Купить жилье в Крыму: юристы назвали особенности сделок на полуострове - «Новости регионов»

Недвижимость в Крыму пользуется спросом у россиян. Чаще всего квартиры и дачи на полуострове приобретают жители материковой части России. Нового строящегося жилья здесь не очень много, зато есть что выбрать на вторичном рынке.

Вместе с экспертами разбираемся в нюансах приобретения жилья в Крыму и возможных подводных камнях таких сделок.

Сделку можно провести и на основании украинских документов

Сейчас большая часть продаваемой недвижимости в Крыму оформлена по российскому законодательству, но иногда может потребоваться знание украинского права. Это относится к случаям, когда права на недвижимость, несмотря на требование закона, оказываются не зарегистрированы в Росреестре или когда требуется проверить историю приобретения прав на объект недвижимости, разъясняет партнер MGP Lawyers Денис Быканов. По словам юриста, еще встречаются мелкие расхождения в документах, обусловленные украинским прошлым Крыма. Например, ошибки в площади квартир, поскольку на Украине балконы включались в общую площадь, а в России уже давно так не делается. Можно столкнуться и с такими определениями, как «государственный акт на землю» или «прописка по адресу земельного участка», но сейчас они практически утратили актуальность, отметил эксперт.

Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в РФ Республики Крым...» на территориях действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования и другое, добавляет адвокат Адвокатской палаты Республики Крым Андрей Рассомакин. Законодатель не предусмотрел, что необходимо привести документы на недвижимость в соответствие с российским законодательством, но есть обязательное внесение сведений в ЕГРН о конкретном объекте, поэтому сделки осуществляются и на основании украинских правоустанавливающих документов, добавляет эксперт.

Какие есть нюансы

С момента принятия Крыма в состав России прошло уже восемь лет, поэтому сведения о подавляющем большинстве ранее созданных объектов недвижимости внесены в ЕГРН. Если объект не внесен в реестр, то сведения о нем необходимо внести до проведения сделки. Данные вносятся в ЕГРН в заявительном порядке на основании имеющихся правоустанавливающих документов и документов технической инвентаризации, объясняет адвокат, руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко. Перевод документов с украинского языка не требуется, его выполняют сотрудники Госкомрегистра. Функции по кадастровому учету и регистрации прав в Крыму пока не переданы Росреестру и осуществляются Госкомрегистром — региональным органом исполнительной власти, подчиненным Совету министров Крыма, уточняет эксперт.

Региональной особенностью Крыма остается распространенность такого вида жилья, как «квартиры на земле». Речь идет о многоквартирных жилых домах, состоящих из небольшого количества квартир. Несмотря на небольшой размер, юридически такие дома квалифицируются именно как МКД, добавляет Андрей Рассомакин. Они не являются ни частными домами, ни домами блокированной застройки (таунхаусами), хотя в объявлениях об их продаже может содержаться подобная информация. Принципиальное отличие таких домов в том, что участки под ними могут быть оформлены только в долевую собственность, без возможности выделения индивидуального участка для собственника каждой квартиры в таком доме, уточняет эксперт.

Самый неожиданный нюанс — это необходимость предварительного запроса сведений (не только из ЕГРН) о том или ином объекте недвижимости, но также и запрос у нотариуса, работавшего на территории Республики Крым или в Севастополе до 16 марта 2014 года, сведений о наличии каких-либо обременений из Единой информационной системы нотариата, в том числе из украинского реестра (ЕНОТ), добавляет Андрей Рассомакин.

Особенности сделок

Андрей Стаценко, адвокат, руководитель проектов ProLegals:

— Особенностью сделок с жилой недвижимостью является значительный объем самовольного строительства, в том числе и расширение изначальной, учтенной в ЕГРН площади объекта за счет пристроек и надстроек. В этом случае по документам сделка заключается в отношении объекта в характеристиках по ЕГРН, а стоимость «дополнительных» метров зачастую оплачивается посредством банковской ячейки. Отсутствие в ЕГРН истории переходов прав на ранее возникшие объекты и истории изменений их характеристик требует дополнительного анализа архивной документации при совершении сделок. Документы необходимо запрашивать в органах технической инвентаризации и Госкомрегистре до совершения сделки.

Особенности рынка жилья Крыма

- Некоторые риелторы работают только в своем районе.

- У многих риелторов в базе может быть всего два-три объекта. Если они не подходят покупателю, то агент обращается за помощью к другим риелторам или агентствам, направляя им заявки. Это удлиняет поиск подходящего варианта.

- Обширные базы недвижимости есть только у крупных агентств.

Способы передачи денег во время сделки

- Расчет происходит в момент передачи договора купли-продажи в МФЦ на регистрацию. После подписи договора сдается полный пакет необходимых документов.

- Сделка оформляется нотариально. Во время подписи договора купли-продажи продавцу передаются деньги в специальной комнате для расчетов, где можно их пересчитать и проверить на подлинность. Обычно при такой сделке нотариус делает видеосъемку момента передачи денег.

- Заложение денег в банковскую ячейку, к которой продавец будет иметь доступ после проведения сделки через регистрирующие органы.

- Перевод денег со счета на счет. Довольно часто такие сделки оформляются на территории материковой России, где работают все банки. Во время сделки деньги переводятся на счет продавца.

«Способы расчета обусловлены минимальной конкуренцией в банковском секторе Крыма, где работают лишь некоторые отечественные банки. По этой причине расчеты через банковскую ячейку более популярны, с тем же аккредитивом процедура усложняется», — говорит Денис Быканов.

По словам Андрея Рассомакина, выплата наличными сразу после заключения сделки у нотариуса или после подачи документов в МФЦ встречается сейчас довольно редко. А самая популярная процедура — это заложение наличных денежных средств в банковскую ячейку перед визитом к нотариусу или подачей документов на сделку.

Сколько стоит жилье на курортах Крыма

По данным экспертов сервиса объявлений «Мир квартир», в мае 2022 года средняя стоимость дома на курортах Крыма составила 17,9 млн руб., что на 8,4% ниже мая допандемийного 2019 года. В исследовании говорится, что на девяти крымских курортах цены за год выросли, еще на шести — упали. Наибольший рост продемонстрировала Феодосия: там за три года дома подорожали с 6,9 млн до 12,3 млн руб. (+78,3%). Сильный рост произошел также в Коктебеле (+48,9%), Евпатории (+47%), Севастополе (+43,5%) и Саки (+35,7%). С 2019 года цены снизились в Кореизе (–40,6%), Гурзуфе (–40,2%), Массандре (–23,8%), Гаспре (–23,6%), Ялте (–11,2%) и Алупке (–6,8%).

Риски купить самострой

Самострой — еще одна проблема, на которую надо обратить внимание при покупке жилья в Крыму. Например, строительство с нарушением правил в сейсмической зоне, на территории заповедников, самозахват земельных участков в различных формах (прирезка соседних участков, обычный самозахват), предупреждает Денис Быканов. По словам юриста, даже покупая квартиру в новостройке, следует тщательно проверять документы на земельный участок и на строительство многоквартирного дома.