Где в России покупать жилье хорошо - «Недвижимость»

В экономике все познается в сравнении. Взять тот же курс рубля. Его реально можно оценить только в сравнении с долларом, евро или буханкой хлеба. Чем больше валюты или продуктов питания можно купить на единицу рублей, тем выше их курс. А значит, и благосостояние тех, кто получает зарплату в национальной валюте РФ.

То же самое и с доступностью жилья. Она определяется сразу несколькими факторами: ценой квадратных метров, средней зарплатой и ставками по ипотеке. Мы решили проверить, где же в России самое доступное жилье и стоит ли его там покупать.

ДЕШЕВЛЕ ВСЕГО – НА КАВКАЗЕ

Итак, начнем по порядку. Ставки по ипотеке в целом по стране примерно одинаковы. Большинство крупных федеральных банков имеют филиалы во многих регионах, поэтому местные игроки рынка вынуждены держать свои аппетиты в узде, если хотят зарабатывать за счет ипотеки. Кроме того, с помощью заемных средств сейчас приобретается лишь каждая пятая квартира, да и у многих ипотечников первоначальный взнос составляет примерно половину от стоимости покупаемого жилья.

Так что серьезного влияния на доступность жилья ставки по ипотеке в России пока не оказывают. Хотя кредитный спрос на квартиры в последние годы серьезно растет. В этом году россияне должны взять жилищных кредитов на общую сумму до 1 трлн. рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю развития ипотеки в стране. Тем не менее это пока цветочки. Для сравнения, в странах Запада с помощью кредитов приобретается до 80 – 90% недвижимости. Ставки по жилищным займам там играют куда более весомую роль при оценке доступности жилья.

Наверное, главный фактор, влияющий на решение о покупке новых квадратных метров – это все-таки их стоимость. Если сравнить различные регионы России, то она отличается существенно (см. таблицу). Как водится, больше всего квадратный метр жилья стоит в Центральном федеральном округе. И чем ближе к Москве, а затем и Кремлю, тем он дороже (за исключением, наверное, Рублевки и других элитных районов). На другом полюсе - недвижимость в кавказских республиках. Там жилье можно приобрести за относительные «копейки», но ажиотажного спроса на него по понятным причинам нет.

- С точки зрения климата, природных условий и ландшафта во многих северокавказских городах созданы все условия для успешного развития жилой и коммерческой недвижимости, - делают вывод эксперты компании Penny Lane Realty. - Здесь чистый воздух, теплый климат, термальные источники, удобное транспортное сообщение, живописные горные склоны и море. Однако развитию рынка жилой недвижимости мешает политическая нестабильность, крайне высокий уровень преступности и социальная напряженность.

ЕСЛИ Б Я БЫЛ МОСКВИЧ…

- Ха! Была бы у меня такая зарплата, как у вас в Москве, то я бы давно себе уже квартиру купил, - высказывал мне как-то раз коллега из Владимира.

Однушки в этом городе стоят около 1 - 1,5 млн. рублей. За эти деньги даже малометражку в самом дальнем районе Подмосковья еще надо потрудиться поискать. А если брать недвижимость внутри МКАДа, то вряд ли получится найти что-то дешевле 5 млн. рублей. При этом средняя зарплата в Москве и Владимире отличается не так серьезно, как стоимость недвижимости.

Если снова вспомнить кавказские республики, то легко понять, что низкая стоимость квадратного метра говорит если не о депрессивности, то во всяком случае о малой привлекательности региона. В конце концов все определяется балансом спроса и предложения. Если стоимость жилья невысока, значит у местного населения просто нет денег на решение квартирного вопроса.

К примеру, на Северном Кавказе уровень безработицы достигает 40 – 50%. Но даже те, кто работают, получают примерно вдвое меньше, чем в среднем по России. Те же самые проблемы актуальны и для малых городов и поселков по всей территории страны. Нет работы – нет желающих покупать жилье. Многие местные жители либо работают вахтовым методом в крупных городах, либо и вовсе стараются перевезти семью поближе к более «хлебным местам».

Как выяснили в Penny Lane Realty, практически самая дешевая недвижимость находится в городе Биробиджане (Еврейская автономная область). Квадратный метр там стоит чуть больше 20 тысяч рублей. Но покупателей все равно нет.

- Дешевизна жилья обусловлена объективными причинами, - поясняют риелторы. - Суровый дальневосточный климат, удаленность от крупных городов, низкий уровень социально-экономического развития, отсутствие стратегически важных ресурсов и сокращение населения.

ДЕЛИМ ЦЕНУ НА ЗАРПЛАТУ

чтобы реально оценить, где жилье доступнее всего, нужно сравнить среднюю стоимость жилья со средней зарплатой в городе (см. таблицу 2). Тогда окажется, что завидовать столичным жителям в принципе не стоит. По сравнению с другими российскими городами, копить на квадратные метры в Москве придется гораздо дольше.

Как подсчитали в компании Alliance De Luxe, среднестатистическому жителю столицы понадобится 13,5 лет, чтобы накопить на квартиру площадью 40 квадратных метров. И речь даже не об ипотеке. А о том сроке, в течение которого все получаемые доходы потенциальный покупатель жилья должен отправлять на приобретение недвижимости.

В лидерах рейтинга, естественно, Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Здесь жителям придется откладывать на квартиру самое большое количество времени. А вот больше всего повезло жителям Самары. Здесь достаточно хорошие заработные платы (27 тыс. рублей в месяц) и адекватная стоимость квадратного метра (48 тыс. рублей). Таким образом жители Самары могут накопить на квартиру в своем городе в 2 раза быстрее, чем москвичи.

Однако, как отмечают эксперты, такой подход довольно условен. Продукты питания и услуги ЖКХ в большинстве крупных городов стоят примерно одинаково. Поэтому теоретически москвичи могут откладывать в заначку гораздо больше средств. Тем более что и высокооплачиваемую работу в столице найти проще. Однако здесь есть и контраргумент. Обычно решать жилищный вопрос вынуждены приезжие. А у них очень весомая доля расходов приходится на съем квартиры. Да и различные услуги в столице стоят гораздо дороже.

А КАК У НИХ

В развитых странах нормативы по количеству квадратных метров на человека гораздо выше, чем в России. Если у нас «однушкой» считается квартира с одной жилой комнатой, то в большинстве стран Европы и США расчет ведется по спальным площадям. То есть «однокомнатной квартирой» там считаются апартаменты с кухней, гостиной и одной спальней. Отсюда и разница в подходах.

Недавно аудиторско-консалтинговая компания Deloitte провела исследование сравнительной стоимости новостроек в разных странах. В расчет брали те же два показателя: среднюю цену жилья и зарплату. Но при этом в качестве стандартного жилья рассматривали квартиру площадью 70 квадратных метров.

Оказалось, что больше всего повезло жителям Германии. Так такую жилплощадь можно приобрести всего за 3 года упорного труда. То есть средняя стоимость 70-метровой квартиры превышает тамошнюю среднюю зарплату всего в 36 раз. В других странах этот показатель выше. К примеру, в Эстонии – копить на квартиру пришлось бы 7 лет, в Чехии и Великобритании - 7,5 года, в Польше - 8,5 года, а во Франции – 9 лет.

К сожалению, в этом неформальном рейтинге Россия снова оказалась на первом месте. Среднестатистическому россиянину, чтобы купить квартиру площадью 70 квадратных метров, придется отказываться от воды и пищи в течение 11 лет.

Как отмечают специалисты, это означает только одно. Стоимость жилья в России завышена примерно на 30%. По крайней мере, если сравнивать с нашими соседями из Восточной Европы. А это значит, что когда стоимость нефти пойдет вниз, то квадратные метры в России могут серьезно подешеветь. К примеру, так случилось с японской недвижимостью. В начале 90-х цены на квартиры в Токио подскочили до астрономических величин. Но затем из-за кризиса в экономике упали в разы. До сих пор стоимость квадратного метра в столице Японии в два с лишним раза ниже пиковых значений, достигнутых 20 лет назад.

ТАБЛИЦА

Почем «квадрат» в России

Федеральный округ

Цена (тыс. рублей)

Средняя зарплата (тыс. рублей)

Центральный

68,8

28,3

Дальневосточный

56,2

24,6

Северо-Западный

52,6

24,4

Уральский

50,2

22,7

Южный

44,1

18,5

Сибирский

42,7

17,3

Приволжский

40,1

16,4

Северо-Кавказский

28,6

15,2

ТАБЛИЦА 2

Кому сколько копить на жилье

Город 

 Цена 1 кв. м, руб. 

 Средняя з/п, руб. 

 Цена "двушки" 40 кв. м, руб.

 Кол-во лет

 Москва

 166 000

 41 000

 6 640 000

 13,5

 Санкт-Петербург

 99 000

 30 250

 3 960 000

 10,9

 Московская обл.

 76 500

 24 750

 3 060 000

 10,3

 Екатеринбург

 64 700

 24 750

 2 588 000

 8,7

 Уфа

 51 000

 21 700

 2 040 000

 7,8

 Нижний Новгород

 50 000

 22 100

 2 000 000

 7,5

 Казань

 55 000

 25 000

 2 200 000

 7,3

 Новосибирск

 51 000

 25 000

 2 040 000

 6,8

 Волгоград

 46 200

 23 000

 1 848 000

 6,7

 Омск

 40 000

 21 500

 1 600 000

 6,2

 Ростов-на-Дону

 50 300

 27 500

 2 012 000

 6,1

 Челябинск

 42 500

 23 500

 1 700 000

 6,0

 Самара

 48 000

 27 000

 1 880 000

 5,9