«Решили уезжать». Как продать или сдать квартиру при переезде за рубеж - «Риэлторские технологии»

Решая переехать в другую страну, владельцам квартир приходится решать дальнейшую судьбу своей недвижимости. Как правило, возникает два основных варианта — продажа жилья или сдача в аренду. Решение принимают с учетом многих факторов. Например, учитывают ситуацию на рынке недвижимости, динамику цен на квартиры, стоимость аренды, характеристику квартиры, город и район, в котором она расположена. Но еще необходимо учесть то, какие документы нужно собрать и как поступать, если какие-то действия для продажи или сдачи в аренду придется делать уже из другой страны.

Что лучше – продать или сдать?

Принимая решение о том, что выгоднее сделать – продать квартиру или сдать ее, часто обращаются к ситуации на рынке недвижимости. Но ситуация неоднозначная и зависит от региона. Если говорить о ценах на новостройки в крупных городах РФ, то к концу 2022 года в половине городов новая недвижимость подешевела. При этом цены снижались плавно и не во всех населенных пунктах — во многих городах стоимость новостроек продолжает повышаться. Если смотреть динамику изменения цен на «вторичку» в 70 крупных городах России, то средняя стоимость квартир по итогам 2022 года выросла. Но нужно рассматривать конкретный город, потому что во многих населенных пунктах цены на «вторичку» упали.

Независимо от того, какой вариант будет выбран – продажа или сдача в аренду, нужно будет подготовить необходимые документы и продумать ход действий в случае, если что-то придется делать, находясь уже за границей.

Продажа квартиры

При продаже квартиры нужно собрать больше документов, чем при аренде, и если до отъезда не удастся провести сделку, можно оформить доверенность на другого человека. Он сможет вместо собственника недвижимости выполнить определенные действия, например, показать квартиру, принять задаток, заключить договор купли-продажи.

Документы для продажи – что подготовить

Перечень документов, необходимых при продаже, может быть разным. Могут потребоваться:

- выписка из ЕГРН — она подтверждает право собственности. В выписке указывается характеристика жилья, перечень владельцев и отсутствие обременений, которые мешают зарегистрировать право собственности;

- документ-основание для возникновения права собственности, например свидетельство о праве на наследство или ДКП;

- ДДУ и акт приема-передачи. Они нужны, если квартира была приобретена собственником на стадии строительства;

- документы, которые могут подтвердить семейный статус продавца, например, свидетельство о разводе;

- справка о прописанных. По ней можно узнать о тех, кто на данный момент зарегистрирован в квартире. Также может потребоваться архивная справка – по ней узнают обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в жилье, и причине снятия с постоянной регистрации;

- выписка по лицевым счетам. С ее помощью узнают о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам;

- разрешение органов опеки. Оно необходимо в случае, если вся квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему;

- технический план. Он нужен, если квартира будет приобретаться покупателем с использованием ипотечного кредита.

Что учесть при удаленной продаже

Если возникнет необходимость составить доверенность на представление своих интересов при продаже квартиры, нужно учесть следующее:

- доверенность может составлять только дееспособный человек;

- доверенность нужно подписать у нотариуса, который состоит в реестре Федеральной нотариальной палаты;

- действие доверенности не ограничивается, но по желанию доверителя можно указать срок действия документа;

- можно оформить разовую или генеральную доверенность. Разовая дает право совершать от имени доверителя несколько действий с объектом недвижимости, но однократно. Ее удобно оформлять, когда покупатель найден, но собственник квартиры не успевает перед отъездом сделать все самостоятельно. С генеральной доверенностью можно совершать доверенные действия многократно. Ее удобнее оформлять, когда покупателя еще не нашли и другой человек сможет сам проводить показы, собирать и подписывать необходимые документы неограниченное количество раз;

- если собственник недвижимости уже находится заграницей, доверенность можно оформить у местного нотариуса, но лучше обратиться в консульство. Консул заверит доверенность в порядке, аналогичном заверению документа у нотариуса, а сам документ будет переслан почтой.

Сдача квартиры в аренду

Основная проблема, с которой может столкнуться собственник квартиры при сдаче недвижимости в аренду, это периодическая необходимость поиска квартиросъемщиков. Также нужно найти человека, который бы мог контролировать жильцов — проверять состояние квартиры, решать конфликтные ситуации, вопросы с поломкой техники, коммуникаций.

Кому доверить сдачу квартиры

Часто при длительном нахождении за пределами страны собственники квартиры доверяют сдавать ее в аренду родственникам или знакомым. Но можно сделать по-другому — передать квартиру в доверительное управление. Тот, кто станет доверительным управляющим, сможет:

- размещать объявления о сдаче недвижимости в аренду;

- общаться с теми, кто хочет снять квартиру, показывать им квартиру;

- заключать договор аренды;

- брать деньги у арендатора;

- оплачивать коммунальные услуги;

- организовывать уборку после того, как съезжает квартиросъемщик;

- следить за квартирой и вещами в ней;

- заниматься возникающими при аренде жилья проблемами. Например, вопросами с поломкой бытовой техники, порывом труб в квартире;

- сообщать и согласовывать с собственником квартиры замену техники, мебели и других предметов в квартире;

- досрочно расторгать договор, если в этом будет необходимость.

Чтобы сдавать квартиру в доверительное управление, нужно подписать договор, а затем зарегистрировать его в Росреестре.

Брать кредит под квартиру, дарить ее кому-то или продавать доверительный управляющий не может – это не предусмотрено условиями договора.

Документы для сдачи в аренду

Перечень документов, необходимых для сдачи квартиры в аренду, может отличаться в зависимости от ситуации. Например, при сдаче квартиры в доверительное управление при обращении в Росреестр или МФЦ для регистрации договора нужно подготовить такие документы:

- паспорта собственников квартиры;

- договор доверительного управления;

- акт передачи объекта;

- квитанцию, подтверждающая оплату госпошлины;

- письменное согласие супруга или супруги, если собственник состоит в браке, заверенный у нотариуса.