Вячеслав Шеянов: «Цены сегодня снижают те, кто хочет быстро недвижимость продать» - «Аналитика рынка»

Сейчас практически все аналитики и многие риэлторы говорят о том, что рынок недвижимости падает. Не сам рынок, он вполне жизнеспособен. Падают цены на жилье. Но даже при такой ситуации спрос на квартиры весьма не высок. В чем же причина снижения цен? Об этом мы поговорим с генеральным директором агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеславом Шеяновым:

— Да, квартиры продаются сегодня не так активно. Их много, а покупателей меньше. Такая сегодня на рынке ситуация. Не соглашусь я только с тем, что рынок падает. Наоборот, сегодня он находит точку баланса. Не секрет, что рынок был перегрет. Цены по разным причинам в последние годы просто взвинтили….

— Аналитик Олег Репченко говорит, что цены идут вниз уже несколько месяцев. Вы согласны?

— Есть такое. Но цены сегодня снижают те, кто хочет быстро недвижимость продать. А кто не спешит, тот не идет на большой торг. Сейчас уже реально больше покупателей, чем 2 месяца назад. Поэтому рынок приходит в равновесие. Так сказать, в рабочее состояние.

— Выходит, что ажиотаж с падением цен создали те, кому нужно было срочно продать?

— Да. Этим он и вызван.

— Но покупателям такая ситуация должна быть выгодна.

— Безусловно. Они и поддерживают снижение цен. Есть на кого пальцем показать.

Рынок сегодня явно перегрет. В последние год-два для покупателей было сделано со стороны государства много разных преференций. К примеру, льготная ипотека и разные другие программы. Сейчас такой возможности нет, вот ажиотаж и спал.

— А продавцы. Они пока не готовы к такому развитию событий?

— Да им сложнее снизиться.

— Говорят, что и застройщикам непросто стало уже давать большие преференции и скидки?

— Да, сейчас они квартиры продают больше через эскроу-счета. А это не их деньги. Им же приходится идти в банк и брать там кредит. А кредит банк даст в первую очередь тому, у кого больше собрано средств на эскроу-счетах, к кому идет клиент. Кроме того, реально идет повышение строительных материалов. Так что объективно квартиры будут дорожать. Чуть дешевле можно купить по переуступке прав. Как правило, инвесторы покупают квартиры не для жизни, а для перепродажи. Сейчас они видят, что «выжать» больше ничего не получится, то выставляют квартиры на продажу. И у них покупают охотнее, чем у застройщиков. И даже не потому, что цена чуть пониже, а потому, что инвестор, как правило, покупает лучшие квартиры, чтоб потом их выгодно перепродать.

— Вячеслав Анатольевич, сейчас в СМИ можно встретить публикации о том, что на рынке недвижимости наступает кризис. Вы согласны с этим?

— Я бы не назвал это кризисом. Чаще всего мы ориентируемся на эмоции. И смотря на сегодняшнюю ситуацию, мы сравниваем ее с какой-то предыдущей, когда недвижимость продавалось как горячие пирожки. Но с сегодняшней ее сравнить тяжело. Да, кто-то называет это кризисом. На мой же взгляд, это рынок недвижимости приходит в соответствие реалиям жизни. Почему я считаю, что сегодня на рынке не кризис? У кризиса должны быть какие-то причины. К примеру, финансовые. А таковых на сегодня по большому счету нет. Есть только память о том, как еще вчера было хорошо, а сегодня уже не так. Вот и все.

— Некоторые аналитики, да и риэлторы говорят, что при таком рынке трудно работать агентствам недвижимости. Вы разделяете их точку зрения?

— Да. И говорить сегодня о том, что все хорошо, я бы не стал. Трудности есть, но это трудности, присущие любому бизнесу. А нашему, в первую очередь, потому, что он напрямую связан с тем, как живут люди, какие у них возможности, какие у них настроения, какие перспективы, какие планы на будущее они строят. От этого во многом зависит принятие ими каких-то решений. И если эти решения связаны с улучшением жилищных условий, то им прямой путь к нам.

Вторая трудность, о которой я часто говорю, — это люди по природе своей ленивы. И если у них есть возможность что-то не делать, то человек этого делать не будет. И порой агрессивная реклама агрегаторов о том, что вы можете лежа на диване совершить сделку, подталкивает этих людей ничего не делать. И у нас в этом случае появляются сложности с тем, что трудно объяснить клиенту, почему ему выгодно работать с риэлтором.

— И почему?

— Потому что все-таки реклама агрегаторов и банков сводится порой к одному: к возможности проведения сделки. Любое солидное агентство недвижимости заботится, в первую очередь, о безопасности клиента после сделки. Чтоб право собственности его не было оспорено.

— Действительно, сделку провести порой не сложно, а потом…

— А потом могут возникнуть у людей проблемы. Буквально недавно по ТВ было показан сюжет о том, как многодетная семья в Домодедовском районе купила участок в 2016 году. Они хотели построить на этом участке свой дом. В течении нескольких лет они копили на этот дом деньги. Но когда недавно приехали на свой участок, то увидели, что там уже стоит дом.

— Но не их…

— Да. Пока копили деньги на дом, их участок администрация продала с торгов. Оказалось, что на один участок есть два кадастровых номера. Два свидетельства о праве собственности…. Юристы, кто был на передаче, просто в шоке от того, что случилось. А сейчас задайтесь вопросом: насколько в наше время сложно совершать сделки? Кажется все просто, а потом эта простота может обернуться непредсказуемыми последствиями. И здесь очень важно, чтоб люди отдавали себе отчет, какие решения они принимают и как их реализуют. И чтоб эти решения не сыграли потом против них.

— И что будет сейчас? Кому в итоге достанется участок?

— Ситуация сложная. Две семьи находятся в очень непростой ситуации. У одной отняли незаконно участок, а у другой по решению суда дом могут отнять.

— Тут уж вся надежда на справедливый суд…

— Не думаю, что люди, когда решают свой жилищный вопрос, хотят потом ходить по судам.

К чему я привел эту историю? К тому, насколько важны проверки объекта недвижимости, который вы хотите приобрести. Проверки многослойные, многоуровневые. Все, порой даже косвенные вещи надо исследовать. Саму сделку провести легко, а вот предусмотреть последствия очень непросто. Люди все же приобретают недвижимость не для того, чтобы потом по судам ходить, тратить свои деньги и мотать нервы.

— Так что вывод из всего этого один: надо обращаться за помощью к специалистам.

— Безусловно. Но не абы к кому, а именно специалистам. Сегодня на рынке много предложений по оказанию помощи покупки или продажи квартиры. Порой даже очень выгодных. Но хочется предупредить людей, чтоб они не велись на дешевизну. Хорошая проверка квартиры дешево не стоит. А если вам предлагают сделать за небольшую стоимость, то, на мой взгляд, лучше от таких компаний держаться подальше.