чем больше стимулируется спрос, тем быстрее растет стоимость квартир, напоминает Денис Цуканов, генеральный директор сургутского филиала Ипотечного агентства Югры. В качестве примера эксперт приводит Сургут: после того, как стоимость квартир поднялась и достигла точки равновесия, массовый спрос на жилье остановился.

Что будет со спросом?

Чтобы спрогнозировать, как предложение депутатов отразится на спросе недвижимости в других городах, прежде всего стоит учитывать среднюю стоимость квартиры в конкретном регионе, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

«Там, где средние цены на недвижимость держатся на уровне 5–7 млн рублей, нововведение вряд ли серьезно скажется на спросе. В тех же городах-миллионниках, где цены на недвижимость близки к столичным, повышение потолка семейной ипотеки повлечет за собой и увеличение спроса. Если спрос вырастет, застройщики смогут повысить цены, а там, где спрос сохранится на прежнем уровне, это вряд ли произойдет», — говорит Соболева.

Принципиального влияния на спрос увеличение лимита семейной ипотеки не окажет, уверен Константин Апрелев, почетный член Российской гильдии риелторов, президент АН «Савва». Впрочем, рост спроса даже на 10–15% — это уже хорошо.

«После расширения ипотечной программы для сотрудников сферы IT интерес к ней вырос почти в 4 раза, так что можно прогнозировать и рост спроса на семейную ипотеку. Увеличится и количество объектов, которые можно приобрести. Возможно, вырастет спрос на квартиры большей площади, на "трешки"», — полагает Апрелев.

В регионах появился современный и качественный продукт: квартиры с функциональными планировками, кладовыми, плейхабами во дворах и так далее. Потребительское поведение также меняется, и все больше жителей хотят иметь квартиру именно в такой новостройке. Но она уже не попадает в шестимиллионный лимит.
Денис Коноваленко,
управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»)

Повышение лимита может в некоторой степени стимулировать спрос, считает Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости из Новосибирска. При действующем лимите в 6 млн большие семьи в регионах действительно не могут позволить себе по-настоящему большие квартиры. При нынешних ценах требуется очень внушительный первоначальный взнос, а лишних денег в семьях с двумя и более детьми практически не бывает.

«Вот почему при росте лимита многие застройщики готовы предложить квартиры сразу с ремонтом и даже установленной кухней. В противном случае семье придется брать еще один кредит на ремонт, что при выплате ипотеки не всегда возможно», — добавляет Николаев.

КСТАТИ

Смелый по меркам отрасли ход для увеличения спроса на свои квартиры предпринял один из крупнейших застройщиков Югры «Сибпромстрой», который не участвует в госпрограммах. В апреле компания запустила акцию «Снижение цен на новостройки на 17%», причем это не было кулуарным предложением. Застройщик открыто снизил цену каждого лота примерно на 1 млн рублей. В отделе продаж тут же возникло цунами из заявок клиентов.

«Потенциал спроса на программы семейной ипотеки довольно велик, — констатирует руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов. — Анализ целевой аудитории после начала старта продаж наших проектов в Ленинградской области показал, что примерно 70% тех, кто приходил в офисы составляют семейные пары с детьми. В Москве доля таких клиентов — порядка 50%. Так что увеличение максимальной суммы кредита с 6 млн рублей до 12 млн рублей в городах-миллионниках представляется вполне эффективной мерой стимулирования спроса на квартиры семейного формата».

Покупать квартиру сейчас или подождать?

Все зависит от горизонта планирования конкретной семьи, говорит Ирина Рудакова (МАИФ).

«Если есть уверенность в завтрашнем дне, стабильная зарплата и финансовая подушка безопасности, то имеет смысл дождаться вступления программы в силу, взять кредит побольше и купить комфортное жилье.

Второй вопрос, может ли семья ждать, потому что ожидание может не только затянуться, но и оказаться бесполезным: вдруг поправку и вовсе не примут?».

Если потребность в жилье острая, то при постоянно меняющихся ценах с покупкой лучше не медлить и брать то, что семья может себе позволить при низкой сумме кредита, советует эксперт.