Ренессанс загородной ипотеки: россияне массово скупают частные дома - «Ипотека»

В конце июля ЦБ в пятый раз подряд с середины апреля снизил ключевую ставку до 8%, что, безусловно, оживит рынок ипотеки. Однако восстановления спроса до докризисных показателей ожидать не стоит: развитие кредитования на первичном и вторичном рынке жилья сдерживают «перегретые» цены на квартиры. Исключение составляет загородная ипотека. Ее популярность объясняется просто — на фоне низких льготных ставок частные дома дешевеют четвертый месяц подряд.

С апреля эксперты зафиксировали тенденцию к удешевлению частных домов. В начале лета «сдулись» даже такие популярные для их покупки регионы, как Московская область, Краснодарский край и Крым. Как отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, во втором квартале в 23 регионах из 84 частные домовладения подорожали, а в 61 — подешевели. Больше всего они прибавили в цене на Северном Кавказе, в Сибири и Приморье. Упали цены сильнее всего в Крыму (–19,7%), Ульяновской (–17,5%), Свердловской (–17%), Новосибирской (–16%), Омской (–14,4%), Рязанской (–14,3%), Костромской (–14%) областях, Пермском крае (–14%), Челябинской (–13,8%) и Пензенской (–13,3%) областях. В Московской области домовладения в среднем подешевели на 7,6%, до 14,3 млн руб., в Ленинградской — на 2,6%, до 9,7 млн. «Частный дом, загородный дом, дача — не такая необходимая вещь, как квартира, поэтому в условиях кризиса, вызванного последствиями военной спецоперации, люди предпочитают отказаться от таких покупок и выждать. Предложение домов во втором квартале по сравнению с прошлым годом выросло на 28%, спрос упал на 15%», — добавил аналитик.

По данным Росстата, за 6 месяцев этого года в РФ ввели 52,6 млн кв. м жилья, из них в частном секторе граждане построили 32,9 млн «квадратов» (на 61% больше, чем год назад). Т.е. в первом полугодии на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходится почти 2/3 ввода жилья в стране.

Как сообщил «МК» заместитель председателя правления банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков, интерес клиентов к строящимся и готовым (от застройщиков) домам традиционно выше, чем на вторичном рынке. Это объясняется низкими рисками, связанными с правом собственности, меньшим износом и более высокой ликвидностью. Не случайно разница между средними рыночными ставками по загородной ипотеке обычно на 1,5–3% выше, чем у жилищных ссуд на покупку новостроек или готовых квартир.

Отметим, что на рынке кредитования ИЖС сегодня слабая конкуренция. Многие банки вообще не выдают загородную ипотеку. Дело в том, что, с точки зрения финансистов, частный дом является менее ликвидным залогом, чем квартира. И если у заемщика возникнут проблемы с погашением кредита на покупку или строительство дома, такой залог будет нелегко реализовать в короткий срок. Не случайно рыночная ставка по базовой программе банка на покупку квартиры обычно на 1–3 процентных пункта ниже, чем на приобретение загородной недвижимости. Да и размер первоначального взноса у загородной ипотеки выше.

Не секрет, что главным «двигателем» загородной ипотеки являются льготные программы кредитования с господдержкой. В настоящее время банки выдают «Льготную ипотеку с господдержкой» (ставка от 6,3%), «Семейную» — от 5,1%, по программе для IТ-сотрудников — от 4,3%, по «Дальневосточной» — от 1%. По условиям госпрограмм максимальная сумма кредита — 12 млн руб. (для IТ-ипотеки — 18 млн руб.). Первоначальный взнос — от 15%. Кроме этого есть еще «Сельская ипотека» под 3%.

С 31 мая стартовала льготная ипотека на строительство дома своими силами (минимальная ставка от 6,3%). До запуска «пилота» льготную ипотеку на строительство частного дома можно было взять только с привлечением подрядчика — профессиональной фирмы.

Со слов Косякова, с начала 2022 больше всего займов на ИЖС клиенты банка брали по «Семейной ипотеке» (53%). Следующая по популярности — «Льготная ипотека с господдержкой», ею воспользовался практически каждый четвертый заемщик. Еще порядка 5% клиентов получили финансирование по IT-ипотеке на ИЖС.

Чаще других загородную ипотеку, по словам опрошенных «МК» экспертов, берут жители Московского региона, Краснодарского края, Ленинградской, Тюменской, Свердловской, Нижегородской и Новосибирской областей, Татарии и Башкирии. «Сегодня спрос на покупку индивидуальных жилых домов в ипотеку обеспечивают преимущественно те, кто работает дистанционно и предпочитает жить в более экологичной среде, за пределами городской черты», — сообщила «МК» начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.

— Около 60% клиентов, взявших ипотеку на ИЖС в нашем банке, состоят в браке, причем около половины из них имеют детей, поэтому спрос на «Семейную ипотеку» растет. Средний возраст заемщика, оформившего ипотеку на строительство индивидуального жилья, — около 38 лет, более 80% с высшим образованием, — заметил Алексей Косяков. — Большинство заемщиков предпочитают каркасные дома (около 35% выдач), на деревянное строительство приходится около 25%, на газоблоки — 15%, еще порядка 20% составляет доля домов из смешанных типов стен. В оформленных банком сделках преобладают дома на свайном фундаменте (около 40% выданных кредитов), примерно 35% возводятся на ленточном фундаменте, 20% — на железобетонном.

Требования к заемщикам, приобретающим загородную недвижимость, аналогичны требованиям по кредитованию покупки квартир. Однако в сегменте ИЖС банки нередко предъявляют дополнительные требования. В ПСБ, к примеру, основным условием для одобрения ипотечного кредита является нахождение приобретаемого земельного участка и дома в поселке с развитой инфраструктурой с официальным разрешением под индивидуальную жилую застройку. Приобретаемый дом должен иметь статус жилого, к нему должны быть проведены все необходимые коммуникации. Если заемщик приобретает в ипотеку земельный участок, то при самостоятельном строительстве дома ему необходимо корректно рассчитывать не только общий объем всех затрат, но и уложиться в прописанные в договоре сроки, отведенные на стройку. Иначе ставка по кредиту может увеличиться.

Согласно опросу ВЦИОМ, обнародованному в начале июля, 77% россиян считают покупку жилой недвижимости самой выгодной инвестицией. Из них около 21% хотели бы приобрести земельный участок.

Как показали результаты исследования, проведенного Почта-Банком, 68% опрошенных россиян не владеют в настоящее время загородным домом, при этом большинство из них (82%) мечтают его иметь. При этом 71% респондентов планируют использовать кредитные средства для покупки или строительства дома.

«В ближайшее время число клиентов, желающих сменить стандартную квартиру на комфортные дома за городом, будет расти. На эту тенденцию повлияют очередное смягчение условий кредитования и дальнейшая реализация сезонного спроса», — уверен вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.

Таким образом, интерес к загородной ипотеке будет расти. Тем более, цены на металл, цемент и многие другие стройматериалы вместе со средними ценами на загородные дома до середины осени, скорее всего, и дальше будут снижаться.