Из-за чего растут цены на жильё в России в 2025 году: мнение экспертов - «Аналитика рынка»

Рассказываем‚ какие факторы влияют на рост цен на жильё в 2025 году и стоит ли оформлять ипотеку в 2025–2027 годах.

Из-за чего растут цены на жильё в 2025 году

Несмотря на ослабление спроса на покупку жилья, цены на него в 2025 году продолжают расти. На рост цен влияют несколько факторов.

Рост себестоимости строительства

В 2024 году выросла себестоимость строительства, в начале 2025 года резко подорожали строительные материалы, логистика и обслуживание кредитов застройщиков, отмечает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Приостановка проектов застройщиками

Снижение покупательной способности и спроса на покупку жилья на фоне высоких ставок по ипотеке приводит к сокращению вывода новых объектов строительства на рынок, считает менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова. Это может привести к дефициту предложений в течение ближайших нескольких лет, а также к росту цен на новостройки в случае снижения ключевой ставки и процентов по ипотеке — так как спрос будет превышать предложение.

Льготные ипотеки

Государство вводит льготные программы — например, семейную и сельскую ипотеки, — а также меры по защите дольщиков. Это помогает гражданам купить жильё дешевле, а застройщикам — стабилизировать финансовое положение. Эти факторы, в свою очередь, сдерживают возможное снижение цен.

Высокие ставки по ипотеке

Это связано с высокой ключевой ставкой ЦБ на уровне 20% — в таком случае ипотека становится дороже и недоступнее для людей. Также часть новых проектов от застройщиков выходит на рынок уже с заложенными высокими ценами, компенсирующими удорожание заёмных денег, отмечает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Покупка квартир с инвестиционными целями

Снижение доли ипотечных сделок повлекло за собой рост спроса на аренду, что, в свою очередь, подогревает интерес к покупке недвижимости с инвестиционными целями. Это дополнительно стимулирует рост цен, дополняет Валерий Тумин.

Структура предложения

Многие застройщики продолжают строить жильё в сегменте «Комфорт+» и выше, в котором средний чек за объект превышает возможности покупателей без льготной ипотеки. Это способствует среднему росту цен даже при снижении количества сделок.

Как изменятся цены на жильё в 2025 году

При сохранении ключевой ставки на текущем уровне в 20% и ипотечных ставок выше 20% условия для снижения цен на жильё в 2025 году пока отсутствуют, отмечает Валерий Тумин.Цены на новостройки могут вырасти в 2025 году, несмотря на ослабление спроса. Такая парадоксальная ситуация связана с высокой себестоимостью строительства, отмечает директор кредитного направления в Сравни Магомед Гамзаев.

«В ряде регионов застройщики корректируют цены, в частности ближе к сдаче жилья. Цены на вторичном рынке также растут, так как покупатели, не готовые к покупке строящегося жилья, приобретают вторичное. Тем не менее при сохранении высокой ставки ЦБ и снижении спроса во второй половине 2025 года возможна остановка роста, а с начала 2026 года может быть и точечное снижение цен», — говорит Магомед Гамзаев.

Цены на новостройки продолжат расти примерно на 7–8% в среднем за год — в пределах инфляции, отмечает руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. Темпы роста цен находятся в пределах инфляции начиная со второй половины прошлого года, когда рынок начал жить в условиях отмены массовой «льготной ипотеки» и высоких ставок. Если динамика ключевой ставки будет складываться в соответствии с прогнозом ЦБ — 19,5–21,5% в 2025 году, — то спрос будет оставаться под давлением. Это приведёт к тому, что темп роста цен не превысит уровень инфляции, прогнозируемый ЦБ в пределах 7–8%, отметили в «ДОМ.РФ».

«В зависимости от региона темпы роста цен на жильё могут отличаться. Например, в Москве они могут быть выше, так как столица — инвестиционно привлекательный регион с высоким спросом и большой долей элитного жилья», — поясняет Михаил Гольдберг.

По данным индекса цен оператора льготных ипотечных программ «ДОМ.РФ», цены на первичном рынке жилья в России продолжили замедляться — новостройки подорожали всего на 0,1% за май 2025 года после +0,5% в апреле и по +1,1% в марте и в феврале. Это минимальное месячное изменение с августа 2024 года. Стабилизации цен способствует охлаждение спроса: продажи в новостройках в мае сократились до 1,7 миллиона м² после 2 миллионов м² в апреле.

Стоит ли брать ипотеку в 2025 году

«Если человек накопил сумму первоначального взноса и может взять льготную ипотеку, то не стоит откладывать покупку жилья. В таком случае можно купить квартиру дешевле и по ставке ниже рыночной, так как стоимость жилья исторически только растёт», — говорит Екатерина Сташкова.

Проценты по рыночной ипотеке остаются на высоком уровне, несмотря на снижение ключевой ставки с 21% до 20% на последнем заседании 6 июня 2025 года. С учётом этого клиенты, которые не подходят под условия льготных программ, могут оформить рыночную ипотеку — но в 2025 году это целесообразно в нескольких случаях:

- в ипотеку нужна небольшая сумма — например, до 2 миллионов ₽;

- есть возможность закрыть ипотеку досрочно — например, через несколько месяцев или через год после оформления. Такая возможность может появиться в случае продажи другого имущества.

Если сумма кредита будет высокой, первоначальный взнос будет низким и не будет возможности закрыть ипотеку досрочно, есть риск просрочки из-за большого ежемесячного платежа и высокой долговой нагрузки.

Стоит ли брать ипотеку в 2026–2027 годах

Согласно прогнозам ЦБ, в целом в 2025 году ставка останется на высоком уровне — в пределах 19,5–21,5% годовых, а уже в 2026 году её смогут снизить до 13–14% и в 2027 году до 7–8% годовых. В это время проценты по ипотеке станут более выгодными, и это возобновит спрос.

Если уже оформили ипотеку по высокой рыночной ставке в 2024–2025 годах, то в 2026–2027 годах можно будет её рефинансировать по сниженной ставке.

Итоги

- Не стоит откладывать оформление льготной ипотеки, если уже накопили сумму первоначального взноса и есть возможность вносить платежи вовремя.

- При оформлении рыночной ипотеки нужно оценивать, какая сумма нужна в кредит и получится ли погасить долг досрочно, так как из-за высоких ставок и суммы ежемесячного платежа есть риск просрочек.

- Рыночную ипотеку, оформленную в 2024–2025 годах, можно рефинансировать в 2026–2027 годах, когда ЦБ сможет перейти к снижению ключевой ставки. В 2026–2027 годах оформление ипотеки может стать выгоднее.