Новостройки: что происходит с однокомнатными квартирами - «Аналитика рынка»

Однокомнатная квартира - один из самых популярных форматов у покупателя. Прежде всего потому, что «однушки» после студий самые доступные по цене, в них можно жить не только по одиночке, но и вдвоём, и даже втроём (с маленьким ребёнком), их покупают для жизни и для инвестиций. За последнее время они заметно подорожали: в «старой» Москве уже давно не купишь приличное жилье за 6-7 млн рублей, надо готовить сумму в 8-10 млн.

«Евровариант» - это одна или две комнаты?

Уточним, что такое однокомнатная квартира. Понятно, что жилье площадью 32-40 кв. метров с изолированными друг от друга комнатой и кухней – классическая «однушка». А как классифицировать «евроквартиру» со спальней и кухней-гостиной - это однокомнатная или уже двухкомнатная?

На рынке недвижимости их называют «евродвушками», то есть почти двухкомнатными. Так и позиционируют – в маркетинговых и рекламных целях. «Такое жилье по факту является чем-то средним между однушками и двушками, они превосходят по удобству первые, но уступают в квадратных метрах вторым», - считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

Но у «евродвушки» есть главный признак однокомнатной квартиры - одна спальня. Хотя, как отмечают в пресс-службе группы «Эталон», зона гостиной выделяется в самостоятельное пространство с отдельным функционалом, то есть фактически покупатель получает две комнаты – спальню и гостиную. И в гостиной можно не только «гостить», но и спать, а при желании вообще отделить кухню перегородкой. И всё же официально это однокомнатная квартира – в документах БТИ «евродвушка» будет значиться именно так.

А вот в площадях и цене есть разница, «евродвушки» больше и, соответственно, дороже. Например, как замечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, в ЖК «Румянцево-Парк» «евровариант однушки» будет стоить примерно на 8-9% больше традиционного. Эксперты считают, что доля «евродвушек» неуклонно растет, и, например, во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» все однокомнатные квартиры имеют планировки «евроформата». Так что в дальнейшем речь в этой статье пойдет и о классических однокомнатных лотах, и о «евродвушках».

Цены: росли, росли и еще не достали пика

Данные аналитиков рынка о том, как росли в цене однокомнатные квартиры, несколько разнятся, но сходятся в главном: дорожали, активно и, пожалуй, быстрее других форматов, за исключением разве что своих ближайших конкурентов - двухкомнатных.

Опрошенные редакцией «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU» эксперты полагают, что цены на однокомнатные квартиры ещё не достигли пика, и даже чувствуется потенциал для подорожания на 6-8-10%. А всё потому, что спрос благодаря льготной ипотеке остается высоким, и ценовая ситуация во многом будет зависеть от того, остановят ли власти в московском регионе программу с господдержкой. Плюс надо учесть «естественный» рост, так как, отмечает руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон» Елена Чегодаева, в комфорт- и бизнес-классах больше половины представленного предложения однокомнатных квартир находится в проектах на начальной стадии строительства (48% и 67% лотов соответственно).

По данным Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), только за первый квартал 2021 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в массовом сегменте поднялась на 8,1% и составила 9,5 млн рублей. Сходные данные у Ирины Емелиной, руководителя отдела аналитики AFI Development: средний рост цены квадратного метра однокомнатной квартиры по всем ценовым сегментам за первый квартал - 10%. Средневзвешенный бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве на сегодня, по данным bnMAP.pro, составляет 11,3 млн рублей

А за год однокомнатные квартиры в «старой» Москве, по обобщенным данным экспертов, подорожали от 18 до 24%. В комфортклассе цены квадратного метра достигли 218-232,4 тыс. рублей, в бизнес-классе – 311-371,2 тыс. рублей. В Новой Москве подорожание было еще сильнее - плюс 26-27% и даже больше.

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», считает, что в «старой» Москве однушки по темпам подорожания (+22%) заметно опережали другие форматы жилья, в частности - двухкомнатные квартиры (+18%). Другие эксперты отмечают, что близкие по формату квартиры всё же вырывались вперед: так, по данным Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», в столичном массовом сегменте студии подорожали больше однушек (+41% против +24%).

В отдельных жилых комплексах однокомнатные квартиры тоже не всегда лидировали. В московских проектах бизнес-класса группы «Эталон» - ЖК «Серебряный фонтан», ЖК «Крылья», жилой остров Nagatino i-Land - однокомнатные квартиры по динамике цен уступали более крупным лотам. По информации Алексея Лухтана (Lexion Development), в ЖК «Румянцево-Парк» с апреля 2020-го по апрель 2021-го квадратный метр однокомнатных квартир до 38 кв. м прибавил порядка 49,4%, а двухкомнатных от 60 кв. метров - 53,3% (с учетом роста стоимости по мере строительной готовности).

Выбирают между «классикой» и евроформатом

Когда активно растут цены, бывает, что происходит сближение стоимости близких по площади форматов. Не выгоднее ли сегодня покупателю немного доплатить и купить двухкомнатную квартиру? Но нет, на первичном рынке такого явления не наблюдается. Скорее, как уточняет Елена Чегодаева («Бон Тон»), для потребителя может стоять выбор между классической однокомнатной квартирой (39-40 кв. м) и «евродвушкой» (41-46 кв. м). В комфортклассе цены на эти форматы - 8,5 и 9,9 млн руб., в бизнес-классе - 15,3 и 16,2 млн руб. («старая» Москва). «Евродвушки» подойдут и для холостяка, и для семьи с ребенком, и, как подчеркивают в пресс-службе ГК «Инград», они более востребованы, чем однокомнатные в том же проекте.

Разница же в цене между однокомнатными и классическими двухкомнатными лотами куда больше. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», в Москве она равна примерно 30%, в Московской области - 27%, а в Новой Москве - 26%.

По информации «Метриум», средняя стоимость однокомнатной квартиры в марте 2021 года составила 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей. Значит, разница между ними – 4,3 млн рублей (в феврале было меньше - 4,1 млн рублей). Так что, как формулирует Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»), выражение «немного доплатить» в данном случае не вполне уместно, не все могут это себе позволить.

Выбора меньше, но пока хватает

Доля однокомнатных квартир в предложении на рынке «старой Москвы» на сегодня экспертами оценивается примерно в 25-35%. Так, в новых объектах Tekta Group, по информации ее коммерческого директора Елизаветы Севастьяновой, доля классических однокомнатных квартир составляет около 13,4%, а вместе с двухкомнатными лотами евроформата – 35,3%.

Что касается первичного рынка Новой Москвы, то, как замечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим (компания строит жилые комплексы «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи), эта доля находится на уровне 43-44%. В отдельных проектах может быть по-другому, например, в ЖК «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development она составляет 31%.

Этого хватает, чтобы удовлетворить аудиторию. Но выбор стал меньше, так как в целом снизился объем предложения. В январе-марте 2021 года в старых границах Москвы объём экспозиции сократился на 20% по сравнению с I кварталом 2020 года, отмечают в пресс-службе ГК «Инград». Однако в комфортклассе недостатка однокомнатных квартир не наблюдается.

В ТиНАО, по данным Анны Боим (ГК «А101»), объемы предложения однокомнатных квартир за последний год сократились на 22%, а в целом объем экспозиции с конца марта 2020 года по настоящий момент стал меньше на 19%.

Одной из главных причин сокращения предложения эксперты считают всплеск спроса в прошлом году, как со стороны «обычных» покупателей, так и со стороны инвесторов.

Стало больше инвесторов и «гибридных» покупателей

Большинство лотов раскупается на первых стадиях строительства, правда, часть самых ликвидных девелоперы придерживают, «чтобы продать уже почти готовые квартиры по наиболее высокой цене», говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Спрос на однокомнатные квартиры распределяется пропорционально предложению, то есть их покупают примерно треть клиентов новостроек (эта доля несколько варьируется в разных проектах, сегментах и локациях).

Так, доля спроса за год (с марта 2020 по март 2021 гг.) по всем проектам Tekta Group на однокомнатные квартиры и евродвушки составила 28,6%. Во второй очереди ЖК «Любовь и голуби», где, напомним, сплошь евродвушки, - более 50%, в ЖК «Румянцево-Парк», где присутствуют оба формата, - 31,7%. Впрочем, недавно компания «Миэль» зафиксировала падение доли купленных однокомнатных квартир до 20% в Москве из-за сокращения общего объема предложения, вымывания доступных лотов и роста цен.

Но главное, что отмечают эксперты, – произошел скачок инвестиционного спроса. Например, на это косвенно указывают данные пресс-службы компании «Донстрой»: в проекте «Символ» спрос на однокомнатные квартиры вырос на 16%, инвесторы зашли в проект на старте продаж новых корпусов.

По сравнению с IV кварталом 2020 г. в первые три месяца текущего года количество инвестиционных сделок в московских проектах комфорткласса с целью дальнейшей перепродажи квартир или организации арендного бизнеса увеличилось на 13%, подтверждает Ирина Емелина (AFI Development).

Покупали недвижимость и «на будущее», эти приобретения тоже можно отнести к отчасти инвестиционным. Так, в Новомосковском округе за последний год доля покупок однокомнатных квартир выросла на 11%, комментирует Анна Боим (ГК «А101»), но квартиры приобретаются не для перепродажи. На 4% выросла доля покупок квартир для детей, в том числе школьникам, в качестве первого жилья после поступления в ВУЗ, и на 7% - покупок для сдачи в аренду. В целом, доля подобных покупок составляет примерно 30%. Причем все чаще практикуется «гибридный» вариант. Квартира покупается ребенку, но пока он растет, квартиру можно сдавать и на вырученные средства гасить ипотечный кредит, взятый на нее же.

Ну а традиционные покупатели «однушек» помимо инвесторов - молодые люди, студенты, пары без детей или с одним ребенком, родители, разъезжающиеся со взрослыми детьми. Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет недвижимости») дополняет, что более 58% покупателей однокомнатных квартир за прошедший год в московском регионе составляли женщины.

Площади уменьшаются, но «функционализируются»

По поводу изменения площадей «однушек» за последнее время мнения экспертов разделились. Часть комментаторов считают, что средние площади в принципе остаются на стабильном уровне – 38-42 кв. метра. Часть экспертов отмечают тенденцию к уменьшению. «В бизнес-классе «старой» Москвы средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 43,01 кв. м, что ниже, чем в марте 2020 года, примерно на 5%», - говорит Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»).

По информации «НДВ-Супермаркет недвижимости», в Новой Москве особенно потеряли в площади «однушки» в новостройках стандарт-класса, по сравнению с 2020 г. средняя площадь таких лотов уменьшилась на 13% и составила 35,8 кв. м. «Однушки» комфорткласса в Подмосковье «усохли» практически на один квадратный метр и на начало 2021 года их средняя площадь - 37,5 кв. м.

Тенденция к урезанию площадей хорошо прослеживается на более длинном временном отрезке. «С 2013 по 2020 средняя площадь приобретаемых квартир снизилась почти на треть (29%). Коснулась эта тенденция и однокомнатных квартир» - говорит Надежда Коркка («Метриум»).

Правда, как замечает Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет недвижимости») стало меньше нестандартных планировок с полукруглыми стенами, комнатами неправильной формы - они потихоньку отходят в прошлое. Эргономичность, функциональность, хорошая освещенность – именно эти качества отличают однокомнатные квартиры, пользующиеся наибольшим спросом.

Что, где и почем купить

Редакция IRN.RU попросила экспертов поделиться информацией о наиболее интересных вариантах однокомнатных квартир из представленных на рынке.

В Люблино Seven Suns Development строит ЖК «Станция Л». В составе квартала пять домов, дворы без машин, многоуровневый паркинг, игровые комплексы и спортивные площадки. В проекте представлены стандартные однокомнатные квартиры и квартиры с кухней-гостиной, а стоимость «квадрата», по данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», начинается от 174 тыс. рублей.

Достоинство однокомнатных лотов в ЖК «Любовь и голуби» от компании «СМУ-6 Инвестиции» (метро «Селигерская») - большие кухни от 17 кв. метров. Стоимость евродвушек начинается от 9,2 миллионов рублей (за 35,2 кв. м с отделкой white box). В составе комплекса три жилых корпуса в 22 этажа. Первая очередь введена в эксплуатацию, строится вторая.

ЖК «Тополя» (Москапстрой-ТН») - новостройка в районе Марьино. Это квартал из трех высотных зданий в стиле конструктивизма с благоустроенным двором и подземным двухуровневым паркингом. В пешей доступности - станции метро «Братиславская» и «Люблино». В продаже остался финальный объем однокомнатных квартир площадью от 43 до 46 кв. м. Стоимость, по данным «Азбуки Жилья», - от 9,4 млн руб.

Компания Tekta Group на старте продаж во второй очереди квартала Now (метро «Технопарк») предлагает классические однокомнатные квартиры площадью 38,5 кв. м с местом под гардеробную, комнатой 18,6 кв. м с панорамными окнами и кухней 11,8 кв. м за 11,5 млн рублей. Потолки - 3 метра. Now строится на первой береговой линии Москвы-реки.

В другом проекте компании Ever (метро «Калужская») минимальная площадь однокомнатной квартиры – 43,2 кв. м, в ней предусмотрена гардеробная, спальня, кухня с выходом на открытую террасу площадью 5,2 кв. м. Стоимость лота на старте продаж - 15,4 млн рублей. При этом «двушка» евроформата площадью 44,7 кв. м на 28-м этаже обойдется даже немного дешевле – в 14,5 млн руб. Кухня-гостиная имеет площадь 17,2 кв. м, спальня 13,6 - кв. м с выходом в зимний сад. Жилые корпуса будут объединены стилобатом с торговой галереей, на его кровле расположится многофункциональный двор.

В ЖК «КутузовGRAD II» от ГК «Инград» можно приобрести классическую однокомнатную квартиру площадью 37,5 кв. м за 14,5 млн рублей. Кухня - 11,5 кв. м, спальня - 14,2 кв. м, при желании выделяется гардеробная. ЖК «КутузовGRAD II» - часть нового квартала в Можайском районе Москвы. Первая очередь уже построена и заселена.

В другом проекте компании - ЖК бизнес-класса RiverSky на Симоновской набережной Москвы-реки предлагается квартира с одной спальней общей площадью 38,9 кв. м за 16,8 млн рублей. Лот с классической планировкой включает спальню 16,1 кв. м с угловым остеклением. ЖК RiverSky – проект с авторской архитектурой вблизи ансамбля Симонова монастыря, в 5 км от Кремля.

Квартиры «на воде», на берегу Москвы-реки также продаются в ЖК «Город на реке Тушино-2018». Однокомнатные лоты с метражом от 38,17 до 48,6 кв. м и ценой от 12,96 до 15 млн руб. состоят из кухни-гостиной, спальни, гардеробной и лоджии.

Эксперты обращают внимание и на необычный проект AFI Tower в Свиблово. Это 53-этажный небоскреб в формате co-living - с обилием общественных зон. Из 1216 квартир в доме 910 - это студии от 19,5 до 35,8 кв. м. Также имеются однокомнатные квартиры от 38 кв. метров. Средняя стоимость кв. метра – около 327 тысяч рублей.

Если есть желание купить квартиру в небоскребах, то стоит рассмотреть варианты в проекте Headliner от компании «Кортрос» в Пресненском районе (площади от 29,9 до 45,9, цены - 12,16 – 20,78 млн руб.). Или в жилом комплексе «Небо» от Capital Group (Раменки). В башне Solo продаются квартиры от 48,6 до 49,6 кв. м по цене от 19,43 до 21,22 млн руб.

Поблизости, в тех же Раменках, в ЖК бизнес-класса «Настоящее» в продаже однокомнатные квартиры от 42,6 до 56 кв. м, цена – от 16,78 до 20,41 млн руб.

В Новой Москве, в ЖК бизнес-класса «Румянцево Парк» от Lexion Development (метро «Саларьево»), продаются однокомнатные квартиры евроформата и классической планировки. Стоимость «евродвушки» - около 9 млн рублей с учетом скидки от застройщика. Это квартира общей площадью 37,8 кв. метров с кухней-гостиной 17,1 кв. м с выделенной рабочей зоной, есть лоджия. Площадь спальни - 12,1 кв. м. Классическая однокомнатная квартира стоит 7,9 млн рублей с учетом скидки от застройщика. Ее площадь - 36,1 кв. м, метраж кухни - 9,9 кв. м, комнаты - 18 кв. м. Сам комплекс включает три разновысотных монолитных корпуса (13-22 этажа), подземные паркинги, детские сады и школу.

Еще один новомосковский проект (в Ватутинках), где можно за умеренные деньги купить квартиру бизнес-класса, - Russian Design District от группы «Родина». В продаже однокомнатные квартиры с площадями от 33 до 41 кв. метра стоимостью от 6,79 до 7,99 млн руб.

Главное преимущество еще одного проекта в Новой Москве - ЖК «Городские истории» от застройщика ТПУ «Рассказовка» - удачное месторасположение. В двух минутах ходьбы - станция метро «Рассказовка». Рядом парк «Рассказовка» и Ульяновский лесопарк. Комплекс возводится в три очереди, в составе второй очереди, которая сейчас реализуется, - три монолитных корпуса от 22 до 25 этажей. Площади однокомнатных квартир - от 39 до 44,7 кв. м, стоимость, по данным «Метриум», от 6,5 до 7,6 млн рублей.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.