Дорожают только ... дешевые квартиры - «Аналитика рынка»

Рубикон пройден. Льготная ипотека в Москве по факту прекратила свое существование. 3 млн рублей, которые можно взять под 7% годовых для столицы – это очень мало. Сейчас даже небольшая студия продается за пять и более миллионов. Как изменения в ипотеке отразились на рынке недвижимости? Что сегодня на нем происходит?

Эти вопросы я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка» Леониду Муравину:

- Какова, на ваш взгляд, ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости сегодня?

- Я всегда говорил, что льготная ипотека – это важный, но далеко не единственный фактор, определяющий градус активности рынка недвижимости в постковидной Москве. Есть несколько объективных причин, которые определяют уровень развития рынка недвижимости в конце лета 2021г.

1) Рост цен. К сожалению, мы отчётливо наблюдаем, что по телевизору нам рассказывают про инфляцию не совсем то, что мы наблюдаем, приходя в магазин. Цены, вопреки предсказаниям аналитиков, растут быстро, причём на все категории товаров и услуг, начиная с бензина. Стоимость бензина включает в себя стоимость всего, что продаётся или покупается, от иголки до теплохода. Скорость удешевления денег способствует желанию людей найти «тихую гавань» для своих сбережений. Недвижимость, - и только недвижимость! Только тут можно быть уверенным, что твои денежные средства будут в целости и сохранности. Цены второй год подряд идут вверх, поэтому приобретать жильё выгоднее сейчас.

2) Стабильность политической системы. Россияне стали привыкать к хорошим новостям в СМИ. Взвешенность и системный подход в решении самых сложных вопросов и задач – вот что характеризует руководство страны. Особенно важны эти принципы в кризисных ситуациях. Благодаря продуманности и последовательности руководителей России, страна прошла все коронавирусные катаклизмы с наименьшими потерями. Люди получили уверенность в завтрашнем дне, и они покупают и продают жильё гораздо активнее, чем раньше.

3) Изменения в системе льготного кредитования и повышение ключевой ставки. 3 миллиона рублей под 7% годовых – это достаточно серьёзные ограничения, по сравнению с начальными условиями. Повлияло и повышение ключевой ставки, объявленное 23/07/2021г., до уровня 6,5%. Эти обстоятельства, безусловно, оказали влияние на изменение структуры покупательского спроса. Произошло определённое смещение вектора развития на рынке жилья. Продолжают быстро дорожать дешёвые однокомнатные квартиры, а дорогое элитное жильё снизило темпы удорожания.

4) Пандемия коронавируса. Третья волна пандемии стала потихонечку сходить на нет, и статистика заболеваемости в России в целом и в Москве, в частности, стала стабилизироваться. Недавно мэр Москвы объявил про частичное ослабление противоэпидемиологических мер. Однако, коронавирус никуда не делся. Никто не сомневается, что нас ждут четвёртая, пятая волна… Тем более, что в ряде стран ситуация с коронавирусом просто катастрофическая. В лексиконе журналистов часто слышится словосочетание «осенний локдаун». Кто-то боится таких прогнозов, и не спешит брать ипотечный кредит. Кто-то думает, что жилищный вопрос стоит очень остро, так или иначе его предстоит решать, и сейчас нужно это сделать, пока не объявили жёсткие меры. А мы все хорошо помним, как эти меры выглядят.

Всё, о чём я сказал, позволяет мне оценивать нынешнюю ситуацию на рынке столичной недвижимости как позитивную. Рынок активен во всех сегментах.

- Есть у ряда аналитиков мнение, что рост ключевой ставки повысит активность рынка, число сделок будет расти. Как это сочетается? И так ли это, по вашему мнению?

- Недавно мне попался материал, в котором говорится, что «В столичном регионе упал спрос на покупку квартир в новостройках, но цены продолжили рост». Сложилась парадоксальная ситуация. Изменения в льготном ипотечном кредитовании наложились на изменения в ключевой ставке. Или еще такая цитата из того же материала: «Сейчас спрос снизился, что объясняется изменением условий по льготной ипотеке. Ограничение по сумме кредита в 3 млн руб. автоматически делает невозможной покупку жилья по данной программе в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург». Но, с другой стороны, широко обсуждалась информация о том, что у многих крупных девелоперов имеются соглашения с разными банками, позволяющие субсидировать ипотеку по очень низким (менее 6% годовых) ставкам. Это обстоятельство крайне позитивно влияет на «температуру» рынка новостроек в столичном регионе. А новостройки традиционно дают толчок и вторичке.

- Пишут в СМИ, что объём предложений на первичном рынке вырос, а на вторичном он снизился. Если да, то почему?

- Ответ лежит на поверхности: сезон летних отпусков в разгаре. Новостройки обычно продают строительные компании. В любой компании не может быть ситуация, при которой весь коллектив единовременно ушёл бы в отпуск. Поэтому строительные компании предлагают на продажу свои объекты без пауз. На вторичке собственники жилья – это физические лица. Когда собственники жилья уезжают в отпуска, на время своего отсутствия они снимают с продажи свои квартиры. К слову сказать, и покупатели тоже уезжают отдыхать. Поэтому объём предложений на первичке временно увеличивается, а на вторичке уменьшается.

- Один эксперт мне недавно сказал, что цены на новостройки оторвались от спроса. Они, мол, стали неадекватными. Будет ли на них снижение? Или застройщики будут стоять «до победного». Как вы считаете?

- И на это вопрос будет очень простой ответ. У разных застройщиков разная ситуация. У кого-то «запас прочности» выше, у кого-то – ниже. Любой застройщик не сможет держать высокие цены «до победного» просто из-за собственной жадности. Приближается срок уплаты налогов, наступает срок периодических выплат за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги), обязательно у каждого застройщика периодически возникает необходимость оплатить ГСМ (горюче-смазочные материалы). Нельзя забывать про оплату по договорам с поставщиками стройматериалов и с подрядчиками. Поэтому каждый застройщик вынужден снижать цены на продаваемое жильё по мере необходимости. А болтовня про «держать до победного», - это из области мифологии.

- При росте ставки ЦБ начнет дорожать и ипотека. И более дальновидные покупатели стараются взять сегодня, чем ждать более дорогой ипотеки завтра. Они правильно поступают?

- Жизненный опыт диктует: не стоит откладывать на завтра то, что лучше сделать сегодня. Всё в жизни течёт, всё меняется. Обстоятельства могут измениться. Как субъективные, так и объективные. Кто знает, в какой ВУЗ поступят учиться дети следующим летом? Что будет с работой у родителей? Как будут себя чувствовать бабушка с дедушкой? Невозможно предугадать курс валют иностранных государств. Никто не сможет назвать точную дату начала четвёртой волны пандемии. Что будет твориться с ценами на энергоносителями? Как изменится политический расклад в Европе после ухода в отставку Ангелы Меркель? Как поведёт себя Евросоюз в связи со сменой власти в Афганистане? И как всё это повлияет на ипотечные ставки в следующем году? Есть тысячи вопросов, на которые никто из нас не знает и не может знать ответов. А жилищная ситуация требует решения здесь и сейчас. Сегодня ситуация именно такая, какая она есть. Поэтому решать жилищный вопрос необходимо срочно.

- Аналитик рынка Олег Репченко считает, что рост цен на недвижимость в ближайшие месяцы замедлится, возможна даже стагнация рынка. Вы разделяете это мнение?

- Олег Николаевич Репченко – один из основоположников профессиональной аналитики в сфере недвижимости в России. К его мнению мы всегда прислушиваемся. Скорее всего, рост цен на жильё снизится. Не может быть рост цен бесконечным. В краткосрочной перспективе рост цен может даже стать минимальным. Однако, важно другое. Недвижимость в столичном регионе была, есть и всегда будет востребована. Она во все времена будет иметь огромную ценность. Не только, как квадратные метры. И не только, как символ понятий «Семейный очаг» и «Мой дом – моя крепость». Квартира в Москве – это показатель высокого уровня качества жизни. Квартира - инвестиция в будущее детей и внуков.

- Если по такому сценарию будет развиваться, то на рынок вернется торг. А застройщики начнут предлагать разные преференции: от скидок до рассрочек. Им же держать на балансе пустующие квартиры не особо выгодно.

- Торг уместен на рынке всегда. Я помню времена, когда торг бывал и на повышение. Всё зависит от того, какую цель преследует собственник квартиры при продаже. Никогда никто не продаёт квартиру просто так, «от нечего делать». За решением о продаже недвижимости всегда что-то есть. Ключевой вопрос – это уровень мотивации собственника. Если цель ясна, и если у собственника жилья велика сила желания решить вопрос, почему бы и не поторговаться?

- Самая горячая пора для продавцов недвижимости – осень, когда люди возвращаются из отпусков. Спрос в это время обычно повышается, так что снижать цены, считают многие продавцы, нет никакого смысла. А как вы считаете? Оправдает ли осень надежды продавцов?

- В мире нет единого универсального рецепта от всех болезней. Всё зависит от бесчисленного количества обстоятельств. Я готов дать рецепт каждому читателю, но только в индивидуальном порядке. И только после того, как у меня будет вся информация о ситуации. Иначе мои советы будут сродни «средней температуре по больнице». Уважаемые читатели! Каждая ситуация неповторима. Перед тем, как принимать какие-либо серьёзные решения, позвоните в солидную риэлторскую компанию с большим позитивным опытом работы. Главное: ни в коем случае нельзя оставаться в столь ответственный момент один на один с океаном рынка недвижимости. Пусть рядом с вами будет умелый и опытный специалист. Тогда всё произойдёт без сучка и задоринки.