Новостройки: время котлованных цен прошло - «Аналитика рынка»

В конце минувшего года стало известно, что граждане забрали с рублевых вкладов в Сбербанке рекордную за 6 лет сумму – более 100 млрд рублей. А в начале марта Центробанк РФ сообщил, что за 2020-й год с валютных счетов было снято 28 млрд долларов (на 5 млрд больше, чем в 2019-м). О том, что часть денег перетекла на рынок недвижимости, говорит возросшая динамика общей суммы сделок. Заметно увеличилось и число инвестиционных покупок. Какие квартиры сегодня скупают инвесторы, какой стратегии придерживаются и будут ли дальше активно себя вести – об этом редакция «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами.

Каким образом граждане распорядились средствами, вынутыми из банков? Разумеется, во время пандемии какую-то часть денежных запасов просто потратили на себя. Финансовые аналитики также сообщали, что вкладчики, привыкшие «растить деньги» и разочарованные скромными процентными ставками по вкладам (3,5-4,5% в рублях, меньше 1% в долларах), стали перекладывать деньги в другие «корзины», с бОльшей доходностью. Например, начали смелее вкладываться в рынок акций и облигаций, паи инвестиционных фондов (ПИФ). Наиболее отважные физические лица проявили небывалый интерес к ценным бумагам иностранных компаний - на этот тренд обратил внимание Центробанк РФ в обзоре финансовых рынков от января 2021 года: чистый приток от граждан в 2020-м в эту сферу составил 638 млрд руб. Любопытную статистику демонстрировал один из крупнейших организаторов торгов - Санкт-Петербургская биржа: объем покупки акций нерезидентов физическими лицами за прошлый год 2020 год вырос более чем в 30 раз.

Но в целом люди все-таки придерживаются консервативной политики: сбережения «на черный день» держат в банках, а чтобы приумножить средства, стараются осваивать другие области, в том числе и недвижимость.

Денег в мире квадратных метров действительно прибавилось. «В 2020-м году на рынке новостроек «старой» Москвы было заключено сделок на сумму около 860 млрд рублей. В сравнении с 2019–м годом этот показатель вырос примерно на 40%» - комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). - Значительная часть первичных квартир и апартаментов была куплена в кредит. Сумма средств, привлеченных с использованием ипотеки в 2020 году, составила более 470 млрд рублей и за год этот показатель вырос на 70%. Без использования ипотеки было приобретено квартир и апартаментов примерно на 390 млрд рублей, годовая динамика +17%».

Полку инвесторов прибыло

Соответственно, выросло и число инвесторов. «Если условно принять за инвесторов всех покупателей, кто приобрел два или более лотов в одном проекте, то в 2020 году только в «старой» Москве этот сегмент вырос примерно на 25% по количеству участников (до 8,8 тысяч человек) и на 37% - по объему вложенных средств (до 147 млрд рублей)», - подсчитали в группе «Эталон».

Риелторы говорят, что доля инвестиционных покупок в 2020-м году в общем объёме продаж по Москве составила примерно 14-20%.

Так, в ГК «Инград» и компании «Донстрой» этот показатель на уровне 20%. В московских проектах группы «Эталон» в 2020-м году он колебался в рамках от 5 до 10%, и в период активного восстановления рынка в августе-декабре насчитывалось около 5% покупателей, купивших два лота и более. В СК «Ойкумена», компании, которая реализует проекты для семейных покупателей, приобретающих жилье для себя, около - 10-15%.

Отдельно стоит сказать про бизнес-класс. По данным Надежды Коркки («Метриум»), в 2020-м году в сравнении с 2019-м спрос в сегменте повысился на 33% – это в два раза больше, чем в среднем по рынку. При этом у многих людей цели покупки были смешанные – и для сбережения средств, и для проживания. Действительно, как дополняет Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District), в новомосковском комплексе бизнес-класса Russian Design District клиенты, изначально приобретали квартиру для себя, но осознав, что объект существенно подорожал, с выгодой его продавали.

Заработают в любом случае

В этом году бурного роста цен на недвижимость, сравнимого с прошлогодним, не ожидается. Но инвесторов это не смущает. В завидном плюсе, как отмечает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», оказались те, кто вкладывался в квартиры в период с мая по сентябрь 2020 года. Напомним, цены на московские новостройки в прошлом году выросли на 5-30% в зависимости от сегмента – см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна».

Впрочем, и сейчас цены пока далеки от стагнации. По прогнозам экспертов компании «Метриум», в 2021 году московское первичное жилье прибавит в цене 5-10%. «Квартиры в новостройках будут дорожать быстрее темпов инфляции, а значит, покупка недвижимости останется если не выгодным, то, по крайней мере, надежным капиталовложением», - говорит Надежда Коркка («Метриум»). По мнению Константина Тюленева, директора по продажам ГК «Инград», цены на недвижимость будет поддерживать и снижение общего предложения.

Но даже если цены замрут, инвесторы всё равно заработают на росте цены «квадрата» по мере строительства дома. От котлована до сдачи дома в эксплуатацию квартира дорожает в среднем на 15%. Еще на 1-3% цены продолжают расти по мере того, как новостройка заселяется и «обживается», комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Но некоторые смущающие инвесторов моменты, имеются. Возможны проблемы с перепродажей. Вероятнее всего, в Москве программу льготной ипотеки остановят, а тогда «ставки по кредитам поднимутся и спрос снизится. В этом случае перепродать квартиру, особенно в «бетоне», будет непросто», - предупреждает Владимир Щекин (группа «Родина»).

Константин Тюленев (ГК «Инград») обращает внимание на проекты по «перегретым» ценам, которые демонстрировали крайне сдержанный рост. Частично завышенные цены объясняются введением счетов эскроу, когда застройщику не нужно привлекать средства от граждан, у него уже есть проектное финансирование, частично – общим ажиотажем. «В таких проектах рост цен за год может составить всего 5-7%, а для инвесторов это очень мало. Если такая тенденция продолжится, то это может охладить спрос», - считает эксперт.

Недвижимость против депозитов

Эксперты также уверены, что доходность банковских депозитов останется низкой, поэтому инвесторы продолжат покупать недвижимость. На сегодня, по данным ЦБ, средняя максимальная процентная ставка по рублевым вкладам в десяти крупнейших российских банках составляет 4,53 годовых. По данным «Бест-Новострой», стоимость новостроек комфорткласса, которые составляют основной объем предложения в массовом сегменте, в 2020 году выросла на 17,4%. Лучшие проекты, по утверждению экспертов, способны обеспечивать доходность свыше 20% и 30%.

Так, 25% за 12 месяцев прибавила в цене студия площадью 21,4 кв. м в ЖК «Павелецкая Сити» от Level Group. В I квартале минувшего года, по данным «Метриум», студия продавалась за 7,28 млн рублей, а в декабре ее стоимость достигла уже 9,13 млн рублей.

ЖК RiverSky от ГК «Инград», по информации «Бон Тон», стартовал в мае 2019 года при средневзвешенной цене (СВЦ) 246,3 тыс. руб. (корпуса 3 и 7). На сегодня СВЦ в этих корпусах составляет 375 тыс. руб. Прирост - 52% за период, 29,7% за год.

В Новой Москве 33-метровая однокомнатная квартира, расположенная в культурно-образовательном кластере Russian Design District (группа «Родина») продемонстрировала доходность в 40% за полгода. В июне 2020 года цена этого лота составляла 4,54 млн рублей, а к декабрю достигла 6,33 млн рублей (данные «Метриум»).

Что касается аренды, то ее доходность сопоставима с «депозитной» или немного выше. Например, доходность от сдачи однушек в Москве - 4,5-5%, а срок окупаемости составляет 18-20 лет, комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон». Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры массового сегмента с отделкой и мебелью - 8,5 млн руб., средняя ставка аренды в месяц - 35-40 тыс. руб., коммунальные платежи (3 тыс. руб. /мес.), налог на имущество (0,1% кадастровой стоимости квартиры), НДФЛ (4% как самозанятый). Получается: 480 тыс. руб. (доход от аренды) — 36 тыс. руб. (коммунальные платежи) — 4 тыс. руб. (налог на имущество) — 19,2 тыс. руб. (НДФЛ) = 420,8 тыс. руб. В итоге доходность - 5%, срок окупаемости - 20 лет.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, на примере однокомнатной квартиры в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» в Новой Москве рассчитывает годовую доходность от аренды. Стоимость такой квартиры площадью 34,7 кв. м составляет 7 054 510 рублей с учетом скидки от застройщика. Суммируем затраты на ремонт и мебель, поскольку комплекс сдается без отделки, из расчета 25 тыс. рублей за кв. метр. Итого – 7 922 010 рублей. В дальнейшем эту квартиру можно сдать в аренду по ставке 45 тыс. рублей. Ежегодные расходы по данной квартире составят 44 750 рублей, или 8% от общего годового дохода. Считаем годовую доходность: 45 000 (ставка аренды)*12 – 8% (расходы) *100 / 7 922 010 (стоимость квартиры) = 6,2%. Кроме того, стоимость самой квартиры, когда дом сдастся (это конец 2022 года), вырастет в среднем еще на 10-20%.

Гонки за низкой ценой приутихли

Как ведут себя инвесторы и какие жилые комплексы выбирают? Они тщательно отслеживают события, тенденции и новинки рынка, у них есть свои сообщества в интернете, где они делятся информацией, в том числе любопытным «инсайдом», который не найдешь на официальных сайтах новостроек.

Наталия Кузнецова («Бон Тон») считает, что у инвесторов меняется стратегия, поскольку время котлованных цен прошло. Они больше не ищут минимальные цены, чтобы войти в проект на «низком пороге». Они оценивают проект в целом, в привязке к локации, с точки зрения его потенциальной «конечной» цены и перспектив выйти из проекта не через 3-4 месяца, а на стадии более высокой строительной готовности или на этапе ввода в эксплуатацию. Они прорабатывают квартирографию проекта, его структуру в долях разных типов лотов, изучают видовые характеристики, этажность.

Об изменении поведения инвесторов говорят и в пресс-службе группы «Эталон». Обычно они интересуются небольшими лотами – их легче продать или сдать в аренду, их ликвидность традиционно выше. Однако в последние 2-3 года в московских проектах бизнес-класса группы «Эталон», например ЖК «Крылья» и «Серебряный фонтан», заметили увеличение числа инвесторов, которые, изучив локальные рынки, инвестируют в большие «семейные» лоты, способные порой демонстрировать большую доходность. «Высокие инвестиционные показатели достигаются за счет престижа района, высококачественной инфраструктуры (в том числе собственной), эксклюзивности предложения и качества проектных решений», - комментируют в пресс-службе.

Инвестиционные покупки совершаются на определённом этапе проекта – от начала строительства до середины цикла, дополняет Константин Тюленев (ГК «Инград»). Обычно в этот период 25-30% общего объёма продаж приходится именно на такие сделки. Позже стоимость квадратного метра уже значительно выше, чем на старте продаж, то есть выгода для инвестора существенно меньше.

В самой компании повышенным вниманием пользовались студии и однокомнатные квартиры классической планировки, а также «двушки» евроформата. Наталия Кузнецова («Бон Тон») выделяет проект от ГК «Инград» TopHILLS - жилой комплекс бизнес-класса. До станции метро «Нагорная» - 100 м, до ТТК - 10 минут на авто. Комплекс состоит из шести корпусов-доминант от 6 до 27 этажей, объединенных многофункциональной стилобатной частью. Для собственников имеется двухуровневая подземная стоянка. Наибольшим спросом пользуются евродвушки и двухкомнатные лоты площадью 47- 52 кв. м. Например, в корпусе 2 и 3, которые вышли в реализацию в июне 2020 года, средняя цена двухкомнатной квартиры выросла с 16,7 до 19,8 млн руб., евродвушки – с 14,3 до 17,9 млн руб.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, выделяет популярный у инвесторов «М1 Сколково» (M1 Development) со студиями от 2,7 млн руб. Это апарт-комплекс с закрытой территорией и собственной инфраструктурой. Многие инвесторы рассматривают «М1 Сколково» в связи с перспективой развития арендного бизнеса, данная услуга будет предложена собственникам от специализированного оператора проекта.

Еще один пример от Est-a-Tet - проект «Зеленая Вертикаль» («Э. К. Девелопмент») в двух минутах ходьбы от станции метро «Лесопарковая», недалеко - два крупных парка, все лоты реализуются с отделкой. Минимальный бюджет – 6,3 млн руб. за студию и 6,4 млн руб. за однокомнатную квартиру. Родионцев считает, что проект имеет серьезный потенциал для роста цены (срок ввода в эксплуатацию - II квартал 2022 г.) и интересен как для перепродажи, так и для последующей сдачи в аренду.

По оценке Надежды Коркки («Метриум»), по итогам 2020 года в сегменте московского бизнес-класса самым популярным среди инвесторов стал проект Headliner («Кортрос»). За 12 месяцев в этом жилом комплексе за счет оптовых сделок (приобретение трех и более лотов) было реализовано 236 квартир. Транспортную доступность комплекса обеспечивает выезд на ТТК, Большую Филевскую улицу, Кутузовский проспект и Краснопресненскую набережную. В двух минутах ходьбы - станция метро и МЦК «Шелепиха». Внутренняя инфраструктура включает двор без машин, подземный паркинг, спортивные и детские площадки, lounge-зоны, детский сад. Сейчас цены в комплексе начинаются от 12 млн рублей за однокомнатную 29-метровую квартиру.

Среди проектов, реализуемых агентством «Бест-Новострой», на старте продаж перспективными для инвестиций стали «Аквилон Beside», «Level Причальный», City Bay:

Название проекта
Район
Класс
Площади квартир
Минимальная стоимость

«Аквилон Beside»
Рязанский
Комфорт
20-72 кв. м
5,4 млн рублей

«Level Причальный»
Хорошево-Мневники
Бизнес
17-133 кв. м
7,4 млн рублей

City Bay
Покровское-Стрешнево
Бизнес
26-112 кв. м
7,5 млн рублей

Если говорить о новинках, то в конце прошлого года компания «Донстрой» вывела в продажу сразу несколько корпусов в жилом квартале «Символ» в Лефортово. Три новых корпуса рассчитаны на 922 квартиры, в одном из корпусов запроектирован физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Все дома будут «выходить» в парк «Зеленая река», рядом откроются школа и детский сад. Окончание строительства корпусов намечено на 2023 год. Представлены квартиры от студий до четырехкомнатных лотов с площадями от 24,9 до 120,4 кв. м. Все лоты сдаются без отделки, кроме одной из секций 18-го корпуса. Стоимость квартир начинается от 8,5 млн рублей.

Также в начале этого года «Донстрой» открыл продажи в новом доме жилого квартала «Событие» на границе заказника «Долина реки Раменки». Планируется построить здание от 13 до 36 этажей, рассчитанное на 498 квартир. Особенность проекта - ландшафтный парк «Событие» площадью 24 га с прогулочными и велодорожками. В 5 минутах ходьбы строится станция метро «Аминьевское шоссе». Студия площадью 34,4 кв. метра стоит сегодня около 11,3 млн рублей.

И, как предсказывает Роман Родионцев (Est-a-Tet), в ближайшее время в продажу поступит еще несколько инвестиционно-привлекательных проектов, которые пока на рынке не анонсированы, а также новая очередь в уже упомянутом комплексе City Bay.