Передай другому: как правильно купить или продать квартиру по договору переуступки - «Риэлторские технологии»

Купить квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика по ДДУ, но и по договору переуступки прав — у инвестора, который покупал жилье с целью перепродажи, или дольщика, который по какой-то причине передумал покупать эту квартиру. Такой вариант подходит, если все (или почти все) квартиры в ЖК уже распроданы — как правило, в популярных новостройках ближе к завершению строительства в продаже от застройщика остаются только самые крупные и дорогие лоты.

Что такое переуступка прав

Переуступкой называют сделку, при которой право требования недвижимости (квартиры или апартаментов) переходит от продавца к покупателю. Неофициально это можно назвать «покупкой с рук», юридическое наименование такой сделки — договор цессии. Соответственно, сторонами сделки являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель).

Купить/продать квартиру по переуступке можно только в строящемся доме. Поскольку до сдачи дома в эксплуатацию квартиры еще нет, то покупка ее по переуступке означает, что продавец передает покупателю не саму квартиру, а имущественное право на нее. Новый владелец берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец получает деньги.

Цессия заключается в дополнение к основному ДДУ, договор уступки меняет участника долевого строительства — застройщик должен передать недвижимость тому, кто приобрел право требования на нее, а не тому, кто впервые заключил договор.

Разница между ДДУ и договором переуступки — в продавце. При ДДУ им является застройщик, а при переуступке — физическое или юридическое лицо. Второй вариант возможен в двух случаях: если лот приобретен компанией с инвестиционными целями или продавцом является подрядчик, с которым застройщик рассчитался квадратными метрами.

Еще одно отличие — предмет договора. Для ДДУ таким предметом является объект недвижимости, который дольщик купил у застройщика и который будет достроена к определенному сроку. Для договора переуступки предмет — право требования по исходному ДДУ.

Важно: если первый покупатель уже получил ключи от квартиры и оформил право собственности на нее, а потом продал эту квартиру другому лицу, такая сделка является куплей-продажей, а не переуступкой. Если продажа все-таки будет проведена как переуступка, то сделку могут признать недействительной.

Как оформить договор переуступки

Чтобы заключить договор переуступки, для начала следует изучить договор долевого участия. Дело в том, что в ДДУ может быть прописана возможность продажи по переуступке, но может потребоваться разрешение на такую сделку от застройщика — если договор содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика.

Если возможность переуступки содержится в ДДУ, то договор заключается без согласия застройщика. В документе указываются параметры недвижимости, на которую передается право, цена сделки и ссылка на ДДУ. В свою очередь, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН — если государственной регистрации нет, это обычно говорит о нарушениях со стороны застройщика.

Важно: даже если согласие застройщика не требуется, ему нужно сообщить, что права на объект перешли другому лицу. Уведомление должно содержать данные о первом и втором покупателях, к документу желательно приложить копию договора переуступки.

В случае, если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств. Второй вариант — в договоре прописываются положения о переходе долга на нового покупателя.

Расчеты по сделкам переуступки аналогичны сделкам купли-продажи: через аккредитив или банковскую ячейку. Купить квартиру по переуступке можно как за наличные, так и с помощью ипотеки — но льготная ипотека с господдержкой в этом случае будет недоступна, воспользоваться можно только рыночными программами для новостроек, то есть процентная ставка будет выше.

После подписания документов и производства расчетов договор направляется на регистрацию в Росреестр (можно через МФЦ) — без нее у покупателя не будет юридических прав на недвижимость. Потребуются следующие документы:

- паспорта сторон сделки;

- ДДУ, на основании которого производится уступка прав;

- договор переуступки прав требования по ДДУ;

- документ, подтверждающий оплату по договору или перевод долга;

- письменное согласие застройщика на уступку (если оно нужно);

- письменное согласие залогодержателя (если право находится в залоге);

- согласие супруга/супруги сторон договора, заверенное у нотариуса (если права требования находятся в общей совместной собственности или приобретаются в такую собственность);

- согласие органов опеки и попечительства (если участник долевого строительства — несовершеннолетний);

- документ об уплате госпошлины.

Составить договор лучше в нескольких экземплярах: по одному для участников сделки и Росреестра, также этот документ могут запросить банки и застройщики.

После приема документов в Росреестре или МФЦ выдают расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ (обычно — 10 дней).

Большинство новостроек сейчас продаются по новой схеме, с применением эскроу-счетов, и после того как договор переуступки будет зарегистрирован, нужно также переоформить права на эскроу-счет покупателя.

Почему это важно: если покупатель не успеет оформить эскроу-счет на себя, то в случае невыполнения застройщиком своих обязательств и раскрытия этого счета деньги получит не он, а продавец.

Цены на квартиры по переуступке

Как правило, цены на квартиры, которые продаются по договору переуступки, ниже, чем на такие же варианты у застройщика (если они еще есть в продаже). Дольщик, который решил продать свою недвижимость до ввода дома в эксплуатацию, вынужден конкурировать с застройщиком, который к окончанию строительства объекта нередко объявляет скидки и другие акции.

Поэтому для того, чтобы продать квартиру побыстрее, многие назначают более низкую цену. При этом даже наиболее низкая стоимость на финальной стадии проекта — выше, чем на котловане. За время строительства цена обычно растет, особенно если рядом с новостройкой открываются новые станции метро и МЦД, появляются новые объекты инфраструктуры. То есть в любом случае продавец вернет свои деньги с процентами.

В цену переуступки может быть включена комиссия застройщика, особенно если речь идет о квартире с особыми характеристиками, которых в открытой продаже уже нет.

Впрочем, некоторые продавцы указывают в договоре переуступки ту же стоимость, что в и ДДУ, а реальная цена оговаривается в дополнительном соглашении — это делается для того, чтобы не платить налог на доходы физлица. Однако если застройщик вдруг обанкротится, то покупатель получит обратно только сумму, обозначенную в договоре, без денег, уплаченных сверх нее. И это только один риск сделок по переуступке.

Плюсы и минусы переуступки

Покупка квартиры по договору переуступки абсолютно законна, но это не исключает возможные риски — в основном для покупателя.

Основные минусы для покупателя:

- вероятность банкротства застройщика или переноса сроков ввода дома;

- риск двойной переуступки — необходимо проверить всю цепочку сделок;

- запрет на переуступку по условиям ДДУ. Застройщику невыгодно, если на рынок выходит большой объем квартир в его проектах по более низким ценам;

- покупка квартиры по переуступке невозможна по программе льготной ипотеки.

Необходимо проверить юридическую чистоту застройщика и первого дольщика:

- надежность и репутацию застройщика (информацию об этом можно добыть на форумах дольщиков). Проверить, не находится ли застройщик в стадии банкротства, можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве;

- строительную документацию (ее можно найти непосредственно на сайте девелопера или проекта или на портале Единой информационной системы жилищного строительства). На что обратить внимание: если участок, на котором строится дом, находится в аренде, то срок ввода дома в эксплуатацию должен уложиться в срок аренды, а не раньше. Если у застройщика появятся проблемы с продлением аренды, то есть риск, что дом не будет сдан вовремя;

- документы, подтверждающие проведение взаиморасчетов по ДДУ;

- финансовое положение первого дольщика (если он обанкротится, то сделку могут признать недействительной).

Но есть и несомненные плюсы:

- можно купить квартиру, которой уже нет в продаже от застройщика, — как правило, к финалу строительства в открытой продаже уже нет самых востребованных планировок или, наоборот, не самых распространенных;

- дом будет достроен быстрее, чем при покупке квартиры на стадии котлована;

- на завершающей стадии строительства меньше рисков, что застройщик обанкротится или не сдаст дом вовремя;

- экономия: цены на квартиры по переуступке ниже, чем у застройщика;

- нет рисков, возможных при покупке жилья на вторичном рынке, — наследников, претендующих на свою долю, или прописанных несовершеннолетних.

Некоторые эксперты считают, что доля сделок по переуступке будет расти — в нестабильные времена покупатели предпочитают приобретать жилье не на начальной стадии строительства, а ближе к достройке дома. Поскольку на высоких стадиях строительства количество квартир в продаже напрямую от девелопера снижается, то растет интерес покупателей к вариантам по переуступке.

Как купить квартиру по переуступке

1. Юридическая проверка объекта, застройщика и продавца.

2. Проверить, что ДДУ не содержит запрет на переуступку прав требования.

3. Составить и согласовать договор переуступки, в котором следует указать характеристики квартиры, данные участников сделки и параметры исходного ДДУ.

4. От продавца: ДДУ, письменное согласие супруга/супруги на продажу, справка об отсутствии задолженности перед застройщиком, письменное разрешение застройщика на переуступку.

5. Забронировать переговорную в банке, оплатить открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовать условия получения денег.

6. Подписать договор и подать его на регистрацию в Росреестре. За регистрацию нужно заплатить госпошлину в размере 350 рублей, эти расходы берет на себя покупатель.

7. Продавец получает деньги, покупатель — требование права по ДДУ.

8. Перевести эскроу-счет на имя покупателя.

Если квартира приобреталась в ипотеку, может понадобиться согласие банка на переуступку. Этот момент лучше уточнить в банке.

Если задолженность продавца перед застройщиком не погашена, то в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит покупателю, получающему право требования.

После сделки продавцу нужно будет заплатить налог с полученного дохода (13% от выручки, то есть с разницы сумм при заключении ДДУ и передачи права), а покупатель сможет воспользоваться налоговым вычетом. Сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. рублей: 260 тыс. рублей за покупку квартиры и 390 тыс. рублей за уплаченные проценты по ипотеке. Однако если покупатель ранее уже получал налоговый вычет при покупке квартиры, то он исчерпал такое право, второй раз сделать это не получится.

Как получить квартиру по переуступке у застройщика

После регистрации договора переуступки прав требования нужно дождаться, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Далее ему присваивается почтовый адрес, оформляется кадастровый паспорт на весь дом и каждую квартиру, застройщик выдает дольщикам заверенные копии разрешения на ввод в эксплуатацию и подписывает акты приема-передачи квартир.

Следующий шаг — регистрация права собственности. О том, как это сделать, читайте в нашей предыдущей статье. Поздравляем — вы стали собственником квартиры в новостройке!