Рынок найма жилья Санкт-Петербурга: почему снижаются ставки и как долго это будет продолжаться? - «Новости регионов»

По данным аналитиков BN.ru, в апреле-мае снимать квартиру в Санкт-Петербурге стало дешевле, чем в начале весны. Эксперты из Москвы подтверждают тенденцию: в столице стоимость найма жилья также стала снижаться. Ждать ли владельцам съемных квартир возврата к прежним ставкам или грядущее лето станет праздником для арендатора?

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за апрель средние цены предложения на рынке найма снизились по всем типам квартир. Студии и однокомнатные подешевели на 1,07%, двухкомнатные – на 4,18%, трехкомнатные – на 0,25%. Стоимость аренды комнат пракически не изменилась, снижение в пределах погрешности – на 0,04%.

Средняя цена предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга на начало мая 2022 года

Комнаты – 12,6 тыс. руб./мес.

Однокомнатные квартиры – 25,5 тыс. руб./мес.

Двухкомнатные квартиры – 33,8 тыс. руб./мес.

Трехкомнатные квартиры – 44,5 тыс. руб./мес.

Алла Казакова, заместитель генерального директора по аренде АН «Итака»:

– Действительно, в апреле аренда квартир в Петербурге подешевела, по нашим данным, на 5–7%. Причины простые: отъезд из города сотрудников закрывшихся иностранных компаний (некоторые остались, но сменили жилье на более бюджетное), а также сезонный спад – в мае традиционно начинается загородный сезон, когда часть горожан переезжает на дачи, выставляя при этом свои городские квартиры на аренду. Также появилась ниша квартир, которые ранее сдавались посуточно, а теперь, в связи с обстановкой, сдаются на долгий срок. Стабильным спросом сейчас пользуются бюджетные квартиры рядом с метро.

На вторичном рынке также в ближайшее время ожидается снижение цен: это неизбежно при текущих показателях снижения спроса.

К осени, при любой ситуации в стране, арендные ставки подрастут, так как в город приедет много иногородних студентов.

Алиса Короткова, соавтор телеграм-канала «Юристы pro недвижимость»:

– Рынок аренды первым в сфере недвижимости реагирует на изменение покупательской способности и может служить неким индикатором состояния вторичного рынка.

Если говорить о причинах падения ставок, то, во-первых, это небывалый уровень оттока из страны высококвалифицированных специалистов сферы IT, приглашенных зарубежных менеджеров (экспатов), высшего и среднего менеджмента иностранных компаний. Эти категории арендаторов были стабильной и платежеспособной аудиторией, закрывающей спрос на элитную и бизнес-категорию рынка аренды жилья. Замены им нет и не предвидится. С их отъездом из страны освободилось огромное количество дорогого и качественного жилья, арендодатели вынужденно снизили ожидания по аренде примерно на 30% на рынке Питера и Москвы. Такое снижение повлекло за собой падение ставок и в сегменте комфорт и эконом. Так, в первые недели апреля квартиры, сдававшиеся за 150 тысяч, стали подписываться за 100 тысяч, и это вызвало большой ажиотаж среди опытных арендаторов, поспешивших перезаключить текущие договоры на новых условиях и на длительный срок. Некоторые даже успели переехать, увеличив класс арендуемого жилья и не увеличив свои расходы на аренду.

Во-вторых, реальный уровень инфляции сильно выше, чем заявленные 14%, и просадка арендных ставок вполне закономерна. Поход в магазин – это иногда стресс, что, конечно, вызывает желание оптимизировать расходы на аренду.

В-третьих, если говорить про арендный рынок Питера и Москвы, то большая его часть – это туристический сегмент, который сейчас практически не дышит, туда же закрытие площадок для бронирования. Бизнесы, рассчитывающие на посуточную аренду, сейчас в томительном ожидании гостей из Азии и ближнего зарубежья, но этот поток пока только набирает обороты – сейчас сложно сказать, что он сильно поддерживает отрасль. Кое-как выживают операторы с собственной системой бронирования, но это апартаменты, а не жилье.

Обладателям квадратных метров имеет смысл провести анализ конкурентов на первичном рынке и начать процесс продажи и реинвестирования своих денег, иначе можно столкнуться с невозможностью продажи актива и одновременного снижения арендного дохода. Объясняется это очень просто: введенный в эксплуатацию новый дом привлекательнее и для потенциального арендатора, и для покупателя. А учитывая, что практически в каждом районе Санкт-Петербурга (особенно в спальниках) сейчас строится по новому проекту, падание продажной и арендной цены на рынке вторичной недвижимости не заставит себя долго ждать. К тому же мы видим заботу государства о строительной отрасли по льготным ипотечным ставкам, и это делает покупку от застройщика или переуступку строящегося проекта сильно привлекательнее, чем покупка готового жилья по максимальной ипотечной ставке.

Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд»:

– Стоимость аренды в городах России снижается в связи с большим оттоком арендаторов за границу: уехало много иностранцев, а также российских граждан, которые теперь сдают свое жилье. Среди них особенно много «удаленщиков» – айтишников, дизайнеров и т. д.

Поэтому спрос на аренду снизился, а предложение выросло – этим и можно объяснить появившиеся варианты по привлекательной цене. Кроме того, рост предложения аренды связан с тем, что в условиях турбулентности цен за квадратный метр и дорогой ипотеки часть продавцов недвижимости приняли решение снять квартиры с продажи – до стабилизации ситуации эти квартиры теперь сдают в аренду.

В Москве цена предложения однокомнатной квартиры в аренду за последний месяц уменьшилась так же, как и в Санкт-Петербурге, – на 4% и теперь в среднем составляет 45 тыс. руб.

Действительно, увеличение предложения и снижения спроса также повлияет на рынок продажи: ожидается снижение стоимости, но произойдет это далеко не так скоро, как в случае с арендой.

Могу дать арендодателям следующий совет: не паниковать. Из-за сильного повышения ипотечной ставки покупатели (а количество ипотечных сделок до кризиса составляло около 60%) переориентируются на аренду, поэтому спрос на нее возрастает: арендовать жилье для многих людей сейчас гораздо выгоднее, чем брать ипотеку.

Весной этого года пиковые значения ипотечных кредитов составляли 22%, и хоть сейчас ставка пошла на спад и появились льготные условия, переплата в сравнении с арендой остается очень существенной. Доходы населения и платежеспособность при этом не растут, многие не рискуют брать на себя долгосрочные кредитные обязательства. Поэтому если у вас есть накопления на первоначальный взнос, на мой взгляд, лучше положить эти деньги в банк под проценты и оплачивать с них аренду квартиры.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

– Так как в данный период года цены на рынке аренды жилья в Петербурге всегда корректируются вниз, то сложно говорить, какова в этой коррекции доля сезонности и доля спецоперации.

События последних лет показали, что индикатор движения цен, приписываемый рынку найма жилья, является мифом. В пандемию цены на рынке аренды жилья упали в среднем на 10%, но падения цен на рынке продаж не произошло.

Я предполагаю, что номинальные цены на рынке аренды жилья, как обычно, вернутся к росту в середине августа.