"Покупательского бума не будет": что ждет рынок массового жилья в 2023 году - «Аналитика рынка»

Несмотря на падение спроса на покупку жилья по всем сегментам в конце 2022 года, массовый – чувствовал себя уверенно. Однако в этом году покупательского бума не ждут. О том, какие новые клиенты придут на рынок, какие квартиры будут интересны москвичам и что повлияет на цены массового жилья, рассказали эксперты "Интерфаксу".

Куда ушел спрос

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина уточнила, что в 2022 году в Московском регионе продали 5,8 млн "квадратов" жилья. Это на 1,6 млн кв.м (22%) меньше, чем в 2021 году. Так, на 20% меньше продали в Москве и на 23% — в Подмосковье.

"Больше всего потеряли в продажах объекты бизнес-класса. Если же смотреть продажи топ-5 застройщиков в Москве в массовом сегменте, то суммарно они даже выросли на 2%", — отметила Тумайкина.

Она пояснила, что в ГК ФСК комфорт-класс чувствовал себя увереннее, чем сегмент бизнес-класса. Это подтверждают и цифры: за 2022 год группа компаний реализовала на 8% больше жилья комфорт-класса, чем годом ранее. Однако бизнес-класс, наоборот, упал на 3%.

В компании ПИК добавили, что спрос на их недвижимость не падал в течение 2022 года благодаря господдержке и доверию к компании.

По мнению экспертов ПИК, россияне все еще хотят и готовы купить собственное жилье. В прошлом году доля ипотеки выросла до 85%, из которых 70% оформили по льготным программам.

Так, по сообщению ВТБ, за 2022 год банки выдали жителям Московского региона более 356 млрд рублей жилищных кредитов – это 42 тыс. ипотек. Из них более 200 млрд рублей выдали в рамках льготных программ. По данным банка, 68% в общем объеме продаж – это новостройки.

Почему массовый сегмент?

О том, что спрос на новостройки не падает, а только растет, говорит и управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

"Жилье комфорт-класса было самым востребованным среди покупателей. Основным драйвером спроса на него служили льготные ипотечные госпрограммы, лимит по которым как раз соответствует средней стоимости квартир в массовых новостройках", — пояснила эксперт.

По ее словам, спрос на жилье бизнес-сегмента просел из-за того, что клиенты в непростой экономической обстановке решили сэкономить и купить квартиры в новостройках подешевле.

Так, за 2022 год на первичном рынке столицы совершили 73,2 тыс. сделок по ДДУ, что на 15,6% меньше, чем в 2021 году (86,7 тыс. сделок). В разрезе сегментов спрос на массовое жилье вырос на 8,1%, в бизнес-классе упал на 39,7%, в премиальном сегменте – на 16,2%, в элитном – на 55,4%.

"Следует учитывать, что при оценке ситуации со спросом на элитном рынке нельзя основываться исключительно на статистике по ДДУ, так как значительная часть сделок проводится по договорам купли-продажи", — подчеркнула Коркка.

Она отметила, что сейчас еще есть российские инвесторы, которые переориентировались с зарубежных активов на отечественные.

Однако данные от эксперта Циан. Аналитики Елены Лапшиной немного отличаются от "Метриума".

"По итогам 2022 г. на первичном рынке Москвы заключено 80 тыс. ДДУ. Это на 19% меньше, чем в 2021 году – спрос вернулся на уровень пятилетней давности", — прокомментировала Лапшина.

Когда выгоднее покупать?

Эксперт Циан. Аналитики отметила, что в прошлом году на рынок выходило все больше предложений с большими скидками. Например, уже к концу 2022 года квартиры в столице были дешевле примерно на 13% к рынку.

"Будут ли новинки рынка более востребованы покупателями – зависит не только от более низкого уровня цен на них. Стоит учитывать и те скидочные программы, которые предлагают застройщики на лоты в высокой стадии готовности", — подчеркнула Лапшина.

Однако Коркка считает, что покупателей могут привлечь и невысокие цены объектов на стадии котлована.

"Атмосфера неопределенности, возникшая в 2022 году под влиянием политических и экономических потрясений, вынуждала граждан отказываться от вложений в строящееся жилье", — добавила управляющий партнер компании "Метриум".

В этом случае столичные застройщики стали устанавливать доступные цены на старте продаж. На начальном этапе жилье стоит примерно на 25% меньше, чем в уже введенных домах.

Чем меньше, тем лучше

Эксперты проанализировали и потребительские предпочтения клиентов на фоне снижения платежеспособности. Например, гендиректор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин считает, что интерес покупателей сместился на небольшие квартиры. Это могут быть студии или "однушки".

"Эта тенденция никуда не денется, ее можно считать долгосрочной", — выделил Перлин.

При этом, как он считает, клиенты требовательны: покупатели смотрят на транспортную доступность, наличие соцобъектов и экологию.

Тенденцию к снижению площади заметили и другие эксперты. Так, по данным Лапшиной, в новостройках столицы в 2022 году в среднем покупали квартиру площадью 48,9 кв.м. Для сравнения, в 2021 году средняя площадь была 53 "квадрата".

Несколько иную цифру дали в компании "Метриум". Коркка уточнила, что в 2022 году средняя площадь в новостройках столицы упала до 54,6 кв.м. В ГК ФСК подсчитали, что в прошлом году средний размер объекта массового сегмента снизился до 45 "квадратов", а то и 38 кв.м.

"Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую "нарезку" в проектах – это тенденция последнего десятилетия. Тренд на снижение средней площади квартир и роста популярности студий сохранится и в 2023 году", — прогнозирует Лапшина.

С отделкой дешевле

По мнению экспертов, в 2023 году сохранится тренд на квартиры с отделкой от застройщиков.

"Это объясняется тем, что она дешевле аналогичного самостоятельного ремонта", — подчеркнула Коркка.

"Покупатели предпочитают white box или квартиры с полным ремонтом, чтобы не затруднять себя долгими и дорогостоящими работами", — добавил Перлин.

Это подтвердили коммерческий директор ГК ФСК и эксперты ПИК.

"В 2022 году мы не заметили значительных изменений в потребительских предпочтениях. Спрос на различные метражи и планировки также распределился равномерно. Значимым фактором является готовая отделка, которая позволяет не тратить время и деньги на ремонт", — рассказали эксперты ПИК.

Лапшина пояснила, что к концу 2022 года доля лотов с отделкой в общем числе ДДУ в Москве приблизилась к двум третьим рынка.

По ее мнению, из-за высокого спроса на меньшие площади покупатели теперь будут обращать внимание на удобные планировки. В частности, как рассказал Перлин, прежде всего в массовом сегменте жилья клиенты предпочитают евроформат.

Районы с высоким спросом

По словам Коркка, территориально покупателям в 2022 году в старых границах города были интересны районы Очаково-Матвеевское (ЗАО), Хорошево-Мневники (СЗАО), Даниловский район (ЮАО), Нижегородский район (ЮВАО), Покровское-Стрешнево (СЗАО).

"Все эти районы отличаются хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и наличием зеленых зон", — рассказала управляющий партнер компании "Метриум".

Эксперт Циан. Аналитики добавила, что в районе Очаково-Матвеевское оформили 4,8 тыс. ДДУ, а в Нижегородском – 3,5 тыс. договоров.

Также в лидерах оказалась новая Москва. Лашина уточнила, что здесь самым привлекательным для приобретения жилья в массовом сегменте считается поселение Сосенское – 7,7 тыс. сделок за год.

По округам в тройку лидеров попали Новомосковский АО (20 тыс. ДДУ), Юго-Восточный (12,8 тыс. ДДУ) и Западный (9,6 тыс. ДДУ).

Что еще важно покупателям

Управляющий партнер компании "Метриум" считает, что в этом году большая часть клиентов будет обращать внимание на наличие социальной и коммерческой инфраструктуры.

"Эта тенденция связана с расширением "Семейной ипотеки", которая теперь распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми", — добавила Коркка.

Еще один любопытный, по мнению экспертов, фактор – благоустройство. Перлин пояснил, что сейчас девелоперы стараются предлагать больше полезных и уникальных проектов.

Помимо цены, транспортной доступности и готовности объекта, клиенты будут обращать внимание на экономическую ситуацию в стране.

"Никто не знает, как ситуация развернется дальше. Это вынуждает покупателей к осторожности, даже при хороших ипотечных условиях. От бума на рынке сдерживает как раз неопределенность", — прокомментировала Тумайкина.