Как сдать квартиру в Берлине: обзор самого жестко регулируемого рынка аренды в Европе - «Зарубежная недвижимость»

Влада Селезнева, ассистент отдела коммерческой недвижимости
Источник: Tranio

Рынок недвижимости Берлина, согласно отчету Emerging Trends in Real Estate, считается наиболее стабильным в Европе. При этом он является одним из самых жестко регулируемых в области сдачи в аренду, потому что спрос сильно превышает предложение, и власти города таким образом пытаются регулировать ценообразование. 85% населения Берлина живёт на съемных квартирах. Вместе с немецкими юристами мы разобрались, что учесть при покупке квартиры для сдачи в аренду в Берлине, как получить разрешение заселить арендатора, и насколько часто можно повышать арендную ставку.

Какую квартиру можно сдать в краткосрочную аренду

Сдать квартиру в Берлине в долгосрочную аренду очень сложно. В 2013 году в городе был принят закон о запрете использования квартир не по назначению — например, под офис или для сдачи в аренду на короткий срок. За нарушение закона полагается штраф до 500 тысяч евро. Однако если получить разрешение от районного центра, можно изменить назначение квартиры и зарабатывать на аренде.

Разрешение от местных властей получить сложно, особенно в районах, где и так много отелей. Чтобы получить разрешение, нужно соблюсти хотя бы одно из условий:

- общественные интересы должны преобладать над личными — например, когда жилье сдаётся родственникам пациентов, приезжающих в Берлин из других городов;

- арендодатель остро нуждается в деньгах, и его экономическую ситуацию может спасти только краткосрочная аренда. Однако при текущих высоких ценах на долгосрочную аренду в Берлине под это условие попасть сложно.

- арендодатель строит дополнительное жилье, которое подлежит долгосрочной аренде. Согласно закону, в таком случае он «уравновешивает созданный дефицит жилых помещений».

Установленная арендная плата при этом должна быть близка к средней по району.

За подачу заявления на разрешение взимается сбор в размере 225 евро за одно жилое помещение. Также могут возникнуть и другие расходы, например, если потребуется экспертная оценка. Срок рассмотрения заявления — от 2 до 6 недель. Разрешение может быть выдано бессрочно или на определенный срок.

Если разрешение удалось получить, необходимо выплачивать городу компенсацию в размере 6 евро/м². Для многих владельцев квартир такая сдача в краткосрочную аренду будет невыгодна.

При получении разрешения выдаётся регистрационный номер. Он связан с конкретным жилым помещением и не подлежит передаче; его нужно указывать в объявлениях о краткосрочной аренде.

Как в Берлине ограничивают стоимость аренды квартир

В феврале 2020 в Берлине вступил в силу закон, ограничивающий стоимость арендной платы жилья. Он распространяется на меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду. Закон не действует в отношении:

- домов, построенных после 1 января 2014;
- коммерческих помещений;

- общежитии и квартир, субсидируемых государством.

С 22 ноября 2020 арендаторы могут требовать снижения арендной платы, если она превышает уровень, установленный законом.

Пределы арендной платы зависят от года постройки, энергоэффективности, наличия встроенной кухни, лифта, высококачественного напольного покрытия и других факторов. В таблице приведены максимальные допустимые значения арендной платы за квадратный метр в зависимости от возраста дома.

№ пп

Дата сдачи дома в эксплуатацию

Максимальная стоимость аренды квадратного метра, евро

1

до 1918 г. с центральным отоплением и ванной

6,45

2

до 1918 г. с центральным отоплением или ванной

5

3

до 1918 г. без центрального отопления и без ванной

3,92

4

1919-1949 г. с центральным отоплением и ванной

6,27

5

1919-1949 г. с центральным отоплением или ванной

5,22

6

1919-1949 г. без центрального отопления и без ванной

4,59

7

1950-1964 г. с центральным отоплением и ванной

6,08

8

1950-1964 г. с центральным отоплением или ванной

5,62

9

1965-1972 г. с центральным отоплением и ванной

5,95

10

1973-1990 г. с центральным отоплением и ванной

6,04

11

1991-2002 г. с центральным отоплением и ванной

8,13

12

2003-2013 г. с центральным отоплением и ванной

9,80

Если в здании всего одна или две квартиры, верхний предел арендной платы увеличивается на 10%. Если в доме есть лифт, а в квартире — встроенная кухня, сантехника высокого качества, качественный пол в большинстве жилых комнат, а значение энергопотребления составляет менее 120 кВтч на 1 м2 в год, максимальная стоимость аренды за квадрат увеличивается на один евро (объект должен обладать как минимум тремя характеристиками из пяти перечисленных).

Однако, если расходы на содержание превышают доходы от аренды, Инвестиционный банк (Investitionsbank Berlin, IBB) может повысить максимальный предел арендной платы, а арендаторы могут претендовать на субсидию на аренду.

Новый закон замораживает существующие арендные ставки с 18 июня 2019 года в текущих договорах аренды жилья. Это означает, что повышение арендной платы в течение следующих 5 лет невозможно. Можно повышать арендную плату в связи с модернизацией жилья, но очень ограниченно — максимум 1 евро/м², даже если затраты на ремонт намного выше и квартира была отремонтирована несколько раз.

Ограничения распространяются на арендную плату без учета коммунальных расходов.

У закона есть много противников, считающих, что он нарушает конституцию Германии. Пока неизвестно, как долго он будет действовать.

Что делать, если квартира продаётся с арендатором

Иногда на рынке встречаются предложения о продаже квартир с арендатором. Цена таких квартир может быть как выше рынка, например, если арендная плата достаточно высокая, так и ниже, потому что наличие квартиросъемщика ограничивает в использовании квартиры.

Если арендатор заехал в квартиру в доходном доме до юридического разделения его на отдельные квартиры, уведомить его о желании жить там самому новый собственник может только через 3 года после покупки (параграф 573 Гражданского кодекса Германии). Этот срок может быть продлен вплоть до 10 лет решением местных властей. После этого у арендатора есть от 3 до 12 месяцев, чтобы покинуть помещение.

Если же арендатор относится к социально защищённым группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, людьми с маленькими детьми), то выселение может затянуться еще сильнее, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

Причиной для выселения может быть необходимость жить в квартире самому собственнику квартиры, либо кому-то из его ближайшего круга. К нему относятся дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки, супруг, родители супруга, обслуживающий персонал и персонал по уходу, племянники, пасынки, падчерицы. Однако если собственник выселит арендатора, но ни он, ни его близкие родственники не будут там жить, арендатор может подать в суд на возмещение ущерба.

Чем дольше арендатор проживал в квартире, тем дольше срок его выселения. Если менее 5 лет — срок выселения составит 3 месяца, 5-8 лет — 6 месяцев, больше 8 лет — 1 год.

Если при этом арендаторе не было истории с выделением квартиры из доходного дома, то ждать не придется. Поэтому если покупатель хочет сменить арендатора или жить в квартире сам с самого начала, необходимо уже на этапе покупки выяснять с юристами нюансы договора.

Как разделить дом на квартиры

Разделение домов на квартиры часто требуется в случае продажи дома. Это абсолютно легальная процедура в Германии, хотя есть мнение, что в будущем могут быть введены ограничения на разделение старых домов.

Поквартирное разделение состоит из четырех этапов:

- составления плана архитектором,
- получения свидетельства от строительного надзора,
- заверения нотариусом

- утверждения реестром.

На первом этапе архитектор готовит план разделения недвижимости. Затем необходимо получить свидетельство о полной изолированности жилого помещения (Abgeschlossenheitsbescheinigung) у инспекции строительного надзора (Bauamt). В среднем это занимает 4-5 недель. Стоимость свидетельства зависит от размера помещения и составляет около 50-100 евро за жилое помещение. План разделения должен быть также заверен инспекцией — это стоит еще около 40 евро.

Далее необходимо заверить заявление собственника на разделение у нотариуса. Он может заверить только подпись за 70 евро, однако если заявление составлено неправильно, оно может быть признано недействительным. Проверка содержания заявления на соответствие нормативно-правовым актам зависит от стоимости объекта. Например, при стоимости дома в размере 1,2 млн евро услуги нотариуса составят около 800 евро.

На последнем этапе все документы должны быть переданы в государственный реестр (Grundbuchamt), который утверждает новый статус квартир. Каждое жилое помещение в доме приобретает новый статус. Стоимость внесения новых данных на этом этапе также зависит от оценочной стоимости недвижимости. Так, например, при стоимости дома в 200 тыс. евро, внесение в государственный реестр обойдется приблизительно в 2 500 евро.

Налог при продаже недвижимости

Если немецкая недвижимость продается в течение 10 лет после покупки, полученная прибыль облагается спекулятивным налогом.

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%) а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.

Таким образом, продажа в течение 10-летнего срока приводит к возникновению дополнительных расходов. В таком случае имеет смысл подумать о том, чтобы выдержать этот срок и, соответственно, избежать дополнительного налогообложения. В течение этого времени можно продолжать заниматься долгосрочной арендой или, если удастся, получить разрешение на сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Как часто и насколько можно повышать арендную плату

Закон об ограничениях цены аренды действует только в отношении домов, построенных до 2014 года. Владельцы квартир в новостройках могут изменять ставки аренды.

У индексирования арендной платы могут быть следующие предпосылки:

1. Арендная плата должна сохраняться неизменной минимум 12 месяцев. Так, например, если последнее повышение было 01.05.2020, то следующее повышение может произойти не ранее 01.06.2021. Сообщение о повышении арендной платы может быть разослано уже, например, в апреле 2021.

2. Арендодатель должен информировать арендатора в письменной форме. При этом дополнительного согласия арендатора не требуется (достаточно того, что он это сообщение не опротестует).

3. Повышение платы может произойти не ранее, чем через 2 месяца после того, как арендатор получил сообщение.

4. В сообщении о повышении арендной платы должна быть обязательно указана новая арендная плата или размер увеличения арендной платы в евро. В случае нарушения этого условия, повышение незаконно.

Что касается повышения арендной платы, здесь существует двойное ограничение.

Во-первых, арендодатель может поднять арендную плату не более, чем на 20% в течение 3-х лет. Однако, в отдельных городах (Берлин, Мюнхен, Гамбург) эта ставка не должна превышать 15% (§558 III BGB).

Во-вторых, арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может значительно её превышать (§558 II BGB).

Таким образом арендодатель имеет право каждый год повышать арендную плату, к примеру, на 5% или 7% каждые полтора года или же 1 раз за 3 года на 10-15%.

Таким образом, при покупке жилья в Берлине с целью аренды необходимо учитывать нюансы, связанные с законодательством. Если вас интересует покупка недвижимости в одном из наиболее экономически стабильных городов Европы, в каталоге Tranio есть более 300 объектов жилой недвижимости в Берлине.