Елена Тарасова: «Мы ожидаем выравнивания стоимости квартир на первичном и вторичном рынках» - «Аналитика рынка»

Льготная ипотека в течение нескольких последних лет была главным драйвером на рынке первичного жилья. Она обеспечивала стабильно растущий спрос со стороны покупателя, на который застройщики реагировали увеличением объемов вводимых в эксплуатацию домов и квартир. Рост цен в новостройках говорил о наличии неудовлетворенного спроса со стороны населения, для которого льготная ипотечная ставка стала «экспрессом» для покупки собственного жилья. Но уже 1 июля покупателей и застройщиков ждут значительные перемены – вступает в силу решение правительства об изменении мер поддержки граждан в рамках программ льготной ипотеки. О перспективах рынка в связи с пересмотром условий льготного кредитования мы поговорим сегодня с Еленой Тарасовой, коммерческим директором Plus Development.

Какие ипотечные программы останутся на рынке новостроек после 1 июля?

Давайте будем оптимистами. После того как льготная ипотека «для всех» под 8% в середине лета «уйдет в закат», на рынке останется солидный пул ипотечных предложений, поддержанных госпрограммами. Полностью пересматривать правила игры на первичном рынке государство в этом году вряд ли станет. Льготная ипотека повышает доступность жилья для граждан и таким образом оказывает поддержку девелоперам.

По данным Росреестра, в апреле 2024 года в столице выдали такие кредиты на сумму 67,4 млрд рублей – это 20,3% от общероссийского объема. А всего за время действия программ в Москве предоставили займы на 2,3 трлн рублей.

Льготной ипотеки в дальнейшем, несомненно, станет меньше, она станет более адресной, но она останется в продуктовой линейке банков, а значит, и на витрине у застройщика. Например, семейную ипотеку должны продлить до 2030 года. Предполагается, что она подвергнется корректировке, но суть от этого не изменится. Можно ожидать, что «семейка» заменит «льготную ипотеку для всех» по популярности и станет локомотивом роста рынка новостроек.

Другое направление, которое остается – так называемая «кадровая ипотека» для тех или иных профессий: IT и военная ипотека. Скорее всего, данные программы также будут пролонгированы на длительный срок. Возможно, мы увидим новые дефицитные специальности, включенные в льготный перечень профессий для ипотечного кредитования. Не стоит недооценивать точечные региональные субсидированные ипотечные программы.

Не будем забывать также про «рыночную» ипотеку, которую при сегодняшней ключевой ставке ЦБ можно получить под 17%. Сейчас количество сделок по «рыночной ипотеке» значительно уменьшилось, однако она по-прежнему остается востребованным инструментом для покупателей, которые хотят приобрести новую квартиру именно сейчас, а в будущем, после снижения ключевой ставки, рефинансироваться. Ну и случаи, когда покупатель берет ипотечный кредит на короткий срок, рассчитывая продать на вторичном рынке свою старую квартиру, достаточно популярен.

Резюмируя вышесказанное, можно смело сказать, что ипотечных программ на рынке новостроек после 1 июля будет достаточно, и банки, безусловно, смогут предложить новые варианты ипотечных программ для своих клиентов.

На сколько просядет спрос на новостройки? Когда можно ожидать восстановление спроса?

Покупатели, у которых имеется на руках первоначальный взнос или немного меньше, постараются купить квартиру до 1 июля. Особенно те клиенты, которые не подходят под параметры семейной ипотеки.

Поэтому, конечно, сразу после 1 июля спрос просядет, и весьма существенно – на ту самую долю, которая занимала льготная ипотека в структуре сделок в каждом проекте. Однако это проседание будет кратковременным. Потому что потом на рынок новостроек все равно придут потребители, которым нужно жилье: молодые семьи, студенты, которым родители покупают первое жилье, люди, переезжающие из других регионов в крупные города, пары, ждущие первенца. Все будут приспосабливаться к новым условиям. Будут копить, брать потребительские кредиты на первоначальный взнос, пытаться продать старое жилье.

Застройщики же будут искать способы сделать покупку более реальной для потребителя: заработают новые программы рассрочки, трейд-ин, иные варианты поддержки. Но есть еще третья сторона – банки, которым нужно выдавать ипотеку. А поскольку ипотеку под 20% брать мало кто захочет, банки будут придумывать какие-то свои программы, какие-то условия вместе с застройщиками.

Думаю, с учетом того, что все игроки рынка начали готовиться заранее, потребуется буквально 2-3 месяца на адаптацию как покупателей, так и застройщиков с банками для возобновления спроса. Первые будут готовы накопить на первоначальный взнос, вторые – предложить новые условия кредитования на покупку жилья.

Мы также ожидаем роста числа альтернативных сделок. Ведь с исчезновением льготной ипотечной программы «для всех» под 8% условия на сделку вторичного рынка жилья и новостройки уровняются, и он должен ожить. Клиенты будут продавать имеющиеся у них квартиры на вторичном рынке, чтобы взять небольшой кредит на доплату для покупки новостройки. И это будет новый тренд. Если раньше они брали ипотеку дешевую, потом продавали свои квартиры на «вторичке», чтобы погасить ипотеку досрочно, то сейчас будут продавать, а потом, соответственно, брать небольшой кусочек на ипотеку.

Еще один тренд, который будут продвигать застройщики – активное развитие программ трейд-ин. Многим будет удобнее продавать свою старую квартиру и покупать новостройку через одно окно.

Будут ли застройщики подогревать спрос акциями после 1 июля? Пойдут ли на реальное снижение цен, а не просто на акции? И когда?

Каждый застройщик при реализации проекта разрабатывает финмодель, в которой уже заложены определенные цены. Снижение цены означает существенное снижение окупаемости объекта. Поэтому, скорее всего, они не будут в ближайшее время снижать цену или предлагать акции. Те, кто хотел купить квартиру до 1 июля, это сделают, поэтому подогревать спрос акциями бессмысленно.

Но если восстановление спроса затянется, то уже осенью, скорее всего, какие-то акции будут. Застройщики не будут снижать цены, сначала будут тестировать, пробовать привлечь акциями покупателя. Конечно, это скрытое снижение цен, оно не заявляется как снижение стоимости квартиры.

Будет ли переток спроса из-за высоких цен и недостатка дешевой ипотеки? И куда?

В последние годы на рынке наблюдалась парадоксальная ситуация: за счет низких ставок по льготной ипотеке на рынок первичного жилья пришел большой спрос, который толкал цены вверх. Вследствие чего новостройки обогнали по стоимости квадратного метра квартиры вторичного рынка.

Но после ввода дома в эксплуатацию «первичка» переходит в разряд вторичного жилья и дешевеет. После сокращения льготных программ мы ожидаем выравнивания стоимости квартир на первичном и вторичном рынке за счет перетока части спроса на вторичный рынок жилья. Если разница в цене будет небольшая, зачем ждать строительства дома несколько лет? Но спрос на новостройки все равно стабильно останется, так как будет работать семейная ипотека и другие адресные ипотечные программы поддержки граждан.

Будет ли существен фактор локации после 1 июля?

Все зависит от приоритетов каждого конкретного покупателя и его финансовых возможностей. Покупатели, которым важна московская прописка, останутся в «старой» или Новой Москве, понизив класс проекта или выбрав более удаленную локацию. В Новую Москву также может сместиться спрос клиентов, у которых нет необходимости находиться в шаговой доступности от метро, но которым важны комфорт и потребительские характеристики жилого комплекса. Сегодня такие клиенты выбирают наш ЖК «Детали», реализуемый в формате бизнес-лайт, как раз по этим причинам. Те, кому не важна московская прописка или сильно ограничен бюджет, конечно, будут рассматривать более дешевые предложения в Московской области.

Станут ли застройщики предлагать меньше квартир с отделкой?

Цикл строительства дома занимает несколько лет. Поэтому говорить о формировании нового тренда в части снижения объема вводимого жилья с отделкой преждевременно. Квартиры с отделкой предназначены для тех, кому нужно въехать быстро, и кто предпочитает сэкономить на ремонте или не тратить на него время. Они не уйдут с рынка, и для них застройщики всегда будут держать пул квартир.

Что будет с объемами строительства в Московском регионе? Ожидается ли дефицит новостроек и когда?

Не думаю, что застройщики перестанут выводить новые объекты в Московском регионе в связи с прекращением льготной ипотеки. Во-первых, это не скажется на рынке в долгосрочной перспективе. С учетом цикла реализации проекта в 3-4 года вряд ли девелоперы начнут массово отказываться от строительства домов из-за проседания спроса в течение нескольких месяцев.

Во-вторых, Московский регион всегда был одним из самых востребованных у покупателей и продолжает им оставаться. В-третьих, недавно президент озвучил в качестве целевого показателя обеспечение к 2030 году граждан жильем площадью не менее 33 кв. м на человека, а к 2036 году этот показатель должен увеличиться до 38 кв. м. Это предполагает увеличение объемов строительства. Соответственно, государство будет тем или иным способом стимулировать развитие строительной отрасли.

Таким образом, на каком-то коротком отрезке застройщики могут приостановить вывод на рынок новых объектов. Но этот период не будет длительным, и к глобальному снижению объемов строительства не приведет.

Что еще вы прогнозируете развитие рынка новостроек до конца года?

Нивелирование ценового разрыва между «вторичкой» и «первичкой» приведет к росту числа инвестиционных сделок в сегменте новостроек, причем не только на начальном этапе строительства, но и на всех этапах реализации проекта.

Также мы увидим новые программы софинансирования и кредитования, которые банки и застройщики будут предлагать покупателям. И вполне возможно, дополнительное развитие получат адресные ипотечные программы с господдержкой.

Поэтому мы достаточно оптимистично смотрим в будущие и уверены, что после 1 июля никакого катаклизма на рынке не случится, мы найдем гармонию и баланс между интересами покупателей и застройщиков.