«Эффект льготной ипотеки»: строящиеся квартиры в Воронеже подорожали по сравнению с готовыми - «Новости регионов»

На воронежском рынке недвижимости сложилась неоднозначная ситуация: квартиры в строящихся домах стали стоить дороже, чем в новостройках, которые только ввели в эксплуатацию. Похожая ситуация наблюдается и в других регионах, в частности в Нижнем Новгороде.

В качестве причины некоторые специалисты называют высокий спрос на льготную ипотеку, которая, распространяется только на строящиеся объекты. Так ли это на самом деле? И какие квартиры сейчас выгоднее покупать — в строящихся домах или уже готовые?

Об этом корреспонденту ДОМОСТРОЙРФ. РУ рассказали эксперты рынка недвижимости.

Цена вопроса

Пример из своей практики приводит руководитель отдела новостроек агентства «Цитадель» Юлия Крымовская. По её словам, разница в цене между двумя этими категориями квартир может составлять 300 тыс рублей, «а если повезёт, то 500 тыс.». При этом, конечно, необходимо учитывать категорию жилья.

Но это в отдельных случаях. В целом же разница минимальна.

— Была инвесторская квартира, её сдали в эксплуатацию, и теперь она стоит ровно столько, что если мы её продадим, и купим в квартиру в «стройке», то получатся ровно те же деньги,— приводит ещё один пример Крымовская.

Тем не менее, разница есть, и здесь вполне уместен вопрос: какую роль в её формировании играет льготная ипотека.

— В действительности то, что государство помогает банкам и дофинансирует государственную поддержку, играет огромную роль. Вполне возможно, что основополагающую,— считает руководитель системы бронирования новостроек «Первичка. про» Дмитрий Карабеля.

Однако, по его мнению, есть и другие причины.

Он поясняет, что тенденции, при которой строящееся жильё дороже готового не существует, есть лишь частные практики или отклонения.

— В каких случаях так может быть? Когда мы говорим о комплексе, в котором большое количество домов, то сравнение цен на строящееся и готовое жильё в этом комплексе наглядно, и тогда может складываться впечатление, что строящиеся квартиры стоят дороже готовых. В действительности это всего лишь естественная степень погрешности,— говорит Карабеля.

По его мнению, здесь дело больше касается маркетинга, нежели реальных обстоятельств.

— Маркетологи строительных компаний проводят глубокий анализ продаж, и когда есть возможность в строящемся жилье выставить цену выше, чем в готовом соседнем доме этого комплекса, они это делают,— поясняет руководитель системы бронирования новостроек «Первичка. про».

Как бы там ни было, это скорее погрешность, чем повсеместная практика.

Юлия Крымовская считает, что ситуация, при которой строящиеся квартиры стали стоить дороже готовых, начала ярко проявляться после 24 февраля. Преимущественно в тех случаях, когда речь шла об инвесторских квартирах, особенно в долёвке.

— Во время пандемии люди вкладывали все денежные средства в квартиры. Снимали «наличку» со своих счетов и «переводили» в квадратные метры. Чаще всего это было даже не оправдано, семья не нуждалась в этом. Но тогда все очень боялись дефолта, и люди, таким образом, сохраняли деньги,— говорит руководитель отдела новостроек агентства «Цитадель».— А сейчас ситуация обратная. Жильё в целом дорожает, и кто-то «влез» в льготную ипотеку, за счёт того, что потерял доходы. Поэтому от таких квартир избавляются за ненадобностью, и инвесторы стараются продать уже готовое жильё в ипотеку, лишь бы погасить собственные долги. Поэтому готовое жильё и дешевеет.

Также на ситуацию, по её словам, существенно влияют люди, которые хотят покинуть страну. По данным Воронежстата, с января по июнь 2022 года из России уехало 3618 жителей региона. Они демпингуют цены, потому что нужно продать жильё и срочно уехать. Это ещё одна причина, по которой готовые квартиры стоят дешевле строящихся.

Готовое жильё или «стройка»?

Так какое жильё выгоднее сейчас покупать, готовое или строящееся? Специалисты считают, что ответ на этот вопрос зависит от того, для каких целей приобретается квартира, и какие деньги при этом используются.

— Если человеку необходимо в квартире жить, если он что-то продаёт и приходит к застройщику с программой трейд-ин, то понятно, что он будет выбирать жильё, которое на сдаче, или уже готовое, которое можно купить по договору купли-продажи в собственность,— рассуждает Дмитрий Карабеля.— Если у него нет возможности приобрести готовое, в силу узости локации выбора или в силу финансовых возможностей, то тогда он либо не будет приобретать, либо будет выбирать по тем обстоятельствам, которые ему предлагаются. В этой ситуации он может рассмотреть строящиеся квартиры.

— Готовое жильё лучше приобретать за «наличку», потому что тем, кто покупает в ипотеку, выгоднее сделать это в ипотеку с господдержкой, или в таком случае работает субсидированная ипотека,— добавляет Юлия Крымовская.

По её мнению, покупать лучше квартиру на ближайшую сдачу и с отделкой.

— Всех «ипотечников», которые приходят ко мне и хотят купить квартиру на 2024 год, я отговариваю. Я не вижу в этом смысла — имеются определённые риски, к тому же платить ипотеку столько лет и не решить при этом жилищный вопрос — это нецелесообразно,— поясняет она.

Если говорить о приобретении квартиры в ипотеку, то здесь тоже есть несколько вариантов. Они зависят от категории жилья и вида ипотеки. Для наглядности президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова привела такие расчёты:

Пример: при одинаковых условиях стоимость квартиры 5,2 млн, ипотека на 20 лет, и первоначальным взносом 15% то варианты ипотеки могут быть такие:

- Вторичное жильё по ставке 9,9% ежемесячный платёж составляет 42300,

- При покупке квартиры в новостройке (господдержка 6,7%) по той же цене и тем же условиям, ежемесячный платёж будет 33500,

- Те же условия в новостройке, но расчёт по семейной ипотеке 5,7%, ежемесячный платёж составит 30900.

- А если застройщик сам даёт субсидированную ипотеку, и даже при небольшом повышении цены (например, на 8%), то ежемесячный платёж будет около 20 тысяч рублей.

При этом, если покупатель планирует выплачивать ипотеку менее 7 лет, то выгоднее брать ипотеку с господдержкой, так как меньше переплата.

Но в любом случае, по её мнению, необходимо обращаться к аттестованному риэлтору, в сертифицированном агентстве недвижимости.

— Именно они обладают не только полной картиной происходящего на рынке недвижимости, но и полноценными и актуальными знаниями обо всех возможных акциях, скидках и субсидиях, смогут подсказать, кому и как в какой ситуации лучше поступить: купить «вторичку» или квартиру в новостройке; в каком банке одобряться, какие использовать программы или субсидии, а так же грамотно провести сделку,— резюмировала Колесникова.