Почему договор аренды квартиры заключают на 11 месяцев - «Риэлторские технологии»

Многие собственники квартир заключают договор аренды, а если быть точнее — коммерческого найма жилья, на 11 месяцев. Почему сложилась такая практика и освобождает ли это арендодателя от необходимости платить налоги (спойлер: нет) — поговорим в этой статье.

Что даёт заключение договора аренды на 11 месяцев

В первую очередь стоит разграничить понятия «аренда» и «найм». В законодательстве под первым понимается предоставление помещения во временное пользование юридическому лицу. Если квартиру снимает физлицо, то заключается договор коммерческого найма жилья.

При этом в повседневной речи чаще всего используют именно слово «аренда» даже в контексте ситуаций, когда один человек сдаёт квартиру, комнату или дом другому. В статье мы будем говорить именно о договоре найма жилых помещений.

Итак, в России заключение договора найма на срок, не превышающий 11 месяцев или 364 дня, является распространённой практикой, которая связана с юридическими особенностями оформления таких правоотношений.

По закону, если такое соглашение оформляется на срок не менее года, то оно подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 51 ГК РФ). Соответственно, если вы заключаете договор на меньший срок, то есть на 11 месяцев или 364 дня и меньше, то его не нужно регистрировать в Росреестре — собирать документы для МФЦ, платить госпошлину.

После окончания действия соглашения достаточно просто подписать документ с новым сроком. Собственно, на этом все различия между договором на 11 месяцев и на срок более одного года заканчиваются.

Нужно ли платить налог

Да, ведь заключение договора аренды на 11 месяцев не освобождает владельца квартиры от обязанности уплаты налогов. Доходы от сдачи жилья внаём подлежат налогообложению независимо от срока действия соглашения.

Ошибочно считать, что при отсутствии регистрации договора аренды налоговые органы не узнают о факте сокрытия таких доходов.

ФНС может выяснить, что собственник не платит налог на доход от сдачи квартиры в аренду различными способами:

- Сотрудничество с другими органами. Например, налоговая может получать от Росреестра информацию о наличии у гражданина двух и более квартир в собственности. Это уже само по себе даёт основание заподозрить факт потенциальной деятельности по сдаче недвижимости в аренду и провести дополнительную проверку. Также ФНС сотрудничает с миграционной службой, которая ведёт учёт прибывших иностранцев и владеет данными об их местонахождении.

- Обращения граждан. Информаторами налоговой часто становятся соседи, участковые, управляющие компании или ресурсоснабжающие организации (например, если собственник не платит за услуги ЖКХ).

- Работодатели, которые снимают жильё для своих сотрудников. При проверке юрлица инспекторы ФНС могут увидеть, что организация заключила договор аренды, и установить личность собственности квартиры, которые не отчитался о полученных доходах.

Таким образом, заключение договора аренды на 11 месяцев может помочь избежать сложностей, связанных с его регистрацией, расторжением и перезаключением, но никоим образом не повлияет на вашу обязанность платить налоги.