Ждать ли перемен на вторичном рынке: итоги 2021 года - «Аналитика рынка»

Аналитики Циан подвели итоги года на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников. К концу года после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен в этом сегменте вновь ускорился. Что будет дальше?

Льготная ипотека в 2020 году и первой половине 2021-го перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичном рынке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. Но к концу года всё изменилось.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

- В 2021 году потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020-м. Показатель непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.

- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021-го показатель возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться.

- За год объем предложения снизился на треть. В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 года. Оживление произошло к концу года: в декабре 2021-го «квадрат» на «вторичке» подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.

В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

Спрос на «вторичку» увеличился на фоне растущих цен на новостройки

В 2021 году потенциальный спрос (количество просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020-м. Всплеск активности пришелся на вторую половину года после изменения условий по льготной ипотеке. Спрос на «вторичку» постепенно перетекает с первички, где «квадрат» продолжает дорожать, и ипотека уже не так выгодна, а в случае с Москвой и Санкт-Петербургом — вообще не актуальна.

Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом: цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. К концу года сыграл роль и сезонный фактор — большинство планирующих в ближайшее время приобрести квартиру стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.

В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса оказались ниже, чем в прошлом году, на 3–10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса IV квартала 2020-го. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом показали Москва (+8%) и Санкт-Петербург (+3%). Тут цены держатся на высоком уровне — изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды.

Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск. Здесь количество просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.

Рост спроса можно проследить и по динамике количества сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 года наблюдается положительная динамика количества договоров купли-продажи. Ежемесячный рост составлял от 1 до 4%. За январь–октябрь 2021 года в столице было заключено 136,8 тыс. ДКП. Итоги года сопоставимы с рекордными показателями 2014-го.

Вариантов для выбора становится меньше

За 2021 год объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (–31,9%). В конце 2020-го количество лотов в продаже постоянно сокращалось, так как на рынке был повышенный спрос. В первой половине 2021 года показатель, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.

Многие старались купить жилье в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной ипотеки. После пересмотра условий по программе летом 2021-го объем предложения сократился, такое положение сохранялось до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению количества лотов в продаже в июле–декабре 2021 года.

Снижение объема предложения за 2021-й отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.

В четырех городах объем предложения за год увеличился. Это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород.

Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей на удаленке из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому количество лотов довольно волатильно.

В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 году на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020-м по льготной ипотеке. Это частично компенсировало повышенный спрос.

Цены показывают рост после длительной стагнации

С весны 2021 года динамика средних цен не превышала 1% в месяц. Не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации — до этого три последних месяца 2020-го рост стоимости жилья был более 2% в месяц.

Цены на «вторичке» увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности — дома советского периода физически и морально устаревают — и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут.

К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа всё еще актуальна.

К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на этом рынке жилья вновь ускорился. Спрос на «вторичку» постепенно перетягивает спрос с «первички», где «квадрат» продолжает дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке.

Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости. Но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.

Тренд роста цен подтверждается и анализом изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в новых предложениях «вторички» и в целом по рынку сокращалась на протяжении четырех месяцев, но в конце ноября — начале декабря вновь стала расти.

Наибольший рост цен в 2021 году наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке — в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре.

Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы довольно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря только появившиеся на рынке вторичные лоты стали на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани — на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, то есть рост был за счет индексации цен в старых предложениях.

Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от нынешнего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.

Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости «квадрата» и перешли в категорию арендаторов.

«В 2021 году вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в том числе без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по “вторичке”, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка переместилась во “вторичку” и аренду. Рост интереса к вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения».

По мнению эксперта, сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится. К тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов.