Неподъемная ссуда: средневзвешенные ставки на жилье в РФ превысили 21%. Когда сдуется ипотечный пузырь - «Ипотека»

Средневзвешенные ставки по ипотеке в РФ по программам без государственной поддержки превысили 21% к 20 сентября, следует из данных ДОМ.РФ. Это самые высокие показатели с декабря 2020 года. Как сообщили «Известиям» в госкорпорации, сейчас наблюдается заметное снижение средней суммы займов, так как кредит на недвижимость на рыночных условиях в основном берут на улучшение жилищных условий. Впрочем, спад выдач кредитов оказался ниже ожидаемого из-за распространения программ от застройщиков. Когда ставка может быть понижена и как сложившаяся ситуация отразится на рынке недвижимости — в материале «Известий».

Перспективы снижения

Само по себе очередное повышение средней ставки по рыночной ипотеке не сильно сказывается на рынке жилья, сказал «Известиям» руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

— Ставки уже давно находятся на запретительном уровне, поэтому любое их увеличение не оказывает значимого влияния на объем выдачи жилищных кредитов. Сейчас мы наблюдаем заметное снижение средней суммы займов, так как ипотеку на рыночных условиях в основном берут на улучшение жилищных условий. Например, граждане продают однокомнатную квартиру для покупки двухкомнатной, покрывая разницу в стоимости за счет кредитных средств, часто рассчитывая рефинансировать кредит после снижения ставок через год-другой, — отметил Михаил Гольдберг. — Но даже в текущей ситуации объемы ипотечного кредитования на рыночных условиях остаются выше прогнозных значений. Спад выдач оказался ниже ожидаемого в связи с ростом доходов населения и распространением программ от застройщиков.

Сейчас, по данным ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка по рыночным кредитам на жилье в новостройках в топ-20 крупнейших банках страны за неделю увеличилась на 0,39 п.п. и к 20 сентября достигла 21,38%. На вторичном рынке недвижимости за этот период она выросла на 0,46 п.п. — до 21,3%.

Средневзвешенный процент по ипотеке на покупку готового дома к 20 сентября достиг 21,62%, а на строительство нового — 21,27%. Это самые высокие показатели с декабря 2020 года, по данным госкорпорации: на протяжении этого времени самая высокая средневзвешенная ставка была зафиксирована в апреле 2022 года, когда для первичной недвижимости она достигала 21,23%, а для вторичной — 20,38%.

Ставка может быть понижена не раньше середины 2025 года, сказала «Известиям» старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

— Продолжающийся рост ключевой способствует увеличению разницы между льготной и рыночной ставками, что делает льготные программы более привлекательными для покупателей недвижимости. В то же время ужесточенные регуляторные требования к выдачам и очень высокий уровень стоимости квадратного метра в новостройках в значительной мере сдерживают спрос, — отметила эксперт.

Возвращение к прогнозу

13 сентября Банк России повысил ключевую ставку с 18 до 19% годовых и указал на возможность ее дальнейшего роста на ближайшем заседании. В Центробанке «Известиям» сообщили, что в этот день Эльвира Набиуллина озвучила актуальную позицию регулятора о причинах такого решения. В частности, она заметила, что замедление кредитного рынка проявилось прежде всего в розничном сегменте. Наряду с ключевой ставкой на него повлияли и другие факторы: в частности, изменение условий льготных ипотечных программ и ужесточение макропруденциальной политики.

Вместе с тем, по ее словам, корпоративное кредитование пока продолжает расти высокими темпами. В результате в июле-августе рост общего кредитного портфеля существенно не изменился.

«Почему так важно вернуться к 4% (инфляции в следующем году. — «Известия»), а не смириться с 6–8%? Во-первых, для того чтобы гарантированно защитить сбережения и доходы граждан от обесценения. Во-вторых, только при низкой инфляции будут доступны долгосрочные кредиты. При высокой инфляции такие кредиты, включая ипотеку, будут дорогими для большинства заемщиков, так как в цену таких кредитов включается инфляционная составляющая», — пояснила Эльвира Набиуллина.

Вероятность того, что высокие ставки не смогут полностью сдуть ипотечный пузырь, всё еще существуют, заявил «Известиям» директор Центра региональной политики ИПЭИ Президентской академии Владимир Климанов.

— Все программы банков или девелоперов, предлагающие низкую или даже нулевую ипотеку, на деле — скрытые варианты завышения цены объектов продажи. Высокие ставки и сокращение действия льготных ипотечных программ должны существенно охладить рынок недвижимости, вынудить цены идти вниз, — заметил эксперт. — В целом предсказать здесь что-либо сложно, но риски негативного развития ситуации возрастают. При этом из мирового опыта мы знаем, что кризис на рынке недвижимости может стать триггером более масштабных последствий в экономике страны.

«Известия» также направили запрос в Минстрой, но на момент публикации ответ получен не был.

Льготные программы

Несмотря на желание ЦБ охладить рынок недвижимости, государство продолжит субсидировать ипотеку. Необходимые ресурсы в рамках проекта бюджета РФ на 2025–2027 годы будут выделены на льготные программы, заявил министр финансов РФ Антон Силуанов.

В июле «Семейная ипотека» в России была продлена до 2030 года — ее можно оформить по ставке до 6%. Согласно обновленным условиям, программа доступна для семей с ребенком до шести лет или ребенком-инвалидом. Также такой кредит на новостройки могут взять семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, живущие в малых городах или субъектах РФ с низким объемом жилищного строительства. При этом строительство индивидуального дома или его приобретение для этой категории граждан доступно по всей России, с обязательным открытием счета эскроу.

«Общего текущего лимита программы хватит до ноября. Оператор программы перераспределил лимиты между банками для продолжения выдач. Сейчас Минфин настраивает механизм для более эффективного перераспределения лимитов между банками. Будем следить за динамикой выдач до конца года и при необходимости принимать соответствующие решения», — сообщили в Минфине в ответ на запрос, обсуждается ли дополнительное выделение средств на госпрограмму.

Тем временем ДОМ.РФ 18 сентября сообщал, что завершит перераспределение лимитов банкам по «Семейной ипотеке» до 10 октября. И с того же дня Сбербанк приостановил запись на выдачу таких кредитов, объяснив это исчерпанием лимита денежных средств. При этом банк продолжает принимать заявки клиентов через сервис «Домклик».

Тем не менее большинство российских банков продолжает прием заявок и выдачи по «Семейной ипотеке». Но некоторые из них повысили первоначальный взнос по этой льготной программе для незарплатных клиентов до 50%.

По данным «Домклика», после перезапуска программы «семейной ипотеки» на новых условиях по ней было выдано 43,3 тыс. кредитов на сумму почти 237,1 млрд рублей.