Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать? - «Риэлторские технологии»

Заключение договора купли-продажи — один из заключительных этапов сделки с недвижимостью. Но даже если обе стороны все хорошо взвесили и проверили, могут возникнуть ситуации, в которых договор нужно расторгнуть.

Рассказываем о возможности расторжения договора купли-продажи (ДКП) и том, как это правильно сделать.

Можно ли вообще расторгнуть ДКП

Закон не запрещает расторгать договора, в том числе и те, на основании которых продана недвижимость, но на это должны быть веские причины. Также в расторжении есть особенности, которые зависят от того, кто именно не хочет участвовать в сделке — одна из сторон или обе.

Расторжение ДКП в случае, когда обе стороны согласны

Оснований может быть много, но особенность процедуры заключается в том, что она происходит при отсутствии взаимных претензий. В такой ситуации даже не придется обращаться в суд. Но могут быть исключения, когда без суда не обойтись – это ситуации, в которых покупатель уже числится собственником квартиры и все условия договора были исполнены.

Расторжение ДКП в ситуации, когда одна из сторон против

Для этого действия должны быть существенные основания. Причем как в случае желания продавца расторгнуть сделку, так и в случае инициативы со стороны покупателя. Такое правило прописано в ГК РФ и оно защищает каждую сторону сделки от незаконных намерений и действий другой стороны.

Суть оснований, при которых сделку получится расторгнуть сводится к тому, что одна из сторон сделки лишается того, на что она рассчитывала. Но расторгнуть ДКП можно только по судебному решению. Примеры ситуаций, в которых это можно сделать:

- текущий собственник квартиры, который выступает ее продавцом, без веских оснований откладывает передачу права собственности;

- продавец передает объект с дефектами в отношении его качества. Такими дефектами могут быть те, которые нельзя устранить без расходов средств или временных затрат. Также это могут быть дефекты, выявленные неоднократно, либо снова проявившиеся после их устранения. Например, это может быть трещина в стене, которая была скрыта под новыми обоями. Либо появившиеся потеки на потолке от протекающей кровли, которые проявляются снова после их устранения;

- по условиям договора бывший владелец должен был выехать из квартиры или выписаться в течение определенного времени, но не сделал этого;

- при оформлении договора были предоставлены недействительные документы;

- в квартире перед продажей была сделана незаконная перепланировка;

- покупатель не передал продавцу необходимую сумму, например, перечислил только часть денег и нарушил сроки перечисления остальной части.

Дополнительно законом либо ДКП могут быть предусмотрены прочие причины для того, чтобы договор мог быть расторгнут по инициативе стороны. К примеру, это могут быть какие-то жизненные изменения, зная о которых, одна из сторон не стала бы заключать договор.

Как расторгают ДКП

По согласию сторон

Если обе стороны не против расторжения, нужно составить соглашение. В нем прописывают необходимые условия, например, касающиеся следующего:

- как будут возвращаться деньги;

- как будет передаваться объект, если покупатель его уже принял;

- в какие сроки должен быть передан объект;

- прочие условия, например, сроки выезда бывшего покупателя квартиры.

Процедура регламентируется статьей 450 и 452 ГК РФ. Важная особенность расторжения заключается в том, что соглашение необходимо составить в той же форме, в которой был составлен и сам договор. Например, если договор оформляли с заверением у нотариуса, соглашение также необходимо заверять у нотариуса.

Как расторгают ДКП в ситуации, когда одна из сторон против

По закону расторжение возможно через суд. Но туда можно идти в случае, если был соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса. Это означает, что та сторона, которая намерена расторгнуть договор, должна составить письмо с предложением расторжения и направить его другой стороне.

Если вторая сторна ответила на письменное предложение отказом, можно обратиться в суд. Также допускается обратиться в суд при условии, что вторая сторона не направила ответа в срок, который был указан в письме или в самом ДКП при описании порядка и условий его расторжения. Если срок не был указан ни в предложении, ни в ДКП, во внимание принимают положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ. В нем указано, что тот, кто желает расторгнуть договор, может ждать не более 30 дней с момента отправления письменного предложения о расторжении и после этого подавать в суд исковое заявление. Но при обращении в суд нужно учесть важный нюанс: нужно доказать, что вторая сторона нарушила условия заключенного договора и это причинило значительные убытки или что изменились обстоятельства, зная о которых, одна из сторон не заключала бы ДКП.

Если одна из сторон отказывается взаимодействовать и приходится обращаться в суд, нужно сделать следующее:

1. Оформить иск.

2. Подготовить документацию, которая будет приложена к иску.

3. Направить иск и документы в суд.

4. Поучаствовать в заседаниях суда.

5. Получить решение по делу.

6. Направить в Росреестр заявление, если в ЕГРН уже внесли изменения — после заключения ДКП право собственности перешло к покупателю.

Если суд принял решение, которое кого-то не устраивает, в течение месяца после его вынесения можно направить апелляцию.

Как расторгнуть сделку без обращения в суд

В расторжении без суда есть особенность — сделку можно расторгнуть в случае, если договор еще не был исполнен, то есть еще не произошел переход права собственности или если покупатель или продавец не исполнили все условия договора, Например, когда полностью не переведена сумма за квартиру. Но это возможно в случае, если в договоре не написаны другие условия.

Расторжение ДКП когда покупатель еще не стал собственником

Это самый простой вариант, при котором достаточно обратиться в Росреестр с оформленным заявлением. В заявлении должна быть указана просьба о прекращении регистрации договора. В таком случае продавец остается собственником квартиры и сделка считается расторгнутой.

Расторжение если право собственности перерегистрировали, но условия договора окончательно не исполнили

Нужно составить соглашение о расторжении и с ним обратиться в Росреестр. После этого право собственности будет перерегистрировано на прежнего владельца.

Расторжение после перерегистрации права собственности и исполнения условий ДКП

В таком случае простым обращением в Росреестр не обойтись — нужно идти в суд. Но можно обойтись и без суда — провести обратную сделку. Для этого заключают договор, по которому бывший продавец будет выступать в роли покупателя, а бывший покупатель — в роли продавца.

Можно ли аннулировать сделку, если квартира приобретена в ипотеку

Аннулирование ипотечной сделки также возможно, но нужно учитывать нюансы и обстоятельства сделки. Например, были ли переведены деньги банком на счет продавца, полностью ли получил продавец средства за квартиру. Перед тем, как обращаться в Росреестр для аннулирования сделки, покупателю лучше обратиться в тот банк, в котором он оформил ипотечный кредит.

Как быстро можно расторгнуть договор

Сроки, в которые договор будет расторгнут, зависят от того, как будет решаться спорная ситуация:

- если и продавец и покупатель не против расторжения, нужно время на составление соглашения и поход к нотариусу, если он заверял ДКП. Но если покупатель уже зарегистрирован в качестве собственника, а условия договора были исполнены, потребуется время на составление обратного договора купли-продажи и регистрацию в Росреестре. Поэтому в зависимости от обстоятельств на все может уйти чуть больше одного месяца;

- если одна из сторон категорически против расторжения договора и другая сторона готова обратиться в суд, процедура может затянуться. Судебное разбирательство может длиться до четырех месяцев — до момента вступления решения в силу. Также затянуть процесс могут новые факты или апелляция, поданная стороной, которая не согласна с решением.

Как защитить себя от ситуаций, когда нужно расторгнуть договор

Если не брать во внимание жизненные обстоятельства, которые вынуждают расторгнуть сделку, то основной инструмент защиты от необходимости расторжения договора — это тщательная проверка самой квартиры и документов. Можно сделать следующее:

- привлечь к сделке опытного риэлтора, который поможет предусмотреть скрытые риски;

- обратиться к юристу, который проверит необходимые документы на квартиру;

- тщательно проверить квартиру на предмет скрытых недостатков — трещин в стенах, потеков сантехники, плохо работающей канализации и прочих.

В некоторых ситуациях расторжения договора избежать не получится. Для того, чтобы не пришлось долго разбираться в суде и находить компромисс, лучше сразу включить в договор условия и обстоятельства его расторжения. Но нужно учитывать, что такие условия не могут противоречить тому, что указано в Гражданском кодексе РФ.