К чему может привести покупка квартиры, которая досталась продавцу по договору дарения: два случая - «Дайджест»

По части подаренной недвижимости нередко встречается такое мнение, что поскольку договор безвозмездный, даритель может в любое время его отменить — а значит, покупать недвижимость, которая перешла к продавцу по договору дарения, весьма рискованно (могут потребовать вернуть ее обратно).

Разберем, как же на самом деле обстоят дела с отменой дарения: к чему может привести покупка квартиры, которая была подарена продавцу.

1. Договор дарения отменили, но квартира уже продана

Дарение действительно можно отменить — этим он существенно отличается от других договоров. Даже если при заключении договора дарения не было допущено ни одного нарушения, и даритель по доброй воле передал квартиру одаряемому, он все равно может «отыграть» все обратно и вернуть себе жилье, если докажет одно из следующих обстоятельств:

- одаряемый покушался на его жизнь или членов его семьи, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения,

- одаряемый обращается с подаренной вещью небрежно, создавая угрозу ее утраты, тогда как она представляет для дарителя большую неимущественную ценность.

Также отмена договора возможна, если одаряемый скончается раньше дарителя, а в договоре был предусмотрен пункт об отмене дарения в таком случае (ст. 578 ГК РФ).

Но что будет, если на момент отмены дарения квартира будет уже продана другому человеку? Ведь одаряемый становится собственником вещи — а значит, может распоряжаться ею как угодно, по своему усмотрению.

В подавляющем большинстве случаев покупателю квартиры, которая была когда-то подарена продавцу, не стоит опасаться отмены дарения — даже если оно произойдет, квартиру не истребуют обратно. В законе говорится так:

- в случае отмены дарения одаряемый должен вернуть подаренную вещь, если она к тому моменту сохранилась в натуре (ч. 5 ст. 578 ГК РФ).

Соответственно, если вещи уже нет, она не возвращается. Например, мать подарила своей дочери дом с земельным участком. Сделка была исполнена, право собственности перешло к дочери, о чем была внесена запись в ЕГРН.

А примерно через полгода дочь была признана виновной в совершении административного правонарушения в отношении матери по ст. 6.1.1 КоАП РФ (побои).

Мать обратилась в суд, требуя отменить дарение. Но выяснилось, что дом на тот момент уже перешел в собственность супруга дочери — так что отмена дарения стала невозможна и в иске матери отказали (Седьмой КСОЮ, дело №8Г-18541).

Но в исключительных случаях отменить дарение все же могут даже в отношении уже проданной к тому времени вещи — если будет доказано, что продажа была мнимой.

Сделка, заключенная без намерения создать правовые последствия, а только лишь для вида, признается законом ничтожной (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).

Так, например, женщина обратилась в суд с иском об отмене договора дарения квартиры своей младшей дочери, поскольку та была признана приговором суда виновной в причинении вреда ее здоровью.

Узнав об обращении матери в суд, дочь быстро продала квартиру, чтобы нельзя было отменить дарение.

Но здесь суд все-таки отменил дарение, т. к. договор купли-продажи имел все признаки мнимой сделки и был признан недействительным: квартира была продана сразу после того, как был подан иск об отмене дарения, причем гораздо дешевле ее рыночной стоимости, после продажи дочь продолжала жить в квартире, а покупательница туда так и не въехала (Мосгорсуд, определение №4г-1462/15).

Если покупатель перед подписанием договора купли-продажи убедится, что на квартиру никто больше не претендует (на сайте суда по месту ее нахождения не зарегистрированы иски в отношении продавца, а в ЕГРН нет отметок о возражениях со стороны третьих лиц), шансы, что квартиру у него впоследствии истребуют обратно из-за отмены дарения, крайне малы.

2. Договор дарения признали недействительным, а квартира, опять-таки, уже продана

Договор дарения могут признать недействительным, как и любую другую сделку, по общим основаниям:

- если даритель был не в состоянии понимать значение своих действий, подписывая договор, если он заключил договор под воздействием угрозы или существенного заблуждения и т. д. (ст.ст. 168 — 179 ГК РФ).

В таком случае риск того, что покупателю придется расстаться с квартирой, намного повышается. Закон позволяет истребовать вещь даже у ее добросовестного покупателя, если в свое время она выбыла из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ).

Поэтому, если в суде будет доказано, что даритель подписал договор не по доброй воле или будучи не в ясном сознании, у покупателя квартиру могут изъять (например, Второй КСОЮ, определение по делу №8Г-8495/2021).

Но такой риск есть в отношении не только подаренной квартиры, но и любой другой, у которой ранее были другие собственники. Чем тщательнее проводится юридическая проверка объекта недвижимости перед покупкой, тем меньше шансов, что угроза эта станет реальностью.