От чего зависит стоимость квартиры в новостройке? - «Дайджест»

На стоимость жилья на первичном рынке влияют такие факторы как локация, качество строительства и имя девелопера. Однако есть и неочевидные моменты формирования цены, некоторые из них являются последствиями экономических ищменений 2022 года. Решили разобраться, почему та или иная новостройка продается за свои деньги.

Закупка материалов и возможность воспользоваться импортозамещением

В проектных декларациях девелоперы анонсируют не только количество квартир и этажей, но также и материалы, из которых будет построен жилой комплекс. В связи с изменением внешнеэкономической ситуации многие иностранные производители ушли из России, стала недоступной и доставка большей части продукции из-за границы. Логистические сбои привели к тому, что потребовалось искать аналогичные материалы в России или Азии, либо же находить пути доставки материалов и оборудования в обход санкций. Российские власти пошли навстречу застройщикам и разрешили заменять стройматериалы на аналогичные по классу без проведения дополнительных проверок, некоторые товары разрешили поставлять в рамках параллельного импорта. Были запущены и другие механизмы поддержки девелоперов. Для крупных предприятий это стало хорошим подспорьем, и они продолжили вести деятельность по старому образцу, лишь сменив контрагентов и дилеров, у которых закупают стройматериалы.

У типовых проектов эконом-класса проблем с импортозамещением почти не возникло – в большинстве случаев для этих проектов и не планировалось закупать иностранные материалы, аналоги которых невозможно найти в России. В более элитных жилых комплексах возникли сложности – к примеру, если девелопер анонсировал своим покупателям, что в секциях будут установлены лифты Schindler или Kone, а отделка зданий будет выполнена строго из клинкерного кирпича, под корпусами разместится уникальная итальянская система парковки, а холлы домов украсят работы знаменитых японских художников, то поиск аналогов оказался более сложным. Конечно, лифты и оборудование для парковки можно привезти и сегодня, вот только доставка будет стоить в разы дороже. Логично, что подобные изменения в стоимости логистики не могут не сказаться на цене квадратного метра.

Таким образом, можно сказать, что первая причина, которая повлияла на рост стоимости квартир в домах бизнес- и премиального сегмента в 2022-м году – это удорожание строительных материалов и новые логистические реалии.

Застройщик: имя и репутация

Как и прежде, на цену влияет имя застройщика. Если фирма хорошо известна на рынке недвижимости, успела себя зарекомендовать с положительной стороны, построила хотя бы несколько жилых объектов и успешно их сдала, она имеет полное право поставить цену чуть выше, чем у конкурентов с не самой благовидной репутацией. Покупатель платит за свою безопасность – он покупает не только квадратные метры, но и уверенность в завтрашнем дне. Логично, что человек будет рад переплатить 5-7% от стоимости квартиры – лишь бы знать наверняка, что его дом не только будет достроен, но и будет отвечать высоким стандартам качества, что все заявленные характеристики будут соответствовать реальности, и новостройку введут в эксплуатацию в срок.

Аккредитация банками: льготная и IT ипотека, материнский капитал

Не каждая новостройка может похвастаться аккредитацией от нескольких десятков банков – если речь идет о небольшом проекте, чаще всего можно наблюдать ситуацию, когда объект аккредитовали 4-5 банков. Раньше этого было достаточно, чтобы воспользоваться льготными условиями, но теперь ситуация изменилась. После повышения ключевой ставки многие банковские учреждения установили заградительные ставки, по которым приобрести квартиры стало почти нереальным. Позднее, когда ставка была снижена, а по указу президента РФ льготную ипотеку застолбили на отметке 9%, не все банки получили возможность выдавать такой кредит. И, увы, далеко не все банки позволяют воспользоваться IT-ипотекой под 5%. Да и далеко не каждый покупатель – IT-специалист, отвечающий требованиям программы.

Цены на новостройки, которые не аккредитованы под IT-ипотеку, несколько ниже – это связано с тем, что застройщики не хотят терять покупателей и понимают, что увеличение стоимости квадратного метра способно привести к тому, что ипотечные клиенты просто будут уходить к другим девелоперам. Покупателям с прямыми деньгами это может сыграть на руку. Но стоит помнить, что отсутствие аккредитации – не самый хороший сигнал. Вероятнее всего, если новостройку не аккредитовал ни один банк, имеются большие риски.

Местоположение

Локация, где располагается жилой комплекс, имеет основополагающее значение при формировании стоимости. Очевидно, что в престижном районе цена на «квадрат» будет выше, чем в местах, удаленных от станций метрополитена, локальных достопримечательностей, объектов инфраструктуры. Также на стоимость может влиять и наличие жилых комплексов поблизости – чем скопление новостроек более плотное, чем ниже цены – параллели можно проследить в таких местах массовой застройки как Мурино, Царскосельские холмы, Каменка и так далее. Очевидно, что цены здесь были бы выше, если бы предложение было более ограниченным. Поэтому, если ваш бюджет скромный, стоит рассмотреть локации с большим количеством предложений в одном сегменте.

Позиционирование и класс

Эконом, комфорт, бизнес и премиум – четыре кита, на которых держится современная недвижимость. И все бы ничего, только в 2022-м году между двумя из перечисленных сегментов границы практически стерлись – речь, конечно, о классах «комфорт» и «бизнес». Еще недавно было четкое разграничение – новостройки комфорт-класса продавались по цене 120-180 тысяч рублей за квадратный метр, а «бизнес» практически нельзя было найти дешевле 250 тысяч за «квадрат». Последние годы ознаменовались полным размыванием понятий. Теперь можно найти новостройку комфорт-класса, где метр начинается с 280 тысяч рублей, и ЖК бизнес-класса по цене 250 тысяч за «квадрат». Все зависит от девелопера, позиционирования новостройки, местоположения и других факторов.

Элитный сегмент все еще вне зоны досягаемости по ценам. Несколько лет назад такое сложно было себе представить (во всяком случае в Петербурге), но сегодня в ряде новостроек премиального класса встречаются домовладения с ценами от 700-800 тысяч за квадратный метр.

Квартирография

Большое влияние на формирование цены оказывает и такой фактор как квартирография проекта. Количество квартир, их расположение на этаже, общее число этажей – эти факторы становятся все более важными для покупателей, поэтому играют особую роль в ценовой политике. Если проект клубный, можно ожидать повышенную стоимость жилья, если же речь идет о масштабном жилом комплексе, то цены окажутся чуть ниже среднего. Но и здесь есть исключения – на фоне ухудшения экономической ситуации средняя площадь приобретаемых в Петербурге квартир стала ниже. Сами застройщики тоже обратились к малогабаритному жилью – даже в более высоком бизнес-классе начали появляться новостройки с обилием малометражных квартир. Ценник на них, тем не менее, нельзя назвать демократичным.

Перспективность

Случается и такое, что в цену застройщики закладывают не реальные характеристики объекта, а «фьючерсную» выгоду покупателя. Например, новостройка может возводиться далеко от метро, но власти уже анонсировали открытие станции в течение трех лет. Очевидно, что эта информация способна повлиять на цену: несмотря на то, что метро еще нет, оно появится в будущем, а значит собственник сможет хорошо заработать на перепродаже или сдаче в аренду такой недвижимости. Цены на «перспективное» жилье выше, чем на аналогичные проекты на 5-10 процентов, но приобретение таких квартир все равно остается выгодным.