Частные дома начали строить с эскроу. Как это работает и для чего нужно? - «Дайджест»

Эскроу-счета распространили на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года, но уже сейчас некоторые банки предлагают воспользоваться новым механизмом и оценить его преимущества. Инструмент может применяться как с ипотекой, так и без. Однако льготный кредит на строительство частного дома теперь выдают только тем, кто выбирает эскроу. GIPERNN.RU выяснил, как работает новая схема и зачем она нужна.

Что такое эскроу-счет и для чего он нужен?

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательными при возведении многоквартирных домов. Механизм не дает возможности использовать деньги дольщиков в строительстве: средства помещаются на специальный счет в банке и хранятся там до момента, пока дом не будет готов. Застройщик же реализует проект за счет кредита и собственными силами. Когда новостройку вводят в эксплуатацию, эскроу-счет раскрывается и деньги дольщиков переходят застройщику.

Такой порядок расчетов ввели в первую очередь для того, чтобы решить проблему долгостроев. Благодаря эскроу-счетам риск заморозки проектов сильно снизился, потому что застройщик перестал напрямую зависеть от продаж. Защиту прав дольщиков гарантирует обязательное страхование спецсчетов.

Если по каким-то причинам строительство остановилось или банк объявили банкротом, дольщику выплатят компенсацию до 10 млн рублей. Но цены на первичное жилье непрерывно растут, поэтому Центробанк предложил повысить страховой лимит минимум до 20 млн рублей. Сейчас инициатива находится в проработке совместно с Минфином и Агентством страхования вкладов.

Зачем эскроу распространили на ИЖС?

Около 70% от всего вводимого жилья в Нижегородской области приходится на частные дома, но у сегмента еще есть большой потенциал. Многие люди, которые хотели бы жить в собственном доме, считают его строительство авантюрой, поэтому делают выбор в пользу квартиры. Это связано с массой опасений: где искать подрядчика, будет ли он строить качественно, не сорвет ли сроки. Причина тому — отсутствие прозрачного и понятного механизма регулирования рынка.

Решить проблему позволит введение эскроу-счетов. По аналогии с тем, как это происходит при строительстве многоквартирного жилья, деньги заказчика помещаются на спецсчет и хранятся там до тех пор, пока подрядчик не построит дом. Соблюдение сроков оказывается в интересах исполнителя: чем раньше он закончит работу, тем быстрее получит деньги.

Механизм эскроу должен устранить и другую проблему в сфере ИЖС. Сегодня в России насчитывается огромное количество частных домов низкого качества, рассказал ведущий эксперт по загородной недвижимости Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Алексей Никитин. Эти здания не соответствуют строительным нормам и правилам (СНиПам). Раньше заказчикам ничего не оставалось, как исправлять недостатки своими силами.

При строительстве частных домов имеется много элементов, которые застройщик не делает самостоятельно: не производит окна и двери, не изготавливает металлочерепицу, не пилит дерево, не сплавляет арматуру. В большинстве случаев это крупноузловая сборка, когда покупают и собирают как конструктор.

Алексей Никитин

ведущий эксперт по загородной недвижимости НГСР

Если же частный дом строится с использованием эскроу, заказчик может обязать подрядчика устранить выявленные замечания. В противном случае он не подпишет акт приема-передачи дома. Таким образом, новая схема должна улучшить качество ИЖС в целом.

Как работает схема ИЖС с эскроу?

Сегодня с эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства работают банки ДОМ.РФ и Сбер. В целом их схемы по осуществлению таких сделок одинаковы. Реализация проекта начинается с выбора участка. По закону он должен находиться в собственности, аренде или безвозмездном пользовании заказчика.

При необходимости клиент получает одобрение ипотеки. Ее разрешается оформлять в любом банке независимо от того, где открыт эскроу-счет. На строительство частных домов можно привлечь средства в рамках семейной и IT-ипотеки, причем по новым правилам это допускается только при условии использования механизма эскроу, а в сумму кредита разрешается включать покупку земельного участка. В противном случае льготные программы господдержки на ИЖС окажутся недоступны, подтвердили корреспонденту GIPERNN.RU в Федерации ИЖС.

Эскроу-счета уже «подвязаны» ко всем госпрограммам. То есть если мы хотим построить дом с семейной или IT-ипотекой, то сделать это можно только так. А с 1 марта эскроу-счета будут «подвязаны» ко всем ипотечным кредитам, даже не по госпрограмме: невозможно будет построить дом с привлечением подрядчика без эскроу, — рассказали в Федерации ИЖС.

После того как ипотека одобрена, нужно определиться с подрядчиком и проектом будущего дома. Для этого можно использовать сервис строим.дом.рф, где размещены проекты подрядчиков, уже работающих с эскроу. Сервис быстро развивается: сейчас на нем размещаются более 3,7 тысячи организаций и порядка 3 тысяч проектов домов. Для этих компаний действует программа ДОМ.РФ по субсидированию кредитной ставки: они могут получить деньги не более чем под 1% годовых. На данные цели госкорпорация выделила 1 млрд рублей.

Следующий этап — заключение договора строительного подряда между заказчиком и исполнителем. Затем банк оценивает подрядчика и принимает решение о его кредитовании, если это требуется. В случае одобрения подписывается трехсторонний договор об открытии счета эскроу. Банк предоставляет заказчику строительства ипотеку.

Собственные и заемные средства заказчика помещаются на спецсчет. Далее банк может открыть кредитную линию на строительство дома подрядчику. После передачи построенного дома заказчику счет эскроу раскрывается. Часть средств с него направляется на погашение кредита подрядчика, а оставшиеся деньги получает он сам.

Какие требования предъявляются к подрядчику?

Чтобы рассчитывать на кредитную линию для строительства частных домов с использованием эскроу, подрядные компании должны соответствовать ряду требований. В частности, необходима регистрация в качестве юрлица либо индивидуального предпринимателя не менее двух лет.

По условиям Банка ДОМ.РФ компания должна иметь в штате профессиональных строителей и подтвердить наличие успешного опыта ИЖС. Также к исполнителю предъявляются финансовые требования, в том числе наличие выручки за прошедший год в размере не менее запрашиваемого кредитного лимита.

«ИЖС-Подряд» предоставляется в форме возобновляемой кредитной линии сроком до двух лет по субсидированной ставке — от 1%. Максимальный размер кредитной линии — 500 млн рублей. Подрядчики могут погашать проценты не ежемесячно, а после завершения строительства.

Елена Пигасова

руководитель подразделения Развитие и продвижение корпоративных продуктов Банка ДОМ.РФ

Получить финансирование в Сбере подрядчик сможет, если подтвердит не менее пяти реализованных проектов в сфере индивидуального жилищного строительства. Кроме того, требуется поручительство собственников бизнеса. По усмотрению банка у компании могут запросить предоставление залога.

Финансирование подрядной компании поступает в форме невозобновляемой кредитной линии на 36 месяцев. На один дом можно получить от 2 до 30 млн рублей, но не более 80% от суммы в договоре строительного подряда и на счете эскроу. Если подрядчик участвует в программе субсидирования ДОМ.РФ, о которой мы рассказывали выше, ставка может начинаться от 1% годовых, в противном случае кредит выдается под 6% или выше.

Кто уже воспользовался механизмом?

Апробировать новую схему начинал Банк ДОМ.РФ. Первые сделки по программе «ИЖС-Подряд» он провел прошлой осенью, рассказала GIPERNN.RU Елена Пигасова. По ее словам, с момента запуска программы для подрядчиков, которые строят дома с использованием эскроу, было принято более 500 заявок по всей России, среди них 25 — в Нижегородской области.

На данный момент финансирование одобрено более чем 130 подрядчикам в объеме свыше 5,2 млрд рублей, уже подписаны кредитные договоры на сумму 4,1 млрд рублей. В Нижегородской области одобрены заявки на сумму более 300 млн рублей, подписаны кредитные договоры на сумму 274 млн рублей.

Елена Пигасова

руководитель подразделения Развитие и продвижение корпоративных продуктов Банка ДОМ.РФ

Первый кредит на строительство частного дома через эскроу банк выдал семье с двумя детьми из Казани. Она получила заем по программе семейной ипотеки. Подрядчиком выступила компания «КСТ» — член Федерации ИЖС. Банк согласовал ему шесть типовых проектов индивидуальных домов и открыл кредитную линию в сумме 20 млн рублей.

Летом 2024 года первая сделка с применением механизма эскроу для ИЖС состоялась в Нижегородской области. Договор на строительство частного дома с подрядчиком и Банком ДОМ.РФ заключила семья из Нижнего Новгорода. Жилищный кредит ей выдали по программе семейной ипотеки с дополнительной скидкой 1%. Таким образом, ставка составила 5% годовых.

Опыт работы с эскроу получило агентство недвижимости «Вертикаль — Золотой ключик» в Дзержинске. Как рассказала GIPERNN.RU основатель и руководитель компании «Золотой ключик», президент Ассоциации риэлторов «Лига успешных агентов недвижимости» (ЛУАН) Ольга Миронова, агентство предлагает клиентам купить участок и одновременно воспользоваться услугами партнеров-застройщиков, которые возводят частные дома.

Подписали трехсторонний договор, и застройщик построил дом. Работы шли три месяца. На данный момент объект приняли. После подписания акта выполненных работ произошло раскрытие эскроу-счета. Конечно, все переживательно и для покупателя, и для подрядчика-застройщика, и для банка. Все немного сыровато, поскольку механизм только начинает работать. Но в банках с эскроу-счетами работают серьезные юристы, и это хорошо.

Ольга Миронова

генеральный директор АН «Золотой ключик», президент ЛУАН

Риски и «подводные камни»

Заморозка строительства. Использование эскроу значительно снижает этот риск, но не отменяет полностью. По разным причинам строительно-монтажные работы могут остановиться на любом этапе возведения дома. В этом случае договор расторгается, а для оценки выполненных работ привлекают аккредитованную компанию. На основании ее отчета средства с эскроу-счета делятся между заказчиком и подрядчиком. Исполнителю возмещаются те расходы, которые он успел понести. Остальная часть возвращается заказчику.

«Потребительский терроризм». Бывают ситуации, когда подрядчик, наоборот, выполнил свои обязательства, а заказчик не торопится подписывать акт приема-передачи дома, предъявляя застройщику новые требования. В этом случае деньги остаются на эскроу-счете. Если сторонам не удастся договориться, то единственным способом отстоять права застройщика является обращение в суд. Эксперт по загородной недвижимости Алексей Никитин привел пример.

Клиент говорит: «Я хочу золотой унитаз». Ему отвечают: «Не положено, у вас эконом-сегмент, и в эту комплектацию золотой унитаз не входит». А он возражает, что тогда не подпишет акт приемки, и подрядчик не получит деньги за работу. В банке застройщику говорят обращаться в суд. А любое судебное заседание может длиться от года до трех с учетом всех кассаций.

Алексей Никитин

ведущий эксперт по загородной недвижимости НГСР

Риск неоплаты. В Федерации ИЖС, куда входит более 300 строительных компаний из 28 регионов страны, считают, что он возникает из-за раскрытия эскроу-счета только после завершения строительства дома. По мнению специалистов, данный фактор задерживает получение денежных средств и увеличивают сроки строительства дома. В качестве решения Федерация ИЖС предлагает ввести поэтапную приемку работ. Она должна снизить риски для застройщиков и ускорить весь процесс.

Система финансирования. Замораживание денежных средств при отсутствии полного финансирования со стороны банков — еще одна сложность для представителей строительной отрасли. Здесь нужно пересматривать оценки рисков и создавать дополнительные механизмы обеспечения кредитов, считают в профобъединении.

29 августа строительные компании Федерации ИЖС приняли участие в заседании под руководством замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина. Предложения застройщиков пообещали взять в работу, но сроков принятия решений не озвучили.

Вырастут ли цены из-за эскроу?

В ближайшей перспективе цены на ИЖС будут расти, убеждены эксперты. Но не все напрямую связывают подорожание с введением эскроу. Президент Ассоциации риэлторов «Лига успешных агентов недвижимости» (ЛУАН) Ольга Миронова полагает, что стоимость строительства частных домов может увеличиться, в частности, из-за роста цен на стройматериалы. При этом подорожание будет плавным, поскольку в сегменте наблюдается огромная конкуренция.

В Нижегородской области — огромное количество неосвоенных земель, и, пока этот рынок сырой, строиться могут все. У нас порядка 300 аккредитованных подрядчиков, поэтому все хорошо. Со стороны подрядчиков будут востребованы лучшие: у кого есть грамотные юристы, маркетологи, хорошая бухгалтерия, эффективный отдел продаж.

Ольга Миронова

генеральный директор АН «Золотой ключик», президент ЛУАН

А вот ведущий эксперт по загородной недвижимости НГСР Алексей Никитин, напротив, уверен в резком подорожании ИЖС на фоне введения эскроу. По самым скромным подсчетам, цены на строительство частных домов вырастут минимум на 30%, считает эксперт. Сейчас средняя стоимость «квадрата» частного дома в формате White Box составляет примерно 65–70 тысяч рублей. Если говорить о домах в 6–7 млн рублей, то ценники на них увеличатся до 10 млн рублей: в результате может быть огромное пресыщение рынка.

Сегодня эскроу-счет есть преждевременное решение. Сейчас механизм на нас «обкатают», мы наделаем ошибок, и их начнут решать. Но в рамках государства это ничтожные ошибки, а для конкретного застройщика они могут обернуться банкротством. Здесь главная беда — изначально неправильный взгляд.

Алексей Никитин

ведущий эксперт по загородной недвижимости НГСР

Согласно исследованию ДОМ.РФ и ВЦИОМ от августа—сентября 2023 года, спрос на частные дома в ближайшее пятилетие составит около 1 миллион домов в год. При этом спрос на услуги подрядных организаций при внедрении безопасного механизма взаиморасчетов с подрядчиками вырастет втрое — с 13% до 39%. Благодаря этому в России через шесть лет прогнозируется строительство через эскроу 400 тысяч частных домов в год.

Ввод эскроу должен урегулировать сферу индивидуального жилищного строительства, гарантируя безопасность денег заказчика. Механизм нацелен на рост спроса, увеличение выдачи ипотеки и обеление рынка ИЖС в целом. При этом важно, чтобы защищались интересы не одной стороны, а всех участников процесса. Только тогда, при достижении взаимного баланса, можно будет говорить о создании цивилизованного рынка индивидуального жилищного строительства.