Инвестиции в "бетон" продолжились, хотя цены выросли: что произошло с рынком новостроек Москвы в 2021 году - «Аналитика рынка»

Этот год для рынка новостроек Москвы вышел ярким и богатым на события. Квадратные метры продолжили тренд на удорожание, а ипотека стала менее доступной из-за повышений ключевой ставки ЦБ РФ. Что еще происходило на первичном рынке жилья и что будет происходить в 2022 году рассказали "Интерфаксу" эксперты.

Бум новостроек

2021 год ознаменовался попытками наверстать упущенное в 2020 году из-за пандемии коронавируса. И, в принципе, девелоперам это удалось. За первые 11 месяцев 2021 года в Москве построили около 6,5 млн кв.м жилой недвижимости — это рекордный показатель за последние 56 лет. Из них более 2 млн кв.м ввели по программе реновации.

По оценкам экспертов, в среднем в Москве за год появилось почти 400 новостроек. Сейчас в активной продаже представлено более 160 проектов комфорт- и бизнес-класса.

Аналитики подсчитали, что лидером по количеству введенных новостроек за этот год стал ТиНАО – на новую Москву пришлось 20,5% от их общего числа. В старой Москве основная масса новых проектов сконцентрировалась в таких районах, как Даниловский, Хорошево-Мневники, Очаково-Матвеевский, Нижегородский и Раменки. Одной из причин этого аналитики считают программу развития территорий промзон и реновацию.

"Реорганизация данных зон дает возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, объектами социально-коммерческой инфраструктуры, дорогами и парковками. Все это активно создается на бывших промышленных территориях. В основе обновления этих территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, соцобъектами и новыми рабочими местами. Районы, которые раньше были известны как промышленные, сегодня становится все более комфортными и благоустроенными", – заявил коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин.

"Золотой" метр

По данным "НДВ-Супермаркет Недвижимости", с начала года стоимость "квадрата" на первичном рынке Москвы в среднем подорожала чуть больше, чем на 20%. Наибольший рост цен аналитики компании зафиксировали в ТАО – на 36%, с 88 до 120 тыс. рублей.

По словам директора по продукту "Сити-XXI век" Марии Могилевцевой-Головиной, средняя цена "квадрата" в неэлитном новом жилье в Москве в этом году впервые достигла 300 тыс. рублей, и произошло это в ЗАО. И вот сейчас уже в конце года в СВАО кв.м стоит в среднем 394,6 тыс. рублей. Далее следуют ЮВАО И ЮАО, где цена увеличилась до 276 тыс. рублей. В СЗАО и САО массовый сегмент подорожал в среднем до 267 тыс. рублей за кв.м.

"Также в ближайшее время мы ожидаем, что данный ценовой порог будет преодолен как минимум еще в двух округах – это САО и ЮЗАО, так как средние ценовые показатели здесь уже приближаются к 300 тыс. рублей за кв.м", — поделился руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.

По росту цен на новостройки лидируют Таганский район, где прирост составил 50%; Беговой (+44%); Пресненский (+41%); Марьина Роща (+40%) и Щукино (+36%).

Факторами роста стали освоение и реконструкция крупных промышленных площадок с развитием необходимой инфраструктуры – парков, детсадов, школ, поликлиник и станций метро. Помимо этого, ими стали высокие инфляционные ожидания покупателей, волатильная позиция рубля, низкая доходность других инвестиций.

Также рост цен обусловлен подорожанием стройматериалов. В структуре цены кв.м стоимость стройматериалов достигает 40%.

"Но основным фактором роста цен на жилье является изменение потребностей покупателей, для которых приоритетным сегодня является развитая инфраструктура жилого комплекса, качество строительства, качественное инженерное оборудование. Этот комплекс факторов повышает стоимость кв.м на 20-30% по сравнению с проектами точечной застройки, не обеспеченной инфраструктурой", — заверил коммерческий директор ООО "ПроГород" Игорь Соломатин.

Евроквартиры, альтернативные сделки и "удалёнка"

Опрошенные эксперты отметили множество интересных и зачастую разнонаправленных тенденций рынка новостроек в этом году. Так, ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич подчеркнула, что стало больше альтернативных сделок, когда люди продают и сразу покупают квартиру.

По мнению заместителя директора по продажам ГК "Гранель" Сергея Нюхалова, в этом году продолжала расти популярность евроквартир, где гостиная объединена с кухней. Популярность обусловлена практичностью планировки.

"Один из главных трендов прошедшего года – сокращение площади экспонируемых квартир. Так, с начала года средняя площадь представленных на рынке лотов в массовых новостройках снизилась на 6 кв.м — до 48,9 кв.м. Это объясняется тем, что на фоне роста цен на недвижимость покупатели останавливают свой выбор на компактных вариантах. Кроме того, данный фактор позволяет удерживать бюджет предложения", – рассказала управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Она уточнила, что также наблюдается размывание границ между классами. В условиях жесткой конкуренции застройщики активно повышали качественные характеристики своих продуктов, чтобы привлечь потенциальных покупателей.

Всё чаще покупатели квартир предпочитают готовую отделку, и главной причиной является возможность сразу заехать после получения ключей. Клиенту не приходится тратить время на выбор отделочных материалов, заниматься ремонтом, тратить на это деньги.

"Число предложений с отделкой продолжает расти. Сейчас в комплексах комфорт-класса с отделкой представлено 50% объема, еще в 20% есть вариант выбора с отделкой и без. В бизнес-классе без отделки представлено около 40% новостроек", — прокомментировала гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Аналитики "Эталона" подсчитали, что за первые три квартала 2021 года порядка 60-65% квартир сдаются с готовой отделкой. При этом порядка 40% составляет предчистовая отделка.

"Но в сегменте новостроек бизнес-класса есть много покупателей, которые по-прежнему предпочитают квартиры без отделки или в формате white box", — уточнил, в свою очередь, Железнов.

"В тренде остаются удаленные продажи. Застройщики провели огромную работу, чтобы отвечать современным требованиям. Компании продолжали внедрять новые технологии, обучать менеджеров цифровым средствам коммуникации, создавать онлайн-версии презентаций и коммерческих предложений по каждому проекту, развивать дистанционные форматы", — прокомментировал Нюхалов.

"Подвешенные" апартаменты

С сегментом апартаментов все не так однозначно. По подсчётам Knight Frank, на первичном рынке столицы продается всего 810 апартаментов бизнес-класса суммарной площадью 53,1 тыс. кв.м. Это минимальный показатель с начала 2019 года.

В "Эталоне" подсчитали, что за 11 месяцев продажи апартаментов выросли на треть по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, в то время как продажи квартир выросли на 13%. Это обусловлено ростом предложения — всего в этом году вышло в продажу 14 проектов комплексов апартаментов.

"Такая ситуация с вводом новых объектов обусловлена неопределенностью регулирования статуса апартаментов. Предложения готовил и Минстрой, и Совет Федерации, однако, по нашим инсайдерским данным, в ближайшие годы изменения регулирования статуса апартаментов не произойдет. Соответственно, их можно продолжать строить", — заявила Круглова.

Пока же на рынке происходит классическое вымывание: лоты в продаже находят покупателей, а новые предложения почти не появляются. По мнению Нюхалова, в случае амнистии, стоимость апартаментов вырастет, так как это практически приравняет их к жилой недвижимости. В хорошей локации с развитой инфраструктурой цена может вырасти примерно на 30%.

"При этом рост цен, скорее всего, пройдет в несколько этапов. После принятия закона стоимость апартаментов может сразу увеличиться на 10-20%, а потом в течение полугода они могут подорожать еще на 5-10%", – подчеркнул Нюхалов.

Ипотека в радость

Также не обошлось и без роста кредитной нагрузки на граждан.

"Еще одна тенденция — монетарная политика властей, которые несколько раз за год поднимали ключевую ставку, таким образом стремясь абсорбировать с рынка избыточную ликвидность. Повышение стоимости денег сдержит инфляцию, но повлечет за собой сужение спроса, что, как мне кажется, может быть более драматично, чем высокая инфляционная ставка", — пояснила руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова.

Пока же продажи ипотечным заемщикам достигли 50-60% от общего числа сделок. За девять месяцев объём выданных ипотек на покупку квартир в строящихся домах Москвы вырос на 33%.

"Примечательно, что даже несмотря на фактическое закрытие программы субсидированной ипотеки в июле, активность покупателей сохранилась на высоком уровне осенью", — пояснил коммерческий директор "КОРТРОС-Москва" Дмитрий Железнов.

Несмотря на продление льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, по условиям кредитования ставка выросла до 7%, а лимиты займа снизились с 6-12 до 3 млн рублей. Поэтому перед завершением прежних условий программы покупатели активизировались, чтобы приобрести квартиру в ипотеку выгоднее.

"Очередное повышение ключевой ставки в октябре привело к последующему удорожанию ипотеки. Надо отметить, что с марта 2021 года ставка повышалась шесть раз. Последний раз регулятор повысил ключевую ставку до 7,5% годовых. Несмотря на это застройщики совместно с банками продолжали вводить новые ипотечные программы с субсидированными ставками, что позволило рынку удержать ставки на достаточно низком уровне", — уточнила директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.

Инвестиции в "бетон"

По мнению экспертов, спрос находится на высоком уровне, продажи идут хорошо. Доля инвесторов составляет около 10%, но постепенно этот показатель будет снижаться. Это связывают с продажей инвесторами купленных по более низким ценам квартир.

"Из-за повышения ключевой ставки, растущей инфляции и медленно растущих банковских ставок по депозитам инвесторы продолжают вкладывать деньги в "бетон" с целью сохранения накоплений от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать дальнейший спрос", — пояснила Могилевцева-Головина.

По мнению Лашкевич, новый 2022 год начнется с привычного снижения активности после декабря. Так, в первом квартале не прогнозируется резкого изменения цен. Дальше всё будет зависеть от коронавируса и его влияния на курс рубля, геополитических аспектов и стоимости строительных материалов.

"При позитивном течении стоимость жилья в Москве увеличится не более чем на 5–8% в рамках декларируемой инфляции. В регионах же может и вовсе снизится, так как уровень спроса в них не сравним с Московским округом", — сказала Лашкевич.

В свою очередь в ГК ПИК прогнозируют по-прежнему высокий спрос из-за низкой обеспеченности населения собственным жильем. Также сокращение объёмов строительства, вызванное переходом отрасли на эскроу-счета, дополнительно стимулирует спрос на качественные проекты. Поводов для падения цен на жилье сейчас нет, отметили в компании.

Качественные продуктовые предложения в 2022 году будут дорожать, забирая на себя весь спрос, полагает застройщик. У более слабых конкурентов будет спад продаж. Кроме того, прогнозируется увеличение давления со стороны программ реновации в эконом-классе.