Первичный процесс. Что будет с рынком и ценами на новостройки - «Аналитика рынка»

Последние два года первичка была драйвером рынка недвижимости — прежде всего за счет льготной ипотеки. Сейчас, вопреки традиционному осеннему росту, застройщики столкнулись с падением спроса. С 21 сентября по 4 октября число запросов на покупку жилья в столичных новостройках и апартаментах снизилось на 46% (по сравнению с прошлым годом), выяснили эксперты «Бест-Новостроя».

Впервые за два года предложение жилья массового сегмента на первичном рынке Старой Москвы превысило 1 миллион квадратных метров, это на 4% больше, чем в августе и на 28,7% больше, чем год назад, говорится в исследовании «НДВ Супермаркет Недвижимости», передает РБК.

Генеральный директор агентства недвижимости полного цикла Ирина Нигматуллина рассказала aif.ru, что многие сделки срываются, поэтому застройщики «выбрасывают» предложения, за которым не успевает спрос.

«Пока что спрос поддерживают инвесторы в недвижимость, для которых сейчас золотое время, покупатели из разряда ранее сомневающихся, а сейчас решившихся на покупку за свои, а не ипотечные деньги, а также те, кто может брать ипотеку, поскольку не попадает под мобилизацию», — поясняет эксперт.

По данным руководителя агентства недвижимости Ольги Чижовой, за последнее время продажи новостроек упали на 40% (по сравнению с показателями на начало сентября). «Конечно, сектор первичного жилья не защищен от мобилизации, и этот фактор не может быть оставлен без внимания. Естественно, все это может повлечь за собой не только несвоевременную сдачу объектов в эксплуатацию, но даже привести к заморозкам объектов», — предупреждает эксперт.

С ней соглашается руководитель отдела инвестиционной компании Сергей Соловых: «У участников первичного рынка гораздо меньше возможностей для маневра, чем у продавцов вторичного жилья. Рост себестоимости недвижимости на фоне подорожания материалов и сокращения рабочей силы не позволит девелоперам пересматривать ценники. Вероятнее всего, темпы строительства будут сокращаться».

Аналитики инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» ожидают снижения сделок на рынке новостроек вплоть до 50-60%. Во-первых, из-за частичной мобилизации — банки перестраховываются и отказывают в ипотечных кредитах мужчинам призывного возраста, да и сами потенциальные заемщики берут паузу. Во-вторых, на последнем заседании по ключевой ставке глава Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина заметила, что околонулевая ипотека от застройщиков вводит покупателей в заблуждение, и пообещала бороться с ней. «Так называемая ипотека от застройщиков — чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счет этой повышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков», — заявила глава ЦБ.

Нюанс такой ипотеки, о котором строительные компании предпочитают умалчивать, в том, что при такой низкой ставке стоимость квадратного метра увеличивается по меньшей мере на 10%, указывает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Банки уже начали повышать ставки по жилищным кредитам до двузначных значений. Как говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий, летнее оживление на рынке новостроек во многом состоялось благодаря массовой субсидированной ипотеке от застройщиков.

«По оценкам наших аналитиков, за последние два месяца доля квартир, купленных в ипотеку по субсидированным ставкам в Москве, составила 35-40% от общего объема сделок на первичном рынке. Если такие программы запретят, то спрос может рухнуть сразу на треть», — не исключает Сухий.

При этом преподаватель Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ, генеральный директор строительной компании Сергей Янчуков не видит предпосылок для снижения цен на недвижимость. Скорее, по его словам, возможна стагнация — какое-то время не будет агрессивной индексации цен, к которой мы привыкли на растущем рынке. Для стимуляции спроса девелоперы будут использовать инструмент скидок и другие маркетинговые акции на отдельные лоты, полагает эксперт.