Как купить квартиру на торгах по банкротству: пошаговая инструкция - «Риэлторские технологии»

Торги по банкротству: что это

В России растет популярность торгов по банкротству. Так, по данным Федресурса, в 2023 году в сравнении с 2022 годом число участников таких торгов увеличилось на 10% - до 195,7 тысячи человек, а число лотов, ушедших с молотка, на 15% - до 68,9 тысячи. И, на первый взгляд, кажется заманчивой перспектива купить жилье по цене ниже среднерыночной, но эксперты предупреждают о существующих рисках. Давайте разберемся, как безопасно приобрести недвижимость на торгах.

Какую недвижимость можно купить на торгах

На торги выставляют свою недвижимость физические и юридические лица, можно купить как вторичное, так и новое жилье.

Часто продают:

- ипотечные квартиры, за которые владелец перестает платить. Такое жилье на торгах реализуют банки, часто - по сниженной стоимости. Кредитные организации предварительно, еще до оформления ипотеки, проверяют юридическую чистоту объектов.

- арестованные за долги квартиры и недвижимость, которая продается из-за банкротства компании или физлица.

Считается, что безопаснее покупать на торгах жилье, принадлежащее юридическому лицу:

- во-первых, его банкротство связано с деятельностью компании;

- во-вторых, чаще всего в таких квартирах никто не зарегистрирован либо - если зарегистрирован - снять прописанных с учета проще. Недвижимость физлица обычно выставляется на продажу из-за его личных долгов и находится в залоге у банка, в квартире могут быть прописаны члены семьи, в том числе дети, что осложняет снятие обременений.

Кто может участвовать в торгах по банкротству

Любое физическое и юридическое лицо. Достаточно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Оформляется она в аккредитованном удостоверяющем центре.

Желающий участвовать в торгах должен быть совершеннолетним и дееспособным.

Собственно к участию допускают тех, кто оплатил задаток и подал заявление в установленные электронной площадкой сроки.

Где найти информацию о продаже квартир на торгах: лучшие площадки в 2024

В России работает множество электронных торговых площадок (ЭТП) и агрегаторов, где можно найти данные о продаваемой недвижимости банкротов и должников. Они отличаются набором функций, на одних можно воспользоваться бесплатным поиском лотов, на других он платный.

Лучшие электронные торговые площадки

На площадке "Росэлторг" можно найти интересные лоты, выбрав категорию имущества, регион, продавца, торговую секцию, статус процедуры, форму торгов и размер обеспечения заявки, а также задав ключевые слова поиска, в том числе "торги по банкротству".

На площадке ДОМ.РФ "Залоговая недвижимость" продают залоговую недвижимость и земельные участки, на которые наложено взыскание. Здесь поисковый запрос сортируется по региону, типу жилья, его площади, количеству комнат в квартире, а также по наличию обременений на квартире. Кликнув на выбранный объект, можно посмотреть его кадастровый номер, статистику по изменению цены и фото жилья.

Лучшие агрегаторы

Агрегаторы позволяют искать торги на всех электронных площадках, а также при подписке получать уведомления о появлении новых лотов. Это удобно, когда ищешь торги по конкретному региону или городу.

Государственный агрегатор - ГИС Торги, здесь публикуются все имущественные торги в РФ. На площадке в поиске можно выбрать желаемый регион, вид недвижимости, указать диапазон цен. Кликнув на выбранный лот, вы увидите, прописаны ли в квартире люди, есть ли задолженность по капремонту. Также там указаны основания реализации квартиры и обременения.

Один из самых крупных агрегаторов - портал "Торги России". Здесь можно выбрать площадку, где проводятся торги, регион, наименование должника, раздел (продается ли имущество банкротов, арестованное имущество, залоговое и так далее).

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве также доступна информация о торгах, где продается имущество банкротов. В поиске можно выбрать регион, даты проведения торгов, их вид и наименование лота.

Как принять участие в торгах по банкротству

Оформите усиленную электронную цифровую подпись

Физическому лицу для этого нужно обратиться в удостоверяющий центр, захватив паспорт, СНИЛС и ИНН. Также подпись можно получить на mos.ru или в приложении "Госключ" (потребуется, в частности, подтвержденная учетная запись на портале госуслуг). Во втором случае, чтобы оформить подпись без визита в банк или МФЦ, нужно иметь загранпаспорт нового образца, учетную запись на "Госуслугах", а также смартфон или планшет с функцией NFC.

Выберите удобную электронную площадку

Ищите на этой площадке интересующий объект недвижимости. Найдя подходящий лот, сравните его цену со средней ценой на аналогичные квартиры, продающиеся вне торгов, а также проверьте, не выставлен ли он на других электронных площадках - стоимость может различаться.

Учитывайте наличие обременений и сложность их снятия. Например, в описании ряда лотов можно увидеть, что в квартире проживают или прописаны сам должник и члены его семьи, и новый владелец будет выселять их и снимать с учета самостоятельно и за свой счет. Снимать запрет с имущества также должен покупатель.

Подайте заявку на участие

Для этого нужно будет сначала зарегистрироваться на площадке, затем можно подать заявку на участие.

Внесите задаток

Как правило, задаток составляет 5-10% от начальной стоимости лота. Законодательно он ограничен 20%. Если вы выкупите объект (победите на торгах), эта сумма пойдет в счет стоимости недвижимости. В противном случае деньги вам вернут.

Выигравший на торгах может потерять задаток, если откажется от заключения договора и не станет полностью оплачивать покупку.

Как проходят торги по банкротству

В день проведения торгов вы повышаете ставку на выбранный лот, учитывая установленный электронной площадкой шаг. Можно не делать ставки самому, а прибегнуть к агентским услугам, которые предлагаются некоторыми ЭТП.

Торги по банкротству проводятся на ЭТП в электронном виде в три этапа:

1. Аукцион на повышение. На основании оценки квартиры устанавливается начальная стоимость. Желающие купить повышают ее в соответствии с установленным площадкой шагом - обычно в 5-10% от стартовой стоимости. Шаг указывается в описании лота. Аукцион завершается с последним предложением. Недвижимость получает тот, кто предложил сумму больше. Некоторые площадки указывают, что торги считаются несостоявшимися, если был только один участник. Но чаще, если заявка единственная, ее автор признается победителем, если предложил сумму выше изначальной.

2. Повторные торги проводятся, если первый аукцион не состоялся - например, не нашлось желающих или были поданы некорректные заявки. Тогда цену снижают, например, на 10%, и лот снова выставляют на торги.

3. Публичное предложение. Если лот не продан в ходе первых двух этапов, на третьем этапе с каждым шагом стоимость объекта снижается. Если желающих купить недвижимость несколько, то она достанется тому, кто предлагает сумму больше. Если есть ряд одинаковых предложений цены, то побеждает тот, кто подал заявку раньше.

В случае с исполнительным производством недвижимость продается только в два этапа.

Оформление сделки и расчеты после победы на торгах

1. В случае победы в течение 5 дней вам поступает договор купли-продажи объекта недвижимости. В течение еще 5 дней вы должны его подписать и переслать арбитражному управляющему. В противном случае торги будут признаны несостоявшимися.

2. В течение 30 дней победитель оплачивает полную сумму за купленную квартиру за минусом задатка, который был внесен заранее.

3. Победитель торгов и продавец подают в Росреестр документы на регистрацию права собственности на объект. В их числе - договор купли-продажи, решение суда о несостоятельности должника, о процедуре продажи его имущества, протоколы по итогам торгов. Далее новый собственник получает выписку из ЕГРН, в которой указано его право собственности на недвижимость.

Что нужно учитывать при покупке квартиры на торгах по банкротству

История квартиры

Основной юридический риск при покупке квартиры с торгов по банкротству, как и с торгов в целом, заключается в истории объекта недвижимости и перехода прав на него, рассказал "Российской газете" главный юрист агентства недвижимости ЦДН ("Центральный Департамент Недвижимости") Алексей Черных.

"Допустим, квартира принадлежала одному человеку, потом была приобретена другим, затем - у другого третьим, после чего нынешний собственник купил ее в ипотеку, которую не смог выплачивать. В итоге банк забрал объект за долги и продает с помощью процедуры торгов по банкротству. Если выяснится, что первый в цепочке собственник получил ее незаконно (например, суд признает сделку купли-продажи недействительной, либо он получил недвижимость по наследству, нарушив права других наследников, которые смогли доказать это в суде), то все сделки по переходу прав собственности признаются автоматически недействительными", - отмечает юрист.

В этом случае человеку, честно купившему квартиру на торгах по банкротству, в суде придется доказывать, что он является добросовестным приобретателем. Сделать это возможно, так как объект уже был проверен банком и, возможно, страховой компанией.

"Однако это выльется в лишнюю головную боль, потраченное время и дополнительные финансовые затраты. Поэтому обязательными шагами перед покупкой квартиры на торгах по банкротству должны стать юридическая экспертиза истории недвижимости и проверка правоустанавливающих документов", - рассказывает Черных.

Историю квартиры можно узнать, запросив выписку из ЕГРН. Если она была ранее куплена, нужно проверить тот договор, запросить документы, подтверждающие факт оплаты, - например, расписку о получении денег, банковский перевод. Это особенно важно, если со времени прошлой сделки прошло не более трех лет.

Если квартира, выставляемая на торги, получена по завещанию, необходимо проверить, нет ли людей, которые не знали о смерти владельца, но по закону все равно могут претендовать на долю имущества даже после вступления в наследство нынешнего собственника. Это пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем, - из числа родственников.

Права третьих лиц

"Другой важный риск, на который стоит обратить внимание, приобретая квартиру на торгах по банкротству, это права третьих лиц на использование объекта. В квартире могут быть прописаны и проживать другие члены семьи собственника или родственники, которые не захотят добровольно выселяться. Сделать это можно будет только в судебном порядке, а законодательство в данном вопросе достаточно жесткое. Выселить людей, у которых есть несовершеннолетние дети, либо в зимнее время на улицу нельзя", - отмечает юрист.

Поэтому перед покупкой стоит запросить расширенную выписку из домовой книги, которая покажет, были ли зарегистрированы в квартире другие люди помимо собственника, и сохраняют ли они право на проживание в случае продажи. Например, тех, кто ранее мог отказаться от участия в приватизации квартиры, но имеет право на использование жилья.

Как уточняют эксперты, когда квартира выставляется на торги по банкротству, то на площадке, на которой они организуются, как правило, прикрепляются все документы об объекте недвижимости, в том числе о прописанных лицах. То есть должна быть какая-то сопроводительная записка с информацией о том, кто проживает или не проживает в квартире. Также данную информацию можно попробовать уточнить у конкурсного управляющего либо администратора торгов.

Длительность процесса покупки

Процесс покупки жилья на торгах, отмечает Черных, обычно растянут по времени. Только после оплаты недвижимости запускается процедура снятия ограничительных мер с объекта и регистрации перехода права собственности.

"Нередко регистрация занимает несколько месяцев. Также может потребоваться время, чтобы через суд выселить из квартиры жильцов. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру с обременениями на торгах по банкротству, то он должен быть готов к тому, что собственником чистого имущества станет нескоро. Весь цикл может занять от нескольких месяцев до полугода, а в иных случаях и год. Все будет зависеть от конкретной ситуации с конкретным объектом", - резюмирует юрист.

Как снять обременение с купленной на торгах квартиры

Чаще всего это делает арбитражный управляющий после оплаты проданного на торгах объекта. Он передает данные кредитору, и уже тот отправляет в регистрирующие органы информацию о снятии обременений.

Но может случиться и так, что покупателю квартиры придется делать это самому. Для этого нужно:

1. Собрать необходимые документы: протокол торгов, договор купли-продажи, подтверждение оплаты.

2. С этим пакетом обратиться в орган, наложивший ограничения. Там должны выдать документ о снятии обременений.

В случае, если обременение не сняли либо сроки затягивают, нужно обратиться в суд с заявлением о его снятии. К нему также прикладываются документы (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи квартиры, квитанция об оплате покупки и ответ из Росреестра об отказе в регистрации права собственности из-за неснятого обременения).