Курортная недвижимость Краснодарского края: всё только начинается - «Новости регионов»

У причерноморских городов солидный потенциал для полноценного развития рынка курортной недвижимости. Конечно, предстоит еще решить ряд серьезных проблем, в первую очередь с устаревшей инфраструктурой, тем не менее туристический сервис, благоустройство, качество местных жилых комплексов выходят на новый уровень. Появляются на отечественных курортах и новые клиенты - в том числе те, для кого «жемчужина» Краснодарского края - Сочи - стала слишком дорогой.

Интерес к родным курортным местам подогрели несколько знаковых событий последнего десятилетия. Прежде всего - Олимпиада 2014 года, когда была существенно модернизирована инфраструктура Сочи, вместе с ним остальные города края получили импульс к развитию. Затем спрос подстегнула пандемия, а нынешняя геополитическая ситуация только его усилила. На поведение покупателей повлияли такие факторы, как «как недоступность зарубежных курортов и усложнение международной логистики, повлекшие за собой рост популярности внутреннего туризма, а также появление новой категории клиентов из-за внедрения практики удаленной работы», заключает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.

Поскольку Сочи стал для «обычного покупателя» неподъемным (см. статью «Курортная недвижимость Сочи - дороже не только Москвы, но и Нью-Йорка»), люди стали активно интересоваться более доступной недвижимостью в Анапе, Туапсе, Геленджике, Новороссийске. Эксперты отмечают, что и многие девелоперы были вынуждены уйти из Сочи в другие города побережья из-за дефицита земельных участков и огромной конкуренции.

У Александры Синиловой, директора департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate, оптимистичный взгляд на развитие городов-курортов, где, по мнению эксперта, принимаются во внимание ошибки, допущенные в Сочи (кучное строительство на первой береговой линии, дефицит собственных территорий у проектов, стилевой разнобой). «Здесь подход администрации городов уже более масштабный, территории осваиваются комплексно, где учитываются все составляющие курортной жизни: жилье, сервис, инфраструктура, территория, логистика, транспортная доступность. Особенно характерно такое развитие для Новороссийска и Геленджика», - комментирует Александра Синилова.

Но в то же время комментаторы, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», указывают и на проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы. «Все населенные пункты имеют схожие «больные места», - говорит Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в курортную недвижимость. Это старая инженерная инфраструктура городов, нехватка земли для застройки, в том числе в формате КРТ, упор на развитие туристического сегмента, а не жилой недвижимости». С ним согласна и представитель Ассоциации AREA Юлия Нафикова (Nika Estate), она отмечает, что в каждом городе есть какой-то недостаток: «Либо это портовые города, либо климат неподходящий, либо застройка совершенно устаревшая».

И пока удовлетворить покупателей не удается. На взгляд Евгения Ткачева («Семейный капитал»), есть устойчивый спрос на недорогую жилую недвижимость класса «комфорт» с шаговой доступностью до моря от застройщика - для покупки в ипотеку с господдержкой. Но количество этих предложений в черноморских городах-курортах очень невелико. Немного спасают положение апартаментные комплексы, организованные на базе бывших гостиниц, турбаз и пионерских лагерей, но площади в этих проектах не всегда устраивают покупателей. Таким образом, делает вывод эксперт: «Рынок курортной недвижимости Краснодарского края находится в состоянии локального дефицита, а именно в превышении спроса над предложением».

Северяне живут у моря круглый год

Кривая спроса за последний год с лишним в городах курортной зоны Причерноморья была такая же, как и везде: кратковременный взлет после объявления СВО, затем затишье, с зимы – оживление. В целом, как считает Евгений Ткачев («Семейный капитал»), 2022 год был не самым лучшим: «Падение покупательской способности коснулось всех сегментов рынка недвижимости и регионов». А в 2023 году люди стали адаптироваться к новой реальности, спрос восстанавливается.

Курортными метрами на Черном море интересуются клиенты из крупных городов и, что особенно бросается в глаза, – из неласковых, но богатых на углеводороды северных регионов. По наблюдениям Александры Синиловой (Intermark Real Estate), основной спрос отмечается со стороны жителей Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара, далее идут Тюмень, Самара, Пенза, Новый Уренгой. «Покупают для себя, для летнего отдыха, для сдачи в аренду, для родителей. Постоянное проживание особенно распространено среди покупателей из северных регионов».

Что касается инвестиционного потенциала городов Краснодарского края, где только начинается развитие, то он, по мнению Александры Синиловой, гораздо больше, чем у Сочи. Инвесторы обращают внимание на объекты, строящиеся по концепции комплексного развития территории, их привлекают сервис, шаговая доступность инфраструктуры, новые архитектурные решения, комментирует Евгений Ткачев. Правда, отмечает эксперт, поведение инвесторов изменилось: сегодня более разумно сдавать недвижимость в аренду туристам и отдыхающим, нежели зарабатывать на перепродаже, потому что время сверхдоходности (2020-2021 гг.) ушло, время нахождения в проекте увеличилось, объектов для спекулятивной стратегии стало меньше.

Цены достигли максимума

Действительно, со «сверхдоходностью» еще недавно все было прекрасно. Как отмечает ИА KrasnodarMedia со ссылкой на пресс-службу управления Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, в конце марта, квадратный метр в типовой квартире в новостройке стоил в среднем 125 765 руб. (два года назад, в марте 2021-го - 59 460 руб.). В квартирах улучшенного качества эти показатели составили 130 199 руб. и 68 497 руб., в элитных домах— 203 031 руб. и 87 089 руб. соответственно. Однако согласно официальной статистике, за первый квартал 2023 года цены на новостройки в Краснодарском крае упали на 0,5%.

По информации Евгения Ткачева («Семейный капитал»), минимальные цены строящихся лотов (от студий и однушек до трехкомнатных) в Анапе – 3,2 – 9 млн руб., в курортном поселке Сукко – 4,7 – 11 млн руб., в курортном поселке Витязево – 5 - 8,5 млн руб., ближнем пригороде Анапы Супсехе - 3,5 – 5,5 млн. руб., Новороссийске – 4-8 млн руб., в Геленджике – 4,9 млн – 7,4 млн руб., Туапсе – 4, 5 – 12,5 млн руб.

Выбираем лот у моря

По информации Евгения Ткачева, сегодня на рынке курортной недвижимости городов Краснодарского края представлены квартиры в многоквартирных домах, апартаменты, коттеджи и таунхаусы, виллы, гостиницы и отели. Самые распространенные типы недвижимости - гостиничные номера и апартаменты. Элитных проектов мало, строятся они, как объясняет Ольга Широкова (NF Group), точечно (в основном представлены в Сочи).

Наиболее доступные для покупателей города - Анапа и Новороссийск. Те, кто принципиально эти города рассматривать не желают, но не укладываются в сочинский бюджет, либо плавно перетекают в Туапсинский район, либо в Геленджик, замечает Евгений Ткачев.

Анапа отличается приятным мягким климатом, равнинным рельефом и множеством песчаных пляжей. В советское время здесь было множество пионерских лагерей, и город прозвали «детским курортом». В данный момент, как сообщает Евгений Ткачев, строящиеся проекты представлены преимущественно в городе, то есть либо далеко от моря, либо в районе высокого берега, где пока нет оборудованной набережной для спуска к морю. Новых жилых проектов будет немного, причем не в лучших локациях. Возможна малоэтажная застройка в поселке Супсех. Также ожидается возобновление строительства долгостроев и появление новых апартаментных комплексов - проектов редевелопмента старых турбаз и пионерлагерей. Из проектов, представленных на рынке, эксперты называют комплекс семейного формата «AVAnta» с 2-3-комнатными квартирами (700 м. до моря), ЖК комфорт-класса «18/3 Анапа» в центре города, комплекс из 18 5-8-этажных домов «Времена года». Также можно поинтересоваться готовыми апартаментами с мебелью в комплексе «Россиянка» на Пионерском проспекте, квартирами в крупных комплексах экономкласса «Горгиппия» и «Морская Горгиппия» (800 - 1700 м. от моря) и ЖК комфорт-класса «Черное море» на выезде из города (Анапское шоссе). Более дорогие проекты - «Резиденция Анаполис» в селе Варваровка, апарт-комплекс «Европа» на Симферопольском шоссе. Оба проекта близко от моря. Ожидается открытие продаж в ЖК «Межсанаторный» тоже рядом с морем.

Новороссийск не является курортным городом, это промышленный центр, тем не менее сюда каждое лето приезжают довольно много туристов. И Евгений Ткачев считает, что в локациях рядом с морем (в Южном районе) через 2-3 года будет ощущаться дефицит земли и новостроек - это может вызвать скачок цен. В городе есть многолетняя проблема с водоснабжением города, и к ее решению привлекают девелоперов.

Сегодня в городе распродаются остатки проектов, стартовавших в 2020-2021 гг. Но ожидаются новые проекты, было анонсировано появление на рынке иностранного застройщика. Как уточняет эксперт, строительство согласовывается только при условии КРТ.

Покупатели могут присмотреться к квартирам в комплексах экономкласса «Алексино» и «Уютный» и в ЖК бизнес-класса «Босфор» в Южном районе, квартале «Красная площадь» вдоль реки Цемес, ЖК комфорт-класса «Мята» в Приморском районе, ЖК «Облака» в Центральном районе с видовыми квартирам, ЖК комфорт-класса «Черноморский» на берегу Цемесской бухты, ЖК «Кутузовский» в поселке Мысхако.

Геленджик – туристический город, «обнимающий» Геленджикскую бухту. Здесь хорошая инфраструктура для отдыха на море, Геленджик популярен у яхтсменов и гольфистов. Новых объектов, как указывают эксперты, в городе на данный момент нет. Продаются остатки в масштабном комплексе ЖК «Черноморский 2» в районе Толстый мыс, на вторичном рынке можно присмотреться к лотам в комплексах «Сады морей», «Акватория», «Южная звезда», «Приморский». Современные коттеджи можно найти в районе Абрау-Дюрсо в поселках Абрау Делюкс Клаб и Abrau ForestHill.

Туапсе - город-порт на побережье с уникальным климатом, Туапсинский район богат на курортные зоны. Сюда особенно энергично переориентировали сочинского покупателя еще два года назад, говорит Евгений Ткачев. Здесь, как ожидает эксперт, будут строиться объекты КРТ, возможна коттеджная застройка и глэмпинг-инфраструктура.

Из интересных проектов здесь можно назвать ЖК бизнес-класса «Форт Адмирал» рядом с лесопарком, ЖК комфорт-класса «Сан Хиллс Ольгинка» у реки и моря, резиденцию «Ботаника Хилс Небуг» с хорошей локацией, а также ЖК «Две Реки», который подойдет для собственного отдыха (старт продаж ожидается).

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.