Тенденции российского рынка недвижимости: а будет ли новый кризис? - «Аналитика рынка»

За последний год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на четверть, не отстает и «вторичка». Ряд экспертов пророчит неизбежное падение цен на квадратный метр в ближайшем будущем, грозит неминуемым кризисом. Есть ли предпосылки для такого исхода – попытались разобраться.

2020-2021 годы и новый вектор развития имущественного сектора

В период пандемии российский рынок недвижимости столкнулся с затяжным застоем – из-за невозможности приобрести и продать жилье в стандартной форме, а также в связи с довольно туманными перспективами (на тот момент мало кто представлял, во что выльется эпидемия, какие последствия за собой повлечет) люди отказывались от завершения даже запланированных сделок, не говоря уж об инициировании новых. Застройщики запускали выгодные акции, цены на строящиеся объекты не росли. В качестве стимулирования рынка власти запустили проект льготной ипотеки, который позволил покупать квартиры на «первичке» с минимальными затратами. Все эти факторы вкупе с падением курса рубля имели детонирующий эффект – уже летом рынок буквально взлетел, квартиры стали разбирать не глядя – популярностью стали пользоваться даже те объекты, которые еще недавно страдали от явной нехватки реальных покупателей.

Девелоперы быстро разобрались в ситуации и стали повышать цены – так, на первичном рынке Санкт-Петербурга стоимость квадратного метра увеличилась более чем на 20% в сегментах «эконом» и «комфорт», а элитная недвижимость по темпам роста ее стоимости обогнала недвижимость крупных европейских и американских городов. Петербург по этому показателю вышел на восьмое место (будучи до этого на 61-м) – таковы данные рейтинга Prime International Residential Index (PIRI 100). Рост цен не прекратился и в конце года – девелоперы даже отказались от своих традиционных праздничных распродаж (несколько компаний предложило покупателям скидки на наименее ликвидные квартиры, но то были единицы).

Причины роста цен на недвижимость

Среди основных факторов, которые повлияли на рост цен, можно назвать как льготную ипотеку, так и проблемы с национальной валютой, как пандемию, так и панику, с ней связанную. Нет единой причины, которая вызвала столь серьезное усиление – все они повлияли на ситуацию вкупе.

Говоря о повышении цен на вторичном рынке, нельзя не отметить его стихийность – по сути, увеличение стоимости произошло именно по причине скачка на «первичке». Более четверти покупателей недвижимости в новостройках часть денег на приобретение берут с продажи вторичного жилья. Выяснив, что желанная строящаяся квартира подорожала, они стали выкладывать по более высокой цене и свои квартиры в старых домах. И если на первых парах это вызывало недоумение у некоторых специалистов, то сегодня, когда точечный рост цен обернулся общим увеличением стоимости квадратного метра, все выглядит вполне закономерным.

Также на рост повлияли такие факторы как удорожание строительных материалов (Росстат оценил общий рост цен на продукцию строительного сектора в 6,3% только за 2020 год), нехватка рабочей силы (многие рабочие покинули Россию и вернулись в родные страны), введение эскроу-счетов.

«Первичка» продолжила расти и в 2021-м году – конечно, темпы не такие большие, как в прошлом сезоне, но рост есть. Сегодня трудно строить догадки, что произойдет с рынком в 2022-м году, однако даже в случае, если льготная ипотека будет отменена, говорить о падении цен рано. С учетом того, что многие покупки совершались не с целью улучшить свои жилищные условия, но с целью спасти сбережения или успеть приобрести квартиру в ипотеку, пока рубль не обвалился еще сильнее, вряд ли можно предположить, что в ближайшем будущем эти квартиры будут выставлены на продажу. Вместе с тем, даже если человек соберется продавать жилье, купленное в период пандемии, он не выставит объект дешевле, чем тот стоил на этапе приобретения.

А ждать ли кризис?

Говорить о кризисе на рынке недвижимости пока рано – наиболее вероятным вариантом развития событий выглядит дальнейший рост стоимости квадратного метра. В 2021-м году цены могут подняться еще на 5-10%, после этого он не будет так ощутим, однако может продолжиться. Не исключено, что Россия вступила на путь затяжного роста стоимости имущественных объектов. По сути, это было неизбежно еще с 2014-го года, когда курс обвалился почти вдвое. На тот момент цены подросли лишь немного, явно не отразив ситуацию с валютным рынком, после этого был длительный период стагнации, который закончился относительно недавно. Вместе с инфляцией и дальнейшими событиями на внешнеполитической арене рубль продолжал обесцениваться, и к моменту начала пандемии было ясно – рано или поздно наступит момент, когда цены за «квадрат» увеличатся чуть ли не вдвое. Пока что они подросли лишь на четверть, но за следующие годы вполне могут вырасти еще.

В марте 2021-го года ЦБ РФ увеличил ключевую ставку с 4,25% до 4,5%, и эксперты прогнозируют увеличение ставки до 4,75% до конца текущего года. Это означает, что в ближайшее время ставка по ипотечным кредитам тоже будет увеличена. До 1 июля 2021-го года действует льготная ипотека – возможно, она будет продлена, но до сих пор неизвестно, какими будут условия, и сохранится ли право на нее у жителей Петербурга и Ленинградской области.

Инвестиции в недвижимость сегодня

Рынок жилья гораздо менее волатилен, чем, к примеру, фондовый – рассчитывать на большие и быстрые доходы от вложений в квадратные метры не стоит. Вместе с тем такой инвестиционный путь куда более надежен и безопасен, чем прочие, поэтому приобретение жилья всегда будет оставаться перспективным. Так, покупка квадратного метра на окраине Петербурга за 170 тысяч рублей кажется необдуманной, однако то же можно было сказать и про покупку квадратного метра в спальном районе СПб за 120 тысяч рублей в 2018-м году. Разве кто-то мог тогда предположить, что первичное жилье подорожает так сильно всего за три года? После длительного застоя (который, по сути, продолжался с 2008 по 2017 годы) такие мысли не допускали даже самые смелые в суждениях эксперты.

Выгодно ли приобретать квартиру сегодня? Да, несмотря на скачок цен, покупка недвижимого имущества всегда остается выгодной. Вряд ли цены увеличатся за три года еще на четверть, но падения стоимости квадратного метра тоже можно не опасаться. Во всяком случае вы сохраните свои средства. С учетом инфляции нельзя говорить о том, что их удастся преумножить, но даже сегодняшние новостройки обязательно подорожают после сдачи.

Наиболее удачными для вложений можно считать квартиры и апартаменты в районах, которые активно развиваются, и где есть перспективы формирования социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры, объекты с хорошей транспортной доступностью. Среди локаций, где сегодня цена на квадратный метр относительно небольшая, но может увеличиться в будущем, можно выделить локации вокруг Пушкина (вблизи будущего «ИТМО Хайпарк»), Кронштадт, намывные территории Васильевского острова, зоны редевелопмента в районах, расположенных недалеко от центра.