Ажиотаж на рынке новостроек: количество сделок побило рекорды - «Аналитика рынка»

Рост ключевой ставки и попытки потенциальных покупателей сохранить сбережения за счет недвижимости увеличили спрос на первичном рынке, в результате чего усилилась индексация цен. Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги I квартала 2022 года на первичном рынке Московского региона.

Эксперты проанализировали изменение цен, количество и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

— Еще никогда за первые три календарных месяца года не было совершено так много сделок (45,6 тыс.). Регистрации ДДУ в марте сопоставимы с концом 2020-го, когда на рынке был ажиотажный спрос.

— Доля ипотечных сделок в I квартале 2022 года не изменилась относительно IV квартала 2021-го (65%), но от месяца к месяцу внутри квартала динамика была разнонаправленной: доля сделок с привлечением заемных средств выросла до 68% в феврале и снизилась до 62% в марте.

— Цены за прошедший квартал в столичном регионе выросли на 5,5%. Основной прирост пришелся на март (+3%) — по сравнению с февралем индексация цен ускорилась. Сильнее всего подорожал «квадрат» в Московской области (на 10%).

— Объем предложения практически не изменился (снижение на 0,3%). За первые три месяца 2022 года в продажу вышло мало новинок, но дефицит не грозит: у застройщиков есть запасы.

— Выручка девелоперов в I квартале составила 208 млрд рублей — всего на 4% ниже, чем в IV квартале 2021-го. В Новой Москве и Московской области значения даже выше, чем кварталом ранее. Обычно в конце года выручка на 10–20% выше, чем в начале следующего.

ВАЖНО

В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов премиальных сегментов.

Количество сделок: исторический максимум для I квартала

В I квартале 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ — это рекордный для I квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Количество сделок лишь на 2,3% меньше, чем в IV квартале 2021 года.

Обычно за первые три месяца нового года заключается на 15–25% меньше ДДУ, чем за последние три месяца предыдущего года. Покупатели стремятся совершить сделку до конца года, в результате чего в ноябре и декабре количество ДДУ значительно возрастает. Январь же считается малоактивным для рынка недвижимости за счет продолжительных нерабочих дней и реализации спроса в конце предыдущего года.

В Московской области в I квартале 2022 года заключено даже больше сделок, чем в IV квартале 2021-го: 19,9 против 19,8 тыс.

В этом году I квартал оказался очень активным, особенно март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ — на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц прошлого года не было совершено столько сделок — даже в рекордном для 2021-го декабре (17,8 тыс. ДДУ).

Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 года (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой. В настоящее время условия на рынке менее выгодные: выше ставки по ипотеке, выше цены. Тем не менее спрос в марте находится на уровне конца 2020 года.

Рекорды для своего месяца поставили и январь, и февраль. По сравнению с прошлым годом спрос в регионе вырос на 12,7%.

Столь высокий спрос шел как со стороны ипотечников, так и со стороны покупателей с живыми деньгами. Ожидая дальнейшего повышения ставок по ипотеке в январе и феврале, покупатели обеспечивали спрос на высоком уровне: если человек понимает, что в любом случае он будет брать кредит на квартиру, то лучше сделать это на более выгодных условиях.

В марте на рынке больше, чем обычно, стало покупателей без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились перевести свои сбережения в квадратные метры.

Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотечными кредитами, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также тех, кто попадал под программу льготной семейной ипотеки (предполагалось, что она будет действовать до конца марта).

Март: рекордно низкая доля сделок с ипотекой

В январе и феврале 2022 года доля ДДУ с ипотекой увеличилась относительно конца 2021-го. Население было согласно взять ипотеку и без льготной программы, но до момента, когда ставки вырастут еще сильнее. К тому же на рынке было много специальных программ от застройщиков с более выгодными условиями.

В январе 65% сделок в регионе прошло с ипотекой, в феврале — 68%. Большую часть февраля действовали еще старые ставки кредитования, поскольку рост ключевой ставки произошел в последний день месяца — 28-го. Но еще за несколько дней было понятно, что, скорее всего, произойдет пересмотр ключевой ставки в большую сторону на фоне сложной геополитической ситуации. Это привело к росту активности со стороны ипотечных заемщиков, особенно с уже полученными ранее положительными решениями от банков.

В марте доля сделок с ипотекой в общем количестве сделок уменьшилась до 62%. Такого низкого значения не было с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 году. Особенно сильно показатель просел в Москве в старых границах — с 62% в феврале до 54% в марте.

При этом количество сделок в области и в Новой Москве не сократилось, а даже возросло, в Москве в старых границах — осталось на уровне февраля. Причина сокращения доли — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки, чтобы сохранить свои сбережения.

62% сделок с ипотекой в условиях ключевой ставки 20% — очень много, но это не значит, что клиенты массово брали кредиты на столь невыгодных условиях. Подобная высокая ставка является заградительной. Сделки заключали те покупатели, у которых уже были кредиты под более выгодный процент, одобренные до начала марта, а также те, кто отвечает условиям программы льготной семейной ипотеки.

В результате по итогам I квартала 2022 года доля сделок с ипотекой не изменилась относительно IV квартала 2021-го — она всего на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.

Расширение лимита по льготной ипотеке (до 12 млн рублей) серьезно увеличивает долю лотов, подходящих под программу. По предварительным расчетам, под нее подпадает около 75% рынка в столичной агломерации. По старому лимиту (3 млн рублей) под льготную ипотеку подходили лишь единичные объекты. Это способно вновь привести к увеличению доли сделок с привлечением заемных средств в общем объеме сделок, к тому же активность покупателей с живыми деньгами уже снизилась.

Но чуть ли не более значимым фактором, чем ставка ипотеки и размер лимита, является ситуация на рынке труда: необходимо, чтобы у покупателей сохранялись доходы для обслуживания кредита и была уверенность в завтрашнем дне.

«Квадрат» в регионе подорожал на 3%, сильнее всего — в области

Средняя цена 1 кв. м в Московском регионе в марте 2022 года составляет 257,8 тыс. рублей — это на 3% больше, чем в феврале. В феврале рост составил 2,2%, в январе — 0,2%. Индексация цен на первичном рынке столичного региона к концу I квартала усилилась.

Существенный рост цен в марте наблюдался во всех локациях: в Москве в старых границах «квадрат» подорожал на 1,7% (до 346,8 тыс. рублей), в Новой Москве — на 1,3% (до 221 тыс. рублей), в Московской области — сразу на 5,4% (до 164,8 тыс. рублей).

Наибольший рост в более доступной Московской области — это рекордный показатель за весь период наблюдений (с 2015 года).

Рост цен связан с двумя главными причинами:

1. с поведением покупателей: в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирают более дешевые лоты, что повышает средние цены в активном предложении;

2. с решениями застройщиков — в марте мы зафиксировали две волны увеличения цен: после повышения ЦБ РФ ключевой ставки до 20% на первой неделе месяца и валютным ограничением — после 15 марта.

Кроме того, средние цены растут за счет удорожания строительства (в том числе из-за трудностей с логистикой) и за счет все большего распространения эскроу-счетов, которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства.

Всего за квартал цены в столичном регионе выросли на 5,5%: в Москве в старых границах — на 3,2%, в Новой Москве — на 4,6%, в Московской области — на рекордные 10,3%.

Для сравнения: в IV квартале 2021 года «квадрат» подорожал на 3,8%, причем наибольший рост наблюдался в Новой Москве (+8,3%), а в Московской области темпы роста были скромнее (+5,4%).

За год цены в целом по региону увеличились на 29,3%, в Москве в старых границах — на 23,9%, в Новой Москве — на 32,6%, в Московской области — на 35,9%.

Объем предложения стабилизировался

Относительно февраля объем предложения на первичном рынке Московского региона в марте 2022 года не изменился. В продаже от застройщиков доступно 75,2 тыс. квартир и апартаментов, как и месяцем ранее: в Москве в старых границах 34,5 тыс. лотов (+0,9% за месяц), в Новой Москве — 11,1 тыс. лотов (+4,7%), в Московской области — 29,6 тыс. лотов (–2,6%). В области объем предложения уменьшается пятый месяц подряд, что дополнительно толкает цены вверх.

По сравнению с концом IV квартала 2021 года объем предложения в Московском регионе сейчас меньше на 0,3%. Количество лотов в продаже стабилизировалось и практически не меняется последние месяцы (меньше выбор был только в январе — 73 тыс. квартир и апартаментов — за счет того, что в продажу вышло мало новинок).

Сейчас объем предложения не является ключевым фактором — застройщики могут корректировать количество лотов в продаже в зависимости от своей стратегии и ситуации на рынке.

В Московском регионе в остатках находится около 15 млн кв. м квартир и апартаментов (это соответствует двухлетнему объему продаж в рекордном 2021 году). Даже при снижении объемов выхода новых предложений дефицита предложения мы не ожидаем.

Количество новых ЖК в Московском регионе в I квартале 2022 года заметно сократилось. Старт продаж был зафиксирован лишь в 15 проектах: 13 — в Москве в старых границах и два — в Московской области (в Новой Москве новинок не было). За последние два года меньше новых проектов было только в I квартале 2020-го (13 ЖК).

Спад активности заметен и при сравнении количества новых корпусов: в I квартале 2022-го в продажу вышло всего 114 новинок, тогда как в прошлом году в течение I квартала продажи открывались по 157 адресам, а в I квартале 2020-го — по 132 адресам.

Мало новинок вышло в январе (30 корпусов) и в марте (27 корпусов — это минимальный показатель с мая 2020 года, почти в два раза меньше, чем месяцем ранее), что является нестандартной ситуацией.

Объем предложения в продаже не просел за счет большого количества новых лотов в феврале. В целом в 2022 год рынок вошел с высокими позициями: в прошлом году продажи стартовали сразу в 655 новых корпусах — это наибольший показатель за последние три года. Поэтому дефицит рынку пока не грозит.

Выручка девелоперов в начале этого года всего на 4% меньше, чем в конце прошлого

В марте 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 207,6 млрд рублей (на 16% больше, чем в феврале). В результате по итогам I квартала 2022 года застройщики заработали 523,9 млрд рублей — на 4% меньше, чем в IV квартале 2021-го (тогда 547,3 млрд рублей).

В такой динамике нет ничего необычного: продажи в конце года всегда выше, чем в начале. Выручка в I квартале 2021 года была на 22,3% ниже, чем в IV квартале 2020-го, в I квартале 2020 года — на 12,9% ниже, чем в IV квартале 2019-го. То есть в этом году разница между началом и концом предыдущего года даже менее выражена, чем обычно, — за счет рекордно большого количества сделок для I квартала.

В Новой Москве и Московской области выручка за первые три месяца этого года даже выше, чем в IV квартале 2021-го (на 6,7 и 4,5% соответственно): во-первых, значительно выросли цены (на 4,6 и 10,3%), во-вторых, незначительно сократилось количество сделок относительно последних месяцев 2021 года (в области — даже на 0,4% больше ДДУ). В Москве в старых границах снижение выручки — 9,2% за квартал.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в I квартале 2022 года: 5 из 10 ЖК-лидеров находится в Новой Москве («Новые Ватутинки», «Прокшино», «Саларьево парк», «Скандинавия Юг», «Бунинские луга»). Обычно проекты в Подмосковье и Новой Москве значительно крупнее, чем в Москве в старых границах, поэтому и количество сделок в них больше.

На фоне ожидания роста ипотечных ставок в январе и феврале и общеэкономической неопределенности в марте на первичном рынке Московского региона в I квартале 2022 года заключено рекордное для начала года количество сделок, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. В марте были утверждены новые условия по льготной ипотеке: в нынешних условиях 12% кажутся вполне выгодным предложением для заемщиков. Тем не менее сейчас едва ли не более значимым фактором для устойчивости отрасли является ситуация с доходами населения и занятостью.

Важно, чтобы у заемщиков сохранялись доходы для обслуживания кредита и была уверенность в завтрашнем дне для его оформления на фоне внешней нестабильности.

«Кардинального изменения в динамике цен в ближайшее время мы не ожидаем: средняя стоимость предложения продолжит увеличиваться — как за счет индексации цен со стороны застройщиков, так и из-за того, что покупать будут более доступные лоты, — продолжает эксперт. — Застройщики продолжат “льготировать” льготную ипотеку. Уже сейчас мы видим предложения с рекламными ставками ниже 12%. Но запуск таких предложений почти невозможен без индексации номинальных цен».

*Примечание. Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).