Льготная ипотека завершается. Как это отразится на строительной отрасли, банках и ценах на жилье? - «Аналитика рынка»

То, о чем так долго говорили эксперты, случилось. Действие ипотечной программы под 7% на квартиры в новостройках в России завершится 31 декабря.

Льготная ипотека была запущена в 2020 году как мера поддержки строительной отрасли в пандемию. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но власти неоднократно ее продлевали. И при каждой пролонгации возникали споры о необходимости этой меры. Отрасль это действительно поддерживало, но граждане получали реальную выгоду от льготной ипотеки всего те самые несколько месяцев. Спрос на новостройки по ставке 6,5% — такой она была на старте в апреле 2020 года — спровоцировал такой рост цен на первичном рынке, что уже через несколько месяцев экономия на ставке была нивелирована увеличением стоимости квадратного метра. Далее льготная ставка менялась: росла до 9%, снижалась до 7%. И вот теперь от субсидирования ставки решено отказаться.

Для строителей новость грустная, а для правительства решение непростое, считает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:

Константин Ковалев

управляющий партнер компании Webster

«Конечно, жалко, это серьезная поддержка для строительной отрасли, которая очень ресурсоемкая с точки зрения людей, финансов. Я уверен, что это болезненное решение для правительства. Скорее всего, властям сегодня очень трудно понимать риски плательщика. Поэтому достаточно разумное решение со стороны властей ограничить льготную ипотеку, по крайней мере на какое-то время».

А вот банки взяли от льготной ипотеки все что могли. Им эта программа больше не нужна, утверждает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута

учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости

«Закредитованность населения за последние годы у нас стала большой. Когда ввели господдержку в 2020 году, программа испытала колоссальный успех, было выдано рекордное количество ипотек, было куплено рекордное количество квартир. Сейчас банки заметили тенденцию, что их портфель клиента теряет свое качество, сейчас много стало просрочек. Ввиду совокупности факторов и экономической ситуации льготную ипотеку в связи с этим решили приостановить».

На получение кредита по льготной ставке у заемщиков есть еще полтора месяца. После нового года все вернется к рыночным уровням. С прогнозами эксперты сейчас весьма осторожны, но если на рынке не будет потрясений, то ставку они ожидают на уровне 10,5%. А вообще, золотое правило расчета ипотечной наценки — это ключевая ставка плюс 2% маржи банка.

Все это вкупе с уже явно сформировавшимся трендом на снижение спроса приведет к тому, что квартиры в новостройках к новому году могут подешеветь еще на 10-15%, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По ее прогнозам, цены и вовсе могут вернуться к допандемийным уровням. По вторичке же такого снижения спроса не будет, убеждена эксперт:

Ирина Радченко

президент Международной академии ипотеки и недвижимости

«Если у клиента есть потребность в улучшении жилищных условий, так он и ипотечные ставки приблизительно одинаковые перетащит во вторичку. У людей сложилось странное представление, что это обязательно какой-то старый фонд. Вторичка — это те же самые новостройки даже без ремонта, но которые продают частные лица. Их полно сейчас. Те, кто затарился в эти предыдущие тучные годы, а дом уже сдан, они выставляют их на продажу. Это и есть вторичка».

Разумеется, в том числе. Бабушкины «хрущевки» — это тоже вторичка. И владельцы таких квартир тоже ориентируются на общие рыночные тренды.