Квартира в новостройке в рассрочку: особенности заключения сделки и расчета с застройщиком - «Риэлторские технологии»

Многие покупатели недвижимости не всегда знают, что квартиру в новостройке можно приобрести в рассрочку. Такой способ используется реже по сравнению с полным расчетом после подписания договора или ипотечным кредитом и не каждый застройщик готов заключить сделку по рассрочке. Но такие предложения есть на рынке новостроек и покупка квартиры по рассрочке выгодна для обеих сторон — застройщик продает квартиру и получает прибыль, а покупатель становится собственником жилья без необходимости сразу отдавать всю сумму за квартиру.

Особенности приобретения квартиры в рассрочку и отличия от ипотеки

Покупка жилья в рассрочку означает, что будущий собственник квартиры расплачивается с ее настоящим владельцем поэтапно. При этом продолжительность рассрочки, размер вносимых сумм и периодичность оплаты не регламентируются законом — они определяются по договоренности между сторонами сделки. В сделке между застройщиком и покупателем квартиры условия определяет застройщик, а покупатель решает — соглашаться ему на сделку или нет.

Рассрочка схожа с ипотекой, при оформлении которой покупатель также оплачивает покупку квартиры поэтапно. Но в таких схемах есть существенные отличия:

- при рассрочке не участвует третья сторона — банк, которому потом покупатель постепенно возвращает долг;

- при рассрочке срок перечисления всей суммы гораздо меньше, чем при ипотеке. Если ипотеку можно оформить на длительный срок, например, на 20, 30 или 35 лет, то при рассрочке срок оплаты может быть даже меньше одного года.

Сколько нужно платить сразу

Как правило, при покупке жилья в рассрочку будущий собственник должен внести определенный первоначальный взнос. В зависимости от условий сделки он может составлять от 20 до 50% от стоимости квартиры. При этом у некоторых застройщиков может быть установлен гораздо меньший первоначальный взнос, например, всего 10%. Оставшуюся сумму могут разбить в равных долях на весь период рассрочки или определить, что сумма в размере 90% должна быть выплачена единоразовым платежом через установленный промежуток времени, например, через год.

Виды рассрочки для приобретения новостройки

Застройщик может предлагать использовать два вида рассрочки – беспроцентную или с начислением процента на остаток долга.

При использовании беспроцентной рассрочки покупатель независимо от периода, на который оформлена рассрочка, оплачивает только стоимость квартиры — никакие дополнительные суммы перечислять не нужно.

При использовании рассрочки с начислением процентов на остаток стоимость квартиры также разбивают на несколько платежей. Но при этом каждый раз на остаток суммы начисляется процент. Размер процента по договору может быть указан на месяц или на год. Например, 12% годовых и 0,5% в месяц.

Что оформляют при сделке

В зависимости от типа объекта, который покупатель будет приобретать, и условий сделки может заключаться:

- договор участия в долевом строительстве. Его заключают в случае, если квартира приобретается в рассрочку в еще строящемся доме;

- предварительный договор купли-продажи с последующим заключением основного договора купли-продажи. Такие документы заключают в случае, если приобретается уже достроенная квартира, сведения о которой внесены в ЕГРН;

- основной договор купли-продажи, в котором сразу прописываются условия приобретения жилья в рассрочку. Его тоже заключают в случае, если квартира готова и уже зарегистрирована.

В отличие от большого перечня документов, которые могут потребоваться при получении ипотечного кредита, при оформлении рассрочки, как правило, это не требуется. От будущего собственника квартиры нужен документ, удостоверяющий его личность. Перечень дополнительных документов может определяться в зависимости от обстоятельств сделки – его можно уточнить непосредственно у застройщика.

Одновременно с заключением сделки возникает залог. Это означает, что покупатель, до полного погашения долга не сможет полноправно пользоваться квартирой, как и в случае погашения ипотечного кредита. Например, продавать ее, дарить, использовать в качестве залогового имущества для оформления другого кредита или даже ипотеки. Как правило, обременение снимается после полного расчета с застройщиком.

Также при заключении договора составляется и согласовывается график платежей, согласно которому покупатель будет перечислять необходимую сумму.

Что указывают при оформлении сделки

Перечень информации, который указывается при оформлении сделки, зависит от ее обстоятельств и того, какой документ составляется. Например, при оформлении договора купли-продажи в нем могут указывать следующую информацию:

- данные и реквизиты сторон;

- характеристику объекта, который продается;

- общую стоимость квартиры;

- срок рассрочки оплаты и условия оплаты. Например, указывают, что на остаток долга начисляются проценты. Тут же может указываться информация о том, что первоначальный взнос должен составлять не менее определенного процента от стоимости квартиры;

- размер первого и следующих платежей;

- график платежей;

- последствия для покупателя в случае нарушения установленного графика платежей;

- условия о том, что до момента выплаты всей суммы квартира находится в залоге у продавца;

- права и обязанности покупателя;

- права и обязанности продавца;

- прочую информацию, которую необходимо отразить.

Преимущества и недостатки покупки новостройки в рассрочку

К преимуществам покупки квартиры в рассрочку относят:

- минимальную переплату или ее отсутствие;

- отсутствие контроля за доходами покупателя и тщательной оценки его платежеспособности перед сделкой;

- отсутствие оценки новостройки и застройщика, как это бывает при оформлении ипотеки в банке.

К недостаткам относят:

- необходимость вносить гораздо большие суммы, чем при ежемесячных платежах по ипотеке;

- наличие штрафов и пени, которые положены в случае просрочки плановых платежей;

- ограниченный перечень квартир, по которым предусмотрена покупка в рассрочку. Например, застройщик может продавать в рассрочку только то жилье, которое не востребовано покупателями.