Пхукет: сколько стоят квартиры и виллы на самом «русском» острове Таиланда? - «Зарубежная недвижимость»

Остров Пхукет – один из самых популярных курортов Азии; Уникальное сочетание тропического климата, живописных пляжей и развитой инфраструктуры привлекает как туристов, так и экспатов со всего мира; В последние годы здесь всё чаще можно услышать русскую речь – выходцы из стран СНГ активно интересуются покупкой недвижимости на острове; Действительно ли русскоязычное сообщество на острове так велико? Что происходит с ценами и какие районы стоит рассматривать для покупки жилья? Расскажем об этом в нашем материале.

Чем Пхукет привлекает туристов и экспатов?

Пхукет – крупнейший остров Таиланда, расположенный на юго-западе страны в Андаманском море. Он был и остаётся популярным направлением для отдыха и зимовки для туристов со всего мира, включая Россию и страны СНГ. Если во времена ковида из-за отсутствия туристов Пхукет был практически вымершим, то в последние годы всё изменилось. Сейчас остров активно застраивается, а рынок недвижимости интенсивно растёт. Этому способствуют развитая туристическая инфраструктура, удобное авиасообщение, разнообразие пляжей и развлечений, неплохая медицина, а также тёплый климат круглый год.

Сами тайцы так шутят о своей стране: «У нас есть два времени года – лето и дождь». Сезон дождей на Пхукете длится с мая по октябрь, но его нельзя сравнивать с тропическими ливнями в других азиатских странах. Дожди здесь сильные, но короткие, идут чаще ночью и утром, и после них быстро выходит солнце. Экспаты находят в низком сезоне свои прелести – на острове становится спокойнее, туристов меньше, трафик ниже, многие услуги дешевле.

На острове есть всё, что нужно для комфортного проживания, включая международные школы и медицинские учреждения высокого уровня. При этом цены на аренду жилья, питание, коммунальные услуги здесь в среднем ниже, чем в большинстве европейских стран. Пхукет – отличное место, чтобы иметь свой дом у моря и жить там круглый год либо приезжать на зимовку. Правительство Таиланда предлагает приезжим множество способов для долгосрочного пребывания, от рабочих и студенческих до пенсионных и бизнес-виз. Главное – соблюдать условия визового режима, чтобы оставаться в стране легально.

Пхукет привлекает также удалённых работников, цифровых кочевников и предпринимателей, благодаря чему на острове формируется международное комьюнити, объединяющее людей самых разных национальностей.

Русскоязычное сообщество Пхукета

Пхукет иногда называют «русским островом», и отчасти это правда. Здесь проживает довольно большое русскоязычное сообщество. Интерес к Пхукету со стороны туристов из России в последние годы только растёт. С января по ноябрь 2024 года остров посетили около 900 тысяч россиян – это на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост интереса связан с развитием туристической инфраструктуры, увеличением числа прямых авиарейсов и расширением предложений для русскоязычных гостей. Многие местные бизнесы адаптируются к их потребностям – предлагают меню на русском языке, услуги русскоговорящих гидов и другие удобства. На Пхукете хорошо развита инфраструктура, ориентированная на русскоговорящих: работают русские рестораны, детские сады, салоны красоты, такси. Для русскоязычного сообщества организуются концерты, нетворкинги, бизнес-клубы и другие мероприятия.

Кроме того, россияне активно инвестируют в недвижимость Пхукета. В 2023 году граждане РФ возглавили список иностранных покупателей вилл и апартаментов, как по количеству приобретённых объектов, так и по объёму вложенных средств. Доля сделок с россиянами среди всех сделок с иностранцами составила 53%, на втором месте – китайцы (22%), на третьем – французы (3%).

Кто и с какими целями покупает недвижимость на Пхукете?

Пхукет привлекает покупателей недвижимости со всего мира – азиатов, европейцев, австралийцев, американцев. У каждого из них свои цели: кто-то хочет инвестировать, кто-то сдавать жильё в аренду, а кто-то – переехать на остров на постоянной основе или проводить там зиму. Среди тех, кто приобретает недвижимость для личного проживания, заметную долю составляют пожилые европейцы. Устав от европейской зимы с её холодом и слякотью, они с удовольствием покупают дома в Таиланде, чтобы наслаждаться солнцем круглый год.

Многие покупают жильё на Пхукете для сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. Самый популярный формат – когда владельцы какую-то часть года сами проживают в доме, а в остальное время сдают его в аренду. Краткосрочная аренда ориентирована на туристов, её доходность выше, но она требует постоянного поиска новых жильцов. Долгосрочная аренда подразумевает годовые контракты. Цены в этом секторе ниже, но такая аренда обеспечивает владельцу недвижимости стабильные выплаты и снижает риски. Владелец может управлять арендой самостоятельно или передать эти обязанности управляющей компании, которая занимается поиском и заселением арендаторов, уборкой и оплатой коммунальных услуг.

Ещё один способ инвестиций – приобретение недвижимости на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Этот вариант имеет свои риски, но, тем не менее, это неплохая возможность сохранить и приумножить средства. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию, его стоимость может вырасти примерно на 40%.

Третий способ инвестиций заключается в сочетании двух предыдущих: купленное жильё можно 5-10 лет сдавать в аренду, а затем перепродать. За это время и сам объект, и инфраструктура всё ещё будут в хорошем состоянии, а цены на жильё вырастут.

Российские покупатели вкладываются в тайскую недвижимость в основном с целью сохранить свои деньги, вывести их в стабильный регион, где нет гиперинфляции. Большой плюс Таиланда – низкая инфляция, которая составляет 0,1-0,5%, в редких случаях доходит до 1%. Это означает, что если активы и будут обесцениваться, то совсем незначительно, по сравнению с многими другими странами.

Пять лет назад основной интерес россиян был инвестиционным. Затем начался бум на жильё для релокации. Сейчас же спрос сместился: многие приобретают недвижимость для себя, чтобы приезжать на отдых, а в остальное время сдавать её в аренду.

Некоторые покупатели рассматривают покупку жилья на Пхукете как долгосрочную стратегию – с прицелом на будущее. Чтобы через какое-то время иметь возможность пользоваться этой недвижимостью в личных целях – например, на пенсии или в случае непредвиденных мировых событий.

Цены и типы недвижимости на Пхукете

Стоимость жилья на Пхукете зависит от района, расположения, площади, инфраструктуры. Чем ближе к морю и лучше вид из окна, тем дороже объект. Квартира у моря площадью 50 кв. м может стоить столько же, сколько вилла с бассейном, но на отдалении от побережья. На восточном побережье острова практически нет пляжей, пригодных для купания. Поэтому для инвестиций стоит рассматривать южную и западную часть Пхукета.

Рынок представлен следующими объектами:

- Квартиры. Они могут быть как в обычном жилом доме, так и в комплексе с отельной инфраструктурой: ресепшн, бассейном, залом для фитнеса. Такой формат подразумевает, что там могут комфортно проживать и постоянные жильцы, и люди, которые приехали в отпуск. Некоторые застройщики изначально строят два отдельных здания: одно для тех, кто проживает постоянно, другое – для краткосрочной аренды. Поскольку практика показывает, что постоянных жильцов могут раздражать постоянно заезжающие и выезжающие туристы.

Самый восстребованный тип недвижимости среди инвесторов – кондоминиумы. В популярных районах (Патонг, Карон, Камала, Банг Тао) цены за квартиру-студию в кондоминме начинаются от 100 000 долларов.

Квартиры на стадии котлована неподалёку от моря можно купить от 3 млн батов (89 000 долларов). Сейчас минимальная цена за квартиру рядом с морем площадью 27 кв. м. – минимум 3,4 млн батов (100 000 долларов). В популярных районах западной части острова стоимость квартир составляет в среднем 5-10 млн батов (около 149 000 – 298 000 долларов).

- Виллы. Это могут быть как вилловые посёлки, так и отдельные участки с домами и приватной территорией. Виллы с бассейном меньше чем за 12 млн батов найти сложно. Небольшая вилла с участком земли 370 кв. м и жилой площадью 250 кв. м будет стоить от 12,4 млн батов (370 000 долларов).

- Таунхаусы и дуплексы. Многоуровневые дома, смежные с соседними. Формат дуплексов с общими стенками – самый бюджетный. Таунхаусы площадью 100-150 кв. м. можно купить за 5-6 млн батов (148 000–178 000 долларов). За такую сумму можно купить полноценный комфортный дом с небольшой террасой в районах, удалённых от пляжей.

- Пентхаусы – роскошные апартаменты на последних этажах с панорамными видами и бассейнами, которые располагаются на крыше или на балконе. Такие варианты недешевы, по стоимости их можно сравнить с виллами.

Обзор районов Пхукета

Патонг – центр ночной жизни и туризма на острове. Здесь сосредоточены многочисленные бары, рестораны, ночные клубы, магазины. Высокий туристический поток в этом районе обеспечивает стабильный спрос на краткосрочную аренду. А вот проживать постоянно здесь не очень комфортно – слишком шумно, суетливо. Стоимость недвижимости в Патонге выше среднего по острову.

Банг Тао – перспективный район, где сейчас строится много новых проектов. По сути, это самый застраиваемый район острова с новым жилищным фондом. Это хорошее место для жизни, где есть вся необходимая инфраструктура, и живёт много русскоязычных. В районе пляжа Банг Тао находится крупный курорт Лагуна. Как в самой Лагуне, так и по соседству сейчас строится много вилл и жилых комплексов с апартаментами.

Ката и Карон – районы со спокойной атмосферой, подходящей для семейного отдыха. Пляж Ката – пхукетская мекка для сёрферов, особенно в сезон дождей. Правда, в туристический сезон здесь довольно многолюдно. Небольшую стильную квартиру-студию в 650 метрах от пляжа Карон можно купить за 3,3 млн батов (98 000 долларов).

Равай – приморский район южной части острова. Он популярен среди экспатов, особенно европейцев, китайцев и русскоязычных людей. Здесь нет пляжей для купания, развлекательная инфраструктура развита слабо, но в этом есть и плюс – отсутствие потока туристов. Район подходит для долгосрочного проживания. Здесь можно найти и небольшие квартиры, и роскошные виллы с просторными территориями.

Камала – уютный, спокойный район, который можно смело рекомендовать семьям с детьми, желающим жить поближе к морю. Здесь хорошие пляжи, развитая инфраструктура, высок спрос на долгосрочную аренду. В районе можно найти как квартиры класса люкс, так и более бюджетные варианты на удалении от моря.

Сурин – престижный район на западном побережье. Здесь нет шумных баров и клубов, зато есть роскошные виллы, дорогие отели и рестораны высокого уровня. Этот район подходит для покупателей недвижимости премиум-класса.

Най Харн – расположен на юге Пхукета. Это довольно спокойный район, который предпочитают экспаты и зимовщики. Жильё здесь представлено в основном виллами, небольшими отелями, гестхаусами.

Май Као – малолюдный живописный район Пхукета, расположенный всего в 15 минутах езды от аэропорта. Инфраструктура здесь минимальная: кафе, магазины, развлечения сосредоточены в основном в отелях. Май Као подойдёт покупателям, которые хотят спокойного отдыха – без шума и громких вечеринок.

Най Янг – более живой, по сравнению с Май Као. Здесь хорошо развита локальная инфраструктура и более активное туристическое движение, поэтому в качестве инвестиционного проекта вполне можно рассмотреть кондоминиум в 200 метрах от пляжа.

Чалонг – здесь есть всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, детские сады, международные школы. Район подходит для долгосрочного проживания семей с детьми. Здесь представлен широкий спектр недвижимости на продажу, включая виллы, кондоминиумы и таунхаусы.

Кому можно рекомендовать покупку недвижимости на Пхукете?

Покупку недвижимости на Пхукете можно рекомендовать:

- Инвесторам, которые планируют сохранить свои средства в стабильной валюте и приумножить их.

- Состоятельным пенсионерам, которые желают достойно провести старость в приятном месте у моря.

- Цифровым кочевникам, которые хотят жить и работать в тёплых странах.

- Семьям, стремящимся дать детям образование в международных школах.

- Людям, которые хотят проводить отпуск у моря, а в остальное время зарабатывать на сдаче жилья в аренду.

Сейчас на рынке предлагается большое количество интересных проектов, выбор очень большой: с разными дизайнами, концепциями, для разных целей. Новые проекты обычно появляются осенью, в начале сезона.

Например, в Банг Тао, в Лагуне, есть интересные комплексы для инвестиций, но подходить к их выбору следует избирательно. Если рядом строится 4-5 комплексов, в каждом из которых 500-700 квартир, то при сдаче в аренду или перепродаже владелец жилья столкнётся с высокой конкуренцией. Для инвестиций важно выбирать более уникальные объекты.

Если говорить о предполагаемых рисках, то они минимальны. Например, высокая конкуренция в популярных районах может снизить доходность. И, конечно, всегда есть вероятность, что влияние глобальных экономических и политических факторов может замедлить рост цен.

Стоит помнить, что хорошие предложения на Пхукете раскупаются быстро. Самые выгодные сделки происходят на старте продаж. На стадии котлована квартиры распродаются по минимальной цене. В этот период раскупаются самые привлекательные и ликвидные квартиры, а цены у застройщиков начинают расти. Пока покупатель думает, стоимость может вырасти на 20%. Поэтому важно чётко определить цель покупки и ковать железо, пока горячо. Если основная цель – инвестиции, нужно смотреть на недвижимость, расположенную близко к морю, и выбирать то, что сейчас ликвидно. Дом у моря всегда будет иметь ценность. Особенно в стране, где тепло круглый год.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Алексея Клюева, финансового директора, и Богдана Дячука, CEO компании Undersun Estate

Светлану Касаткину, управляющего партнёра компании Exotic Property