Какую долю спроса потеряет первичный рынок жилья после 1 июля? - «Аналитика рынка»

После 1 июля 2024 года ставка по льготной ипотеке для семей с детьми старше шести лет может вырасти с 6% до 12%. Семейная ипотека под 6% была запущена в 2018 году, срок действия программы заканчивается к середине лета. Президент Владимир Путин в обращении к Федеральному заявил, что семейную ипотеку надо продлить до 2030 года и при этом – особое внимание «нужно уделить семьям с детьми до шести лет, для них льготная ставка кредита останется прежней – 6%». Именно этот вариант обсуждает Минфин.

Какую долю спроса потеряет первичный рынок после 1 июля, если вариант Минфина будет принят?

Ощущается ли уже на рынке всплеск спроса («успеть пока не отменили»)?

Как думаете, приходило ли кому-то в голову завести детей, чтобы получить право на льготы?

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»:

— Аудитория семейной ипотеки существенно расширилась в прошлом году, когда право пользоваться этим продуктом получили семьи с двумя несовершеннолетними детьми, родившимися ранее 2018 года. Рынок это сразу почувствовал, количество сделок с семейной ипотекой заметно выросло и в настоящее время доля семейной ипотеки составляет более 60% от общего количества ипотечных сделок. Но эта категория семей сужается по естественным причинам, по мере взросления детей.

Уже сейчас мы видим, что многие семьи с детьми спешат воспользоваться возможностью получить ипотеку по действующей льготной ставке. Но обстоятельства у всех разные, и после того, как таким семьям придется брать кредит под 12%, на фоне рыночной ставки это все равно будет большое благо.

Думаю, доля семейной ипотеки в общем портфеле останется высокой, но абсолютное количество сделок с «семейкой» заметно сократится, ведь рождаемость остается низкой.

Я считаю, что семейная ипотека и «материнский капитал» играют не решающую, но важную роль в принятии решения семьями о рождении детей.

Игорь Глушков, генеральный директор ООО «СЗ «МИ2»:

— На наш взгляд, изменение условий семейной ипотеки не даст значительного импульса к покупке в мае-июне. Не будет и значительного снижения покупательской активности после изменения условий программы.

Семейная ипотека не имеет такого большого охвата, как у льготной ипотеки с господдержкой. Проблема ипотечных программ в текущих условиях кроется в высоком первоначальном взносе — 30%. В результате застройщики, в том числе и наша компания ГК «Технополис», стали активнее продвигать рассрочки и программы «трейд-ин». Также на спрос оказывает влияние высокая ставка привлечения денег населения в депозитные программы. Таким образом даже рост цен на приобретенную квартиру по мере строительства объекта не всегда перекрывает возможную прибыль от депозитов. Тем не менее, откладывая принятие решения по ипотеке, следует помнить, что экономика находится в турбулентном состоянии, и сейчас государство вряд ли будет дополнительно вкладываться в сектор строительства. Поэтому тем, у кого стоит вопрос об улучшении жилищных условий, необходимо максимально использовать текущие льготы по ипотечным программам, потому что завтра их может уже не быть.

В нашем проекте — много семейных вариантов: полноценные трехкомнатные квартиры, большие двухкомнатные. Чтобы дополнительно мотивировать семьи с детьми к покупке, мы гибко подходим к схемам оплаты, помимо ипотеки предлагаем гибкую рассрочку, «трейд-ин» и различные акции. Например, в мае будет действовать скидка на приобретение места в подземном паркинге для покупателей «трешек».

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусстрой»:

— Семейная ипотека под 6% для части покупателей все равно останется. Пока идут словесные интервенции, позиция Минфина понятна, не факт, что она возобладает.

Думаю, крупные девелоперы сейчас начнут раскручивать историю с отменой льгот как стимулирующую. И мы тоже. Есть люди, которые откладывали покупку, их стоит дополнительно мотивировать. Но после 1 июля рынок изменится кардинально.

Я рекомендую коллегам-девелоперам готовиться к тому, что через какое-то время льготную ипотеку отменят вообще. Эти шаги будут последовательными. Возможно, уже после 2024 года льготной ипотеки не будет в принципе. Или она станет настолько «адресной» (для узких групп), что на рынок почти перестанет влиять.

Я очень надеюсь, что к этому моменту наладится ситуация с макроэкономикой, и что ЦБ начнет снижать ключевую ставку. Но в чудеса я не верю: хорошо, если ставка опустится до 13-14%. Ипотека намного дешевле не станет.

Девелоперы уже начинают приостанавливать вывод новых проектов, растягивать их во времени. Главное — чтобы выручки хватало на покрытие затрат. Останавливаться мы точно не будем, это нереально. Стройку остановить можно, но это как мартен — потом сложно заново раскачать.

В целом доля ипотеки в спросе на новостройки будет сокращаться. Отчасти из-за ужесточения регулирования, отчасти — по естественным причинам: те, кто хотел и мог, — уже воспользовались.

Например, в Петербурге льготную ипотеку выплачивают около 200 тысяч семей, более полумиллиона человек. Это 10% населения. А ведь надо еще учитывать, сколько жилья было куплено в кредит за предыдущие годы, до введения льготных программ.

Судя по некоторым публикациям и высказываниям чиновников, в правительстве обсуждают возможность поддержки девелоперов через субсидирование ставки по проектному финансированию. Я «топлю» за эту точку зрения: поддерживать строителей государству проще и дешевле, чем стимулировать платежеспособный спрос населения через льготную ипотеку.

Сейчас жилищное строительство полностью опирается на господдержку — это неправильно, это уже не рынок. Можно собрать всех девелоперов и организовать из них Госстрой.

Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти:

— В наших продажах доля семейной ипотеки за последнее полугодие находится на уровне 35%. Любые изменения, направленные на уменьшение целевой аудитории продукта, негативно влияют на результаты продаж. Сейчас сложно оценить объем возможных потерь. Несмотря на новостную повестку, мы не ощущаем резкого всплеска и ажиотажа среди клиентов, спрос на текущий момент достаточно равномерный. На май и июнь мы все же прогнозируем рост числа сделок по семейной ипотеке, люди часто откладывают важные дела напоследок.

Анастасия Иващенко, директор по продажам ГК «Полис»:

— Все замерли в ожидании бума продаж в последние месяцы перед отменой программы господдержки и изменением условий семейной ипотеки. Однако ждать какого-то особого увеличения спроса не стоит.

Ограничение «одна субсидия в одни руки» серьезно поубавило пыл инвесторов, которые были готовы вкладываться в несколько лотов одновременно. Сейчас покупка в ипотеку — взвешенное решение, которое не настолько сильно зависит от корректировки условий. Тем более, скорее всего, взамен будут предложены новые форматы ставок для новостроек. И банки, и застройщики понимают, что спрос на покупку со ставкой 16-17% невелик, а строительный сектор все так же нуждается в государственной поддержке. Цены замерли, если и растут, то сдержанными темпами. Отката в стоимости ждать тоже не стоит: застройщики ограничены финансовыми моделями банков и условиями проектного финансирования, которые довольно жестко регламентируют ценообразование и скидочные программы.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:

— Мы наблюдаем высокую покупательскую активность на рынке, ведь срок действия льготной ипотеки уже пошел на дни. С 1 июля программы будут изменены, широкий круг покупателей не сможет воспользоваться действующими сейчас выгодными предложениями. Ожидаем увеличение количества обращений и продаж в ближайшие два месяца.

Банки также готовы к рассмотрению большого числа заявок, хотя согласование проходят сложнее, чем годом ранее. Рекомендуем всем, кто собирался покупать недвижимость, не откладывать и не отказываться от приобретения, а пользоваться моментом и хорошими условиями, которые сейчас предлагают банки. После 1 июля, если покупатель не работает в сфере IT и семейное положение не позволяет претендовать на получение семейной ипотеки, условия будут существенно отличаться. Не стоит рассчитывать на снижение цен на новостройки, на новые льготные программы, на низкую ключевую ставку.

Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга ЦДС:

— В первые два-три месяца после изменения условий семейной ипотеки снижение спроса может составить до 40-50%. Затем покупатели обычно привыкают к новым уровням ипотечных ставок. Такие колебания характерны для рынка при любых значительных корректировках госпрограмм. Отскок спроса на близкие к прежним уровням показатели объясняется тем, что у людей все равно остается потребность в решение жилищного вопроса, и после паузы большинство покупателей возвращается на рынок. Кроме того, ставка в 12% не является непривычной для рынка строящегося жилья. Такие уровни уже наблюдались в последние десять лет и не являлись препятствием для приобретения квартиры.

Апрель был достаточно активным месяцем. Мы не видели традиционного затишья, связанного с майскими праздниками. Полагаю, что всплеск интереса станет еще более заметен во второй половине мая, когда многие потенциальные покупатели вернутся из отпуска. Как показывает опыт предыдущих лет, по мере приближения часа «Х» — дня отмены или изменения условий по госпрограммам — уровень спроса нарастает.

Как правило, желание взять ипотеку под 6% годовых не является основной мотивацией, чтобы завести ребенка. Но если родители и так планируют пополнение семьи, возможность получить кредит по низкой ставке становится приятным бонусом.