КС защитил добросовестных приобретателей жилья от родственников продавцов - «Дайджест»

Конституционный суд защитил добросовестных приобретателей квартир, которые раньше находились в совместной собственности бывших супругов. Судьи постановили: если один из супругов в течение трех лет после развода палец о палец не ударил, чтобы разделить имущество, он не имеет права требовать своей доли у стороннего покупателя, который был ни сном ни духом о наличии проблемы.

Такое решение было вынесено после изучения истории Евгения Мокеева. В 2016 году он купил двухкомнатную квартиру в Ангарске у гражданина М., купившего ее годом раньше у своего родственника Гукова, который за несколько месяцев до этого развелся с супругой. Но потом гражданка Гукова подала на раздел имущества, проданной уже ловким бывшим мужем квартиры тоже, и потребовала от нового собственника вернуть ей половину. Между тем Мокеев при покупке понятия не имел, что квартира «нехорошая» — в реестре недвижимости никаких указаний на то, что она являлась совместно нажитым имуществом супругов, не было. Но статья 302 Гражданского кодекса допускает изъятие жилья и у добросовестного приобретателя, если право собственности прежний хозяин утратил «против своей воли». Суды всех инстанций признали, что гражданка Гукова своих прав лишилась как раз против своей воли, и единственная квартира, купленная Мокеевым, уполовинилась.

Кстати, из дополнительных разъяснений, которые истец прислал в ответ на просьбу КС, следует, что проблемы его на том не закончились. Гражданка Гукова подала на него еще один иск, требуя физически выделить ей долю в квартире в виде отдельной комнаты. Но сейчас комната в квартире лишь одна (перепланировку на законных основаниях осуществил еще первый ее покупатель)…

В общем, г-н Мокеев счел, что статья 302 ГК нарушает его конституционные права как законного и добросовестного приобретателя.

В оглашенном 13 июля главой КС Валерием Зорькиным решении констатируется, что недвижимое имущество признается совместной собственностью супругов, даже если приобретено и записано в реестре оно лишь на имя одного из них. Более того: закон допускает, что в реестре о наличии второго совладельца-супруга может быть ничего и не написано. При покупке жилья добросовестный покупатель, который доверяет сведениям ЕГРН, не обязан, да и в подавляющем большинстве случае не имеет реальной возможности выяснить полную историю этого имущества.

Но бывший супруг, о котором в ЕГРН нет ни слова, должен не ждать у моря погоды, а сам позаботиться о разделе имущества и хотя бы внести сведения о себе как совладельце в реестр. Если же в отведенные законом три года после развода он этого не сделал — неблагоприятные последствия сделки возлагать на добросовестного покупателя недопустимо, говорится далее в постановлении КС. Гражданка Гукова, по мнению судей, никаких усилий для защиты своих прав собственности 4 года после развода не предпринимала, в квартире не жила и заинтересованности в сохранении ее части за собой не выказывала — значит, все решения судов о возврате ей права собственности на половину квартиры г-на Мокеева должны быть пересмотрены. При этом права потребовать компенсации у бывшего супруга, единолично продавшего общее имущество, ее никто не лишал и не лишает.

Какие последствия имеет это решение КС для других россиян, купивших квартиры, не поделенные должным образом бывшими супругами?

Адвокат Дмитрий Сухов в разговоре с «МК» напомнил, что все решения КС «действуют непосредственно и не требуют подтверждения другими органами и должностными лицами», то есть теперь все суды на территории РФ должны будут руководствоваться именно таким подходом при рассмотрении подобных дел. Сейчас проверить, состоит или состоял ли в браке продавец жилья, если сам он говорит, что не состоял и не состоит, а в реестре недвижимости о наличии совладельца ни слова, можно, только направив запрос в загс, напоминает юрист. По его словам, было бы правильнее, если бы все риски в подобных случаях несло государство, а именно регистрирующие органы Росреестра, и «в федеральный закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество нужно внести соответствующие изменения».

Советник Федеральной палаты адвокатов Елена Авакян оценила решение КС положительно. Она рассказала «МК», что ставшая поводом для принятия этого решения КС история — следствие изменения в судебной практике последних лет. «С одной стороны, приобретенное во время брака имущество является совместной собственностью супругов, и каждый, кто покупает квартиру у кого-либо, состоявшего в браке, должен быть особенно внимателен. С другой — мы многие годы приучали страну к тому, что очень важна устойчивость гражданского оборота недвижимости, и в подобных ситуациях бывшие супруги вправе требовать не возврата имущества, а уплаты денежной компенсации по реальной рыночной стоимости. Но потом Верховный суд стал отсчитывать трехлетний срок, который законом дается на раздел имущества, не с даты развода, а с того момента, когда права бывшего супруга были нарушены, то есть с момента продажи спорной недвижимости, и баланс был нарушен не в пользу добросовестных приобретателей», — пояснила она. По ее словам, изменение практики было бы оправданно, «если бы в каждом случае это была совершенно чистая история — семеро по лавкам, несчастная обездоленная женщина, но зачастую это просто попытка свести счеты».

Г-жа Авакян считает, что было бы правильным прописать в Гражданском кодексе «жесткие, публично проверяемые сроки давности подачи иска на раздел имущества — пусть не три года, если кажется, что этого мало, а 5, но с конкретной даты юридически значимого действия, даты расторжения брака». И вообще, полагает она, «многих проблем можно было бы избежать, если бы наши реестры недвижимости были полноценно интегрированы с базами загсов и другими информационными системами», и там можно было видеть, что квартира приобретена в период нахождения гражданина в браке, видеть, есть или нет брачный договор или соглашение о разделе имущества…

Но КС в своем решении оговорил лишь право, а не обязанность федерального законодателя внести изменения в действующие законы.