На рынке недвижимости надувается «пузырь»: обратная сторона ипотечного рекорда - «Ипотека»

В этом году темпы роста ипотечного рынка в России могут замедлиться до 15%, сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов. Программа льготной ипотеки больше не спасает ситуацию. Во-первых, в декабре по ней повысили ставку до 8%. Во-вторых, сам регулятор планирует ввести дополнительное резервирование по льготной ипотеке от застройщиков, так как ставка по этому продукту часто снижается практически до нуля за счет завышения стоимости квартиры, что несет в себе дополнительные риски для заемщика. Сложившаяся ситуация чревата формированием «пузыря» на ипотечном рынке, рассказали «МК» эксперты.

Объем выданных жилищных кредитов в декабре 2022 года вырос почти на 50% к ноябрю и достиг рекордной суммы — 697 млрд рублей. На этом фоне даже появились предположения, что власти рассматривают возможность отказа от программы льготной ипотеки. Затем в конце декабря ее все же решили продлить сразу на полтора года — до 1 июля 2024 года, но увеличив ставку с 7% до 8%. Тут же появилось мнение, что программа в таком виде в значительной мере потеряла свою привлекательность. В этой связи рынок в текущем году может замедлить свой рост даже больше, чем на 15%, как пророчит Банк России.

При этом любопытные расчеты опубликовало в январе Национальное бюро кредитных историй (НБКИ. Согласно их данным, в декабре 2022-го рекомендованный доход семьи для обслуживания ипотеки в среднем составил 80,7 тыс. рублей, что почти на 4% больше по сравнению с декабрем 2021 года. При этом данные по регионам часто отличаются от этого показателя в большую сторону. Так, в Москве рекомендованный уровень дохода семьи самый высокий: заемщикам нужно зарабатывать больше 153 тыс. рублей. В Московской области - 118,9 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 101,6 тыс. рублей, в Ханты-Мансийском АО — 90,8 тыс. рублей, в Приморском крае — 88,4 тыс. рублей. Напомним: показатель рекомендованного семейного дохода предполагает, что на оплату жилищного кредита должна уходить только треть ежемесячного дохода семьи. То есть от 80,7 тыс. рублей среднего необходимого дохода семья платит 26,9 тыс. ипотеки, а на оставшиеся 53,8 ты. рублей комфортно живет даже с детьми или другими кредитами (например, за автомобиль). И все это должно продолжается без изменений даже в условиях спада экономики в России, двузначной инфляции и снижения реальных доходов населения, которое идет уже практически 10 лет с небольшим перерывом на постпандемйное восстановление. Эксперты указывают и другие чисто экономические причины замедления на рынке ипотеки.

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

«Цены на жилье сегодня сильно завышены. Застройщики, привыкшие играть на повышение, с трудом идут навстречу покупателю и не спешат опускать цены. Но стоимость жилья сейчас настолько оторвана от платежеспособного спроса, что продать квартиры по завышенной стоимости не помогает ни льготная, ни даже так называемая «нулевая» ипотека, ставки по которой опускались до 0,01% в прошлом году.

Но дело в том, что спрос на квартиры упирается именно в стоимость квадратного метра, а не в процентную ставку по ипотеке на их покупку. А стоимость жилья в крупных городах сегодня назвать адекватной нельзя. Цены сильно подскочили в 2020-2021 годах — в 1,5-2 раза в зависимости от сегмента. Основная причина — как раз низкие ставки по кредитам и депозитам, разогревшие спрос на покупку жилья. Соответственно, росли цены. И сегодня ситуация такова, что покупатели согласны брать ипотеку по рыночным ставкам, но при условии снижения стоимости жилья.

При этом, если исключить форс-мажорные шоки, причем не только отрицательные, но и положительные, то можно говорить о том, что снижение цен на рынке жилья в ближайшие годы продолжится. По нашему прогнозу, цены на жилье должны снизиться до 30% от весенних максимумов или на 15-20% от текущего уровня цен, вернувшись таким образом к адекватному уровню начала 2020 года. Потому что тот рост цен в 1,5-2 раза, что мы наблюдали в 2020 – 2021 годах, не был рыночным, экономика и доходы населения за эти годы настолько не выросли. Жилье подорожало «благодаря» низким ставкам по депозитам и кредитам на покупку жилья, которые искусственно разогрели спрос на квартиры».

Михаил Фельдман, директор департамента стратегического развития ГК «Садовое кольцо»:

«За последние годы рост стоимости недвижимости не сопоставим с ростом реальных доходов граждан и их платёжеспособностью. Вследствие чего мы можем наблюдать, как некоторые застройщики переносят начало открытых продаж проектов. А также, чего раньше не было, ряд девелоперов вынужден снижать стоимость квартир, делая её ниже стартовой из-за отсутствия интереса к проекту.

Не самыми радостными факторами являются и признаки ипотечного «пузыря». Во-первых, высокая доля продаж с привлечением ипотечных средств, что говорит об отсутствии у населения возможности купить недвижимость за наличные деньги. Во-вторых, увеличение среднего срока выплаты ипотеки: если раньше это было 17-19 лет, то сегодня 20-22 года. Главный риск здесь — отсутствие у потребителя возможности исполнять свои долговые обязательства, что приводит к «долговой яме» и банкротству. Так произошло в США в 2007 году, что спровоцировало начало мирового кризиса. Но в нашем случае, на данный момент процент просроченных платежей очень низкий, что говорит о высоком уровне контроля ситуации.

Также рынок стал более непредсказуемым — если до 2019 года складывались определённые закономерности: «вторичка» дороже «первички», в хорошей локации стоимость недвижимости выше, чем где-то на окраинах и т. д., то сейчас многие из этих закономерностей уже не работают. Все эти диспропорции создают непонимание структуры рынка не только у потребителя, но и у застройщиков. Сложно оценивать доходность — что покупателям, что строительным компаниям для расчёта своего бизнеса. Отсюда неадекватно взвинченные цены на многие объекты и низкий покупательский спрос».

Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions:

«Повышение процентной ставки по льготной ипотеке на 1%, которое произошло в конце 2022 года, явно снизит число желающих ей воспользоваться. Еще влияет неустойчивая экономическая ситуация, которая в дальнейшем может затруднить оплату кредита, это тоже учитывают заемщики.

Сейчас прослеживается тенденция к снижению цен на неликвидные объекты. Например, застройщик с «домом в поле» на 1000 малогабаритных квартир, испытывает определенные трудности с продажами. Потому что сейчас рынок покупателя, конкуренция между застройщиками увеличивается, а люди стали более осмотрительны, чаще обращают внимание на дополнительные услуги: локацию, удобство общей инфраструктуры, уровень безопасности, видеонаблюдение и автоматизации дома. Покупки стали более продуманными, а покупатель более внимателен и придирчив.

Я бы еще отметил, что рост процентной ставки в сегменте льготной ипотеке снизит спред (разница между лучшей ценой продажи и лучшей ценой покупки) между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках. Это приведет к большей ликвидности вторичной недвижимости и высвободит отложенный спрос от владельцев уже построенных квартир, которые хотели бы купить новостройку».