Покупатели вынуждены переплачивать. Квартиры в Москве и Подмосковье в марте-апреле 2021 года - «Аналитика рынка»

Ипотечники и инвесторы поддерживают спрос на вторичное жилье, а рост цен и нехватка предложения его, наоборот, сдерживают. Часть потенциальных покупателей отказываются от сделок, но те, кому, квартира нужна срочно, вынуждены переплачивать, и очень существенно.

Спрос

В марте Росреестр зарегистрировал в Москве 15 333 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 27,1% больше, чем в феврале. Такой скачок объясняется как меньшим количеством дней в феврале, так и вообще сезонностью спроса – например, прошлогодний март превзошел февраль на 30,8%. По сравнению с 2020 г. спрос в марте вырос на 3,6%. В целом за январь-март 2021 г. столичное управление Росреестра зарегистрировало 35 004 перехода прав на квартиры – примерно столько же, сколько и за аналогичный период прошлого года (в годовом выражении показатель увеличился лишь на 2,7%).

Для риелторов начало высокого сезона на рынке тоже оказалось достаточно удачным, или, по крайней мере, «приемлемым». Например, одно из крупнейших московских агентств недвижимости – «Инком» - по итогам марта собрал на 25% больше авансов от покупателей, чем в феврале. Однако по сравнению с мартом прошлого года актуальный спрос ослаб на 5%.

«Конечно, в сравнении с пиком покупательской активности, который наблюдался осенью прошлого года, количество авансов и сделок уменьшилось, тем не менее спрос остается на приемлемом уровне», - считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

В «Азбуке Жилья» продажи в марте выросли на 10% относительно февраля. Количество обращений от потенциальных клиентов увеличилось на 27% в месячном и на 11% в годовом выражении.

В АН «Century 21 Римарком» в Троицке сделок стало на 5% больше, чем в феврале, авансов – на 7%. В сравнении с мартом прошлого года спрос вырос примерно на 20-25%. Однако в конце марта началась «самоизоляция», поэтому такое сравнение не совсем корректно, отмечает Анна Руденко, директор офиса продаж АН «Century 21 Римарком» в Троицке (Новая Москва).

По оценкам риелторов, в первой половине апреля уровень покупательской активности на вторичном рынке «старой» Москвы и Подмосковья оставался примерно таким же, как в первой половиной марта. А в Новой Москве спрос вырос: на 10% по числу авансов и на 7% - по количеству сделок. Количество обращений заметно увеличилось в первую декаду апреля – на 15%, а в начале второй недели уже опережало уровень марта всего лишь на 3-5%.

«При этом можно смело отметить тот факт, что часть покупателей «вторички» с наступлением весны переориентировалась на рынок загородной недвижимости. Да, здесь нет такого ажиотажа, как это было в первую волну пандемии, но уровень спроса остается устойчивым. Не случайно при стоимости объекта в Новой Москве, превышающей 12 млн рублей, две трети потенциальных покупателей расширяют вариативность выбора уже за счет загородки», - рассказывает Анна Руденко.

В целом, спрос на вторичном рынке по-прежнему поддерживают ипотечники и инвесторы, говорит Сергей Шлома. Повышение ключевой ставки Центробанка пока существенно не отразилось ни на среднем уровне ипотечных ставок, ни на доходности депозитов. Рост цен на квартиры и недостаток предложения, наоборот, являются «серьезным препятствием для увеличения спроса», отмечает Анна Руденко.

С ней полностью согласна Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор подмосковного АН «Удачный выбор»: «По-прежнему основным сдерживающим фактором является дефицит предложения. Риелторам зачастую приходится подбирать требуемый объект с умеренно возросшей стоимостью по три недели и более, что явно не добавляет оптимизма покупателям. Поэтому не удивительно, что некоторые из них отказываются от сделки. Особенно это касается клиентов с одобренной ипотекой, которые и так ограничены в средствах и не собираются участвовать в гонке по повышению ценников на «вторичку», которую устраивают некоторые собственники вторичных квартир, пытаясь воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией с ростом цен».

Предложение

На вторичном рынке «старой» Москвы число квартир в экспозиции в марте уменьшилось на 9,1% относительно февраля, а их суммарная площадь – на 7,9%. За год показатели сократились на 47% и на 44% соответственно, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

«Инком» приводит похожую статистику: с февраля по март объем предложения на старомосковском рынке снизился на 6,7%. При этом к марту 2020-го экспозиция уменьшилась на 25,8%. Если же рассматривать вторичный рынок без учета элитной категории жилья, то за год количество вторичных лотов сократилось на 29,6%.

Вместе с тем специалисты компании отмечают, что активность продавцов постепенно увеличивается, хотя на средних показателях по рынку это пока не отразилось. Если рассматривать базу вторичного жилья «Инкома», то с начала этого года она увеличилась на 7,1%. «В целом в сегменте масс-маркета спрос и объем ликвидного предложения соответствуют друг другу, хотя для более активного развития рынка недвижимости необходимо, чтобы экспозиция прирастала», - говорит Сергей Шлома.

В Новой Москве, по оценке Анны Руденко, объем предложения вырос по сравнению с февралем, хотя и совсем незначительно – примерно на 2-3%. «Начинают возвращаться на рынок собственники, снявшие объекты с продажи ранее в надежде на серьезный рост цен. Увидев, что этого не произошло, а продавать жилье нужно, многие из них умерили свои аппетиты», - рассказывает Руденко.

В сравнении с мартом 2020 г. объем предложения на рынке «вторички» Новой Москвы сократился минимум на четверть.

Новых объектов, впервые вышедших на рынок в марте в Подмосковье, в марте было примерно столько же, сколько и в феврале, рассказывает Ольга Власова. «Однако процесс вымывания квартир с рынка, начавшийся в конце зимы, в первый весенний месяц продолжился, - продолжает она. - Основная причина здесь - начавшийся стремительный рос цен. Причем стоимость квартир в марте росла понедельно. Из-за этого часть продавцов сняла свои объекты с продажи, а еще часть взвинтила их стоимость, что только усугубило ситуацию в плане предложения».

По словам Власовой, в среднем, в зависимости от локации, объем предложения в марте снизился по сравнению с февралем от 5 до 10%. Если сравнивать мартовские показателями с аналогичными за 2020 г., то годом ранее объем предложения в различных муниципалитетах Подмосковье был выше на 30-40%.

Статистика «Азбуки Жилья» в целом подтверждает оценки Ольги Власовой. По данным компании, за год число и площадь квартир на подмосковном рынке сократились на 47%, за месяц – на 2,7% и 2,1%.

Цены

Вторичный рынок московского региона перегрет, но квартиры продолжают дорожать. Пусть и виртуально по большей части, так как обороты рынка сильно сократились по сравнению с концом прошлого года. Дорожает в основном бюджетное жилье, поэтому «замкадье» по-прежнему опережает «старую» Москву по темпам роста цен на квартиры. По данным аналитического центра www.irn.ru, в прежних границах Москвы квадратный метр по итогам марта подорожал на 1,8% до 215 165 руб., в Новой Москве – на 2,5% до 175 000 руб., в Московской области - 3,2% до 114 250 руб. (См. «Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го квартала 2021 года»; «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го квартала 2021 года».)

Рост цен, продолжающийся уже довольно долго, приводит к срыву сделок. Как отмечает Анна Руденко, на рынке в основном остались ипотечники и те, кто сначала продает квартиру, а затем уже приобретает другую.

Покупателям, которым жилье нужно срочно, приходится сильно переплачивать. По словам Ольги Власовой, в отдельных случаях вторичные квартиры в Подмосковье за несколько месяцев подорожали на сумму до 1 млн рублей, но иногда даже на такие лоты находятся новые владельцы.

«К примеру, «двушка» в Раменском, стоявшая больше месяца по цене в 7,5 млн руб. была снята с продажи, а появившись в конце марта на рынке вновь, но уже по 8 млн руб. ...была заавансирована за 1 день. Порой возникало ощущение, что новый виток цен носит какой-то искусственный характер и вот-вот ситуация стабилизируется. Однако, увы, этого пока не произошло», - резюмирует Власова.

На фоне роста цен доля сделок с дисконтом на вторичном рынке столицы, согласно статистике «Инкома», сократилась за год с 79% до 57%. В феврале этот показатель был еще ниже – 53% (минимум с января 2016 г.). Средний размер ценовой уступки сократился за месяц с 3,7% до 3,3%. Год назад скидка равнялась в среднем 5,6%.

В Новой Москве покупатели «вторички» в марте могли практически при любой сделке рассчитывать на скидку в 3-4%, а вот в Подмосковье скидок практически нет. «Кто-то из собственников мог уступить покупателю 1-3%, но это, скорее, добрая воля продавца или профессионализм риелтора, нежели правило. При дефиците объектов по адекватной стоимости вопрос дисконта отошел на второй план, а в тех случаях, когда лоты выставляются с серьезно завышенными ценниками, никакие скидки не привлекают покупателей, которые не готовы переплачивать и покупать объект значительно выше среднерыночной стоимости», - рассказывает Ольга Власова.

По ее словам, в марте 2020 г. средний размер скидки на вторичном рынке составлял 5-7%, но сейчас такие дисконты «остаются недостижимой мечтой для покупателей подмосковных квартир».

Средний срок экспозиции старомосковских квартир, согласно внутренней статистике «Инкома», достиг минимального значения за все время наблюдений – 40 дней. В сравнении с февралем (50 дней) он уменьшился на 20%, с мартом 2020-го (70 дней) – на 43%. В целом на вторичном рынке жилья «старой» Москвы средний период реализации квартир за год сократился на 17%, со 166 до 138 дней.

Вторичные квартиры в Новой Москве в марте продавались в среднем за две-три недели. В Подмосковье - в срок от одной до трех недель. Это примерно на 5% меньше, чем в феврале 2021 г. Годом ранее на реализацию вторичных квартир в области требовалось четыре-шесть недель.