«В долгу неоплаченном»: в Нижнем Новгороде всё больше квартир продаются с долгами хозяев - «Новости регионов»

Михаил Селиванов
Источник: Domostroyrf.ru

Эксперты отмечают рост на 25% предложений квартир с обременением на рынке недвижимости Нижнего Новгород в этом году. При этом далеко не всегда продавцы уведомляют покупателя о своих финансовых проблемах.

А скрытые долги таких недобросовестных продавцов грозят новым собственникам большими проблемами. Как «не залезть в долги» во время покупки квартиры, об этом корреспонденту ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказали руководители ведущих агентств недвижимости.

Тренд этого года

Квартиры с «сюрпризом» - это тренд этого года, говорят нижегородские риелторы. Вот только сюрприз этот не очень приятный, а в некоторых случаях просто катастрофический. Прежде всего, для покупателей недвижимости. Речь о долгах прежних собственников квартир.

«За последние три месяца количество квартир в залоге или с каким-то обременением в продаже выросло, я думаю, на 20-25%», - сказал управляющий директор агентства по недвижимости (АН) «Монолит Истейт» Алексей Козлов.

Глава агентства по недвижимости «Спектр» Наталья Корнеевец также отмечает рост числа квартир, продаваемых с долгами, правда приводит более скромную статистику – на 3%. Но тенденция явно на увеличение.

А вот директор нижегородского АН «Орион» Евгений Кузнецов не видит какого-то ощутимого роста количества квартир с долгами. По словам собеседника, таких предложений всегда было немало.

«Они были и есть ровно в том же количестве, в котором были всегда. То есть всегда есть категория людей, которая не платит «коммуналку». Причем они не платят годами. То есть если они не платили несколько лет, так они и сейчас не платят», - сказал Кузнецов.

Разновидности долгов

На первом месте по долгам, которые «висят» на продаваемой квартире, услуги ЖКХ. Хозяева не платят за «коммуналку», зато не прочь подзаработать на продаже этой недвижимости. Нередко встречаются и долги по кредитам, ипотеке, налогам. При этом размер задолженности - от нескольких сотен рублей до десятков миллионов.

«На моем опыте, самый распространенный размер долга на квартире во время продаж – от 200 до 700 тысяч рублей. Это по «коммуналке»», - отметил глава АН «Орион».

По словам директора АН «Монолит Истейт», размер обременения или залога в сегменте квартир эконом и среднего класса исчисляется миллионами.

«Средняя задолженность в этом сегменте составляет 2,5-3 млн рублей. Бывает меньше, но бывает и больше. В основном о своих задолженностях по квартирам продавцы покупателей уведомляют, но бывают единичные случаи, когда продавец и покупатель не знали, что на квартире есть обременение», - добавил Козлов.

«Открытый» и «скрытый» долг

Если продавец добросовестный и рассказал покупателю о своих долгах, то это не проблема для нового собственника – задолженность будет погашена до совершения сделки, и квартира станет «чистой». Или же, как отметил Алексей Козлов, если квартира находится в обременении банка по кредитному договору (в ипотеке), то её продать и купить невозможно без разрешения банка, то есть без перехода залога на нового собственника квартиры. Поэтому здесь риск для покупателя минимальный.

Но, по словам руководителя АН «Спектр» Натальи Корнеевец, продавцы бывают добросовестными далеко не всегда.

«Если на квартире долг, то чаще всё-таки продавцы пытаются это скрыть. То есть продать пытаются любой ценой, лишь бы получить деньги. Это, наверное, определенная категория людей, которая подвержена жадности», - отметила собеседница.

А скрытые долги хозяина, по словам Корнеевец, грозят покупателю большими проблемами. И самое безобидное, что может случиться для него – это запрет на регистрацию приобретаемого жилья.

Чем грозят скрытые долги?

Скрыть могут много чего. К примеру, если говорить о скрытых долгах прежнего хозяина за «коммуналку», то здесь на нового собственника могут «повесить» только задолженность по капремонту общедомового имущества жилого дома. То есть если прежний хозяин по этим квитанциям не платил, то новый собственник получит квитанции с большими цифрами. Все остальные долги по ЖКХ остаются на бывшем собственнике.

«Но и здесь, если долг по «коммуналке» очень большой (более 500 тысяч рублей), то бывшего собственника могут признать банкротом, и новый хозяин может лишиться квартиры за его долги», - отметила Наталья Корнеевец.

Квартиру у нового собственника могут забрать, поскольку все сделки, которые совершил прежний владелец за три года до момента признания его банкротом, затем могут быть оспорены в суде. Также, по словам собеседницы, физлицо, которое продает квартиру, уже может находиться на разных стадиях банкротства и это скрыть. Что тоже грозит потерей квартиры новому собственнику.

А на банкротство может подать либо само физлицо, либо кредитная или другая организация, которой он должен. При этом арест квартиры может произойти не только за долги по «коммуналке», кредиту, налогам или бизнесу, но и по уголовному делу в отношении продавца.

«К нам обращались клиенты, у которых случались такие истории до прихода в наше АН. Продавца проверили на банкротство, объект недвижимости проверили на обременение – всё чисто. Покупатель купил квартиру, а в итоге оказалось, что один из собственников квартиры является учредителем компании, которая попала под процедуру банкротства. И покупатель был обязан вернуть эту квартиру», - рассказал глава АН «Монолит Истейт».

Таких историй у риелторов хватает. Ими, в основном, делятся клиенты, которые попытались продать квартиру самостоятельно и «обожглись».

«Даже бывает, когда банкротство продавца не может распознать банк в ходе своей проверки и выдает покупателю ипотеку на приобретение квартиры. А после регистрации выясняется, что продавец банкрот, и на квартиру накладывается арест, или же её забирает кредитор за долги у нового собственника», - добавила руководитель АН «Спектр».

Базы Росреестра и УФССП видят не всё

Если на квартире «висит» долг, то Росреестр отменит сделку по купле-продаже до его погашения, и покупатель может считать, что ему повезло. Однако, по словам экспертов, иногда бывают ситуации, когда первоначальная проверка не выявила долгов на квартире в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и по базе судебных приставов (УФССП). Но после того как документы уже поданы в Росреестр выясняется, что квартира арестована за долги. Регистрация, конечно, будет приостановлена, пока долг не будет снят.

«Такое может произойти, если квартиру и продавца проверили неправильно и недостаточно. Или решение суда об аресте квартиры было принято уже после того, как документы были направлены на регистрацию», - отметил Евгений Кузнецов.

По словам директора АН «Орион», бывают такие долги, которые не отображаются в базе УФССП. Но при дополнительной проверке по арбитражным судам выясняется, что у продавца, к примеру, 7 млн рублей долгов по бизнесу, которые он обанкротил. А встречаются и долги, которые не только не отображаются в базах, но и которые невозможно обанкротить.

«Нам попался клиент, у которого на базе УФССП всё было чисто, но у него оказалось 50 млн рублей субсидиарной задолженности (долг, который могут взыскать не только с должника, но и с любого лица, контролирующего его – прим.ред). А с такой задолженностью невозможно обанкротиться. Поэтому любая сделка с таким продавцом оспорима в суде его кредиторами. И связываться с такими продавцами, конечно, не рекомендуется, поэтому мы сделку отменили», - добавил Кузнецов.

Как «не залезть в долг»?

Риелторы подчеркивают, что неприятные ситуации могут возникнуть с покупателями, которые решили оформлять сделку по покупке самостоятельно. Они могут не знать всех «подводных камней» на этом пути и в достаточной мере убедиться в добросовестности продавца. Более того заинтересованные лица могут ввести покупателя в заблуждение во время сделки, чтобы специально «повесить» долги бывшего хозяина на него.

Но тем, кто всё же решит купить недвижимости без помощи профессионалов, риелторы дают несколько советов. Во-первых, перед сделкой вместе с продавцом хотя бы прийти во все ресурсоснабжающие организации и взять справки об отсутствии задолженности по коммуналке.

«Очень важно перед сделкой даже сверить показания счетчиков в квартире. Потому что может быть такое, что хозяин долгое время не передавал показания счетчиков или передавал неправильно. Получится так, что перед сделкой долгов нет, а потом новый собственник добросовестно передаст показания, и ему вместо 5 тысяч рублей в квитанции придет 150 тысяч», - отметил глава АН «Орион».

Но проверять нужно не только по ресурсоснабжающим организациям, но и по судам, налоговой, УФССП и так далее.

Лучше покупать через агентство

Долги на приобретаемой квартире – это в любом случае, трата времени, нервов, а в самых сложных случаях и потеря больших денег для покупателя. Ведь даже снятие ареста с квартиры, если долг вовремя обнаружен, дело небыстрое. Процедура может занять от трех недель до нескольких месяцев.

А если долг уже перешел на нового собственника, то ему придется доказывать в суде свою добросовестность, что он не был уведомлен о долгах продавца. А это долгие судебные тяжбы и не всегда с благоприятным исходом для нового хозяина.

Сделки становятся сложнее. Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры обращаться к риелторам. Агентства по недвижимости проводят необходимые проверки продавцов на добросовестность по многим параметрам и каналам. Причем выбирать риелтора тоже нужно внимательно.

Эксперты советуют обращаться к проверенным специалистам по недвижимости, которые давно работают на рынке, дают сертификаты безопасности, и у них хорошие отзывы. Более того деятельность ряда агентств по недвижимости застрахована. И если потеря права собственности клиента на приобретаемую квартиру произойдет по вине агентства, то страховая компания будет это компенсировать.