ЦБ ужесточает требования по ипотеке: эксперты оценили новые веяния - «Ипотека»

На рынке жилищного кредитования назревают поистине тектонические сдвиги. Банк России переутвердил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке в связи с тем, что на днях начнут действовать новые требования к расчету показателя долговой нагрузки (ПДН). Чтобы избежать этих надбавок, первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% с 1 июня и не менее 30% — с 1 января 2024 года. Последствия этой меры регуляторно-законодательного характера видятся двойственными.

С одной стороны, она почти наверняка снизит риски надувания долгового «пузыря» в сфере ипотеки, а с другой – может отсечь от рынка массу потенциальных заемщиков. Тех, кто годами, отказывая себе во всем, собирал деньги на оплату первоначального взноса. Между тем, мотивы, которыми руководствуется ЦБ, ужесточая требования по ипотеке, абсолютно понятны и оправданы: надо что-то срочно делать с продолжающимся перегревом этого рынка и растущей долговой нагрузкой населения. По данным регулятора, в четвертом квартале 2022 года доля кредитов с низким первоначальным взносом увеличилась до 53%. Около 44% займов банки выдают людям, которые на их обслуживание тратят 80% своего дохода. По оценке аналитиков ЦИАН, больше половины всех долгов россиян теперь приходится на ипотеку: в первом квартале текущего года ее доля достигла 52% (максимум за всю историю), против 49,4% годом ранее. Кроме того, объем «просрочки» по ипотеке на новостройки вырос за этот период на 4,3%. В целом, в 2022 году физлица получили жилищных кредитов на сумму в 4,8 трлн рублей.

Как заявила еще в начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина, хотя объем ипотеки в России растет быстро, стандарты выдачи ухудшаются – из-за распространения рискованных совместных практик девелоперов и банков. У этих практик масса «побочек», например, они ведут к увеличению разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилья.

«При всех усилиях по минимизации урона от санкций, предпринимаемых Центробанком, важно понимать: экономику ждут новые испытания, при этом простые решения закончились, - говорит руководитель аналитического департамента AMarket Артем Деев. – Ситуация с долгами россиян по ипотеке чревата дестабилизацией всей банковской сферы. Если ничего не делать, оставить все как есть, в отдаленной перспективе возможны любые сценарии, вплоть до закрытия крупных банков из-за недостатка оборотных средств. Я уж не говорю про чисто человеческие драмы заемщиков, которые, по сути, останутся без денег».

Этим и обусловлен курс ЦБ на ужесточение условий жилищного кредитования. Понятно, что с позиции рядового обывателя мера непопулярная. Однако на практике она несколько поднимает порог вхождения в ипотеку – но не закрывает доступа к ней в принципе. К тому же, мера относится только к новостройкам – «вторичка» всегда остается альтернативным выбором. Очевидно, рассуждает Деев, следующей весной на первичном рынке жилья установится затишье, он даже может просесть на 5–7%. А вот «вторичка» явно пойдет в рост, не исключено, до 10% во втором полугодии нынешнего года.

«Пообещав бороться с ипотечным «пузырем», Центробанк сейчас этим предметно занимается, - говорит финансовый аналитик Сергей Дроздов. – Его цель абсолютно логичная и оправданная – охладить рынок, не допустить дальнейшего роста долговой нагрузки на физлиц, и я эти усилия поддерживаю. Но ситуация складывается явно двойственная. Представьте: нацелившись купить квартиру несколько лет назад, вы с колоссальным трудом накопили сумму на первоначальный взнос в размере, скажем, 10% от общей стоимости кредита. И вдруг вы узнаете, что денег-то нужно ровно в два, а то и в три раза больше. И это разом перечеркивает все надежды».

В глобальном смысле проблема еще и в том, что у каждого ведомства, у каждой структуры традиционно свои интересы: у ЦБ они могут в корне отличаться от предпочтений Минстроя и девелоперов. Судя по всему, регулятор намерен добиться снижения цен на недвижимость, которые в ковидный период взлетели, во многом из-за программы льготной ипотеки. Но едва ли ему это удастся, поскольку застройщики будут упираться до последнего. При этом, удерживая цены на высоком уровне, они умудряются откровенно экономить на качестве жилья. А вообще, резюмирует Дроздов, потребительский спрос на квартиры должен расти одновременно с ростом всей экономики. Когда та в стагнации, людям, живущим от зарплаты до зарплаты, явно не до жиру.