В мире стремительно дешевеет жилье. Ждать ли россиянам падения цен на квартиры? - «Аналитика рынка»

В европейских странах заметно дешевеет жилье: лидерами по снижению цен стали Люксембург, Германия, Финляндия, Словакия и Чехия. Эксперты связывают это с кризисом на рынке недвижимости Китая и проседанием экономик из-за разрыва отношений с Россией. Российскому рынку, по их словам, опасаться нечего: несмотря на увеличение объемов нераспроданного жилья, обеспеченность россиян квадратными метрами остается не слишком высокой. Ужесточение условий выдачи ипотеки может вызвать временное снижение спроса, но сильного проседания не будет, уверены девелоперы. Нереалистичность «китайского сценария» — в материале «Ленты.ру».

В европейских странах снижаются цены на жилье

В мире дешевеет жилье: по итогам третьего квартала 2023 года цены на недвижимость снизились на 2 процента. Такие тенденции наблюдаются уже пять кварталов подряд, сообщило РИА Новости со ссылкой на статистику Банка международных расчетов (БМР).

Мировые цены на недвижимость стали падать в третьем квартале 2022 года: до этого с 2011-го наблюдался их планомерный рост. Предыдущее длительное снижение стоимости жилья аналитики фиксировали с конца 2008 по конец 2009 года.

Больше всего цены на жилье в третьем квартале 2023-го снизились в европейском регионе. Лидером стал Люксембург, где квадратные метры подешевели сразу на 17 процентов. Также в топ-5 вошли Германия (минус 15 процентов), Финляндия и Словакия (минус 12 процентов),Чехия (минус 11 процентов). Россия по темпам снижения цен на квартиры оказалась на 25-й строчке: цены на квартиры росли на 3,2 процента медленнее уровня инфляции, чем общая инфляция в стране.

Мировая статистика имеет прямую взаимосвязь с кризисом на рынке недвижимости Китая, говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. Серьезные объемы возведенного в стране жилья не находят своего покупателя, а попытки поддержать девелоперов введением специальных программ, таких как льготная ипотека, не дают нужного отклика. В октябре 2023 года квартиры в КНР подешевели еще на 0,4 процента — падение стало самым резким с февраля 2015-го.

О том, что ухудшение экономической ситуации в Китае повлияет на другие страны, включая Россию, аналитики говорили еще осенью. Москва, после начала СВО перенаправившая внешнюю торговлю на восток, в этом случае станет терять прибыль от экспорта, а это, в свою очередь, сократит предложение валюты на бирже, прогнозировали они. Последнее, по мнению экспертов, может вызвать ослабление рубля и увеличить риски инфляции.

При этом называть текущий кризис на рынке жилья глобальным пока рано, уверен Осадчий. Темпы изменения цен действительно сравнимы с 2008 годом, но утверждать, что итогом этого станет мировой финансовый кризис, преждевременно, солидарна с коллегой эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. Причинами глобального кризиса в 2008 году стало не столько удешевление недвижимости, сколько выпуск банками США ипотечных ценных бумаг, подкрепленных низкокачественными жилищными займами, объясняет она.

Кризис в Китае — не единственная причина снижения мировых цен на жилье. Косвенную роль в этих процессах могла сыграть и Россия, пояснил «Ленте.ру» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

В перечисленных выше странах Европы в прошлые годы наблюдался динамичный рост средней стоимости квадратного метра. По мере разворачивания кризисных процессов в экономике стран разрыв между спросом и предложением начал расти, отмечает он.

«Например, в Германии начался отток производств и капиталов в США. Это стало одним из следствий потери страной российского рынка дешевых энергоносителей и рынка продукции машиностроения», — считает спикер. Данный процесс «косвенно, но чувствительно» затронул и сферу недвижимости: рост стоимости платежей за коммунальные услуги привел к снижению доступности аренды и ее удорожанию. Это, в свою очередь, отразилось на спросе на новую недвижимость в целом, говорит Софронов.

Восточные регионы Финляндии и их экономические агенты оказались в ситуации вынужденной перестройки после разрыва торговых связей с Россией, добавил собеседник «Ленты.ру». «Такая перестройка происходит через откат к меньшим оборотам, и много что остается невостребованным. В том числе это касается недвижимости», — заключил директор ГК «ПСК». Увязывать все случившееся исключительно с российским фактором некорректно, однако в таких ситуациях всегда работает эффект сочетания событий, когда одно усугубляет другое, уверен эксперт.

В Китае, по его словам, свои причины для кризиса.

Огромное количество жилой недвижимости строилось в КНР, что называется, на вырост. Это делалось в расчете на огромный поток релокантов и экспатов со всего мира, которые привлекались к работе в компаниях, создававших свои подразделения, заводы, представительства и так далее

Сергей Софронов

коммерческий директор ГК «ПСК»

Подразумевалось, что растущий производственный потенциал будет все больше вовлекать местных жителей, положительно отражаясь на их доходах и спросе на недвижимость.

В реальности ситуация оказалась другой: страна вошла в определенный кризисный цикл. В поисках объяснений достаточно вспомнить планы европейских и американских компаний 2020 года — о решении потратить 1 триллион долларов на вывод и возвращение производств в свои страны в течение пяти лет, напоминает собеседник «Ленты.ру». Этот процесс запустился, и результат не заставил себя ждать, говорит он.

Цены на жилье остаются высокими в США, Канаде и Турции

Не слишком вписываются в общую статистику США: цены на жилье здесь продолжают увеличиваться. Оценки брокеров при этом разнятся: по данным Zillow Group, в январе стоимость вторичного жилья в Штатах выросла на 3,1 процента год к году; в Redfin полагают, что цены увеличились больше — на 6,7 процента.

Рынок недвижимости США специфичен — на «вторичку» приходится около 90 процентов всех контрактов на покупку жилья. При этом там наблюдается дефицит предложения — экспонируемая вторичная недвижимость покрывает только три месяца продаж. Такая же ситуация складывается и на рынке готовых новостроек, а вот домов на стадии строительства в Штатах в избытке (как и тех, возведение которых еще не начато).

Заметный провал на этом рынке случился в октябре: объемы продаж вторичных квартир тогда снизились на 2 процента к предыдущему месяцу, достигнув 3,96 миллиона домов (что стало минимумом с октября 2010 года). Эксперты объясняли это увеличением ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на жилье. По итогам 2023 года показатель доступности жилья в Штатах стал худшим за все время подсчета, то есть с 2012 года, сообщили в Redfin.

Идеальный шторм из инфляции, высоких цен, взлетевших ставок по ипотеке и небольшого предложения домов на рынке сделал 2023 год худшим в недавней истории в плане доступности жилья

Элайджа де ла Кампа

старший экономист Redfin

Однако в 2024 году ситуация с доступностью домов в Штатах может улучшиться, допустил де ла Кампа. Ставки по ипотеке сейчас демонстрируют снижение, число людей, выставляющих дома на продажу, растет, и к тому же имеется фактор отложенного спроса, объяснил он. По мнению эксперта, во втором и третьем кварталах этого года стоимость жилья в США снизится на 1 процент в годовом исчислении.

По-прежнему дорогой остается и недвижимость в Канаде. Доступность жилья в стране в третьем квартале 2023 года достигла наихудшего уровня за 41 год: рост стоимости заемных средств в стране совпал с удорожанием жилья. В последнем квартале ситуация немного улучшилась — фиксированные ставки по ипотечным кредитам стали снижаться в ожидании уменьшения ставок канадским регулятором в 2024 году.

На 102,7 % подорожали квартиры в Анкаре в 2023 году

В число стран, где цены на недвижимость в 2023 году выросли, вошли также Болгария, Австралия, Польша, Литва, Греция, Хорватия и ОАЭ. Настоящим лидером по росту цен оказалась Турция: в октябре квадратные метры в стране подорожали на 21 процент год к году.

Наибольший прирост среди турецких городов продемонстрировала Анкара: квартиры в 2023 году здесь выросли в цене на 102,7 процента. Основная причина — быстрые темпы инфляции, вызванные экономическими трудностями, которые переживает Турция. На второй строчке расположился Стамбул, где стоимость жилья увеличилась на 77,6 процента.

В России дорожают новостройки и вторичное жилье

Не стала исключением и Россия. На протяжении 2023 года стоимость первичного жилья в стране активно росла, причем в регионах это происходило быстрее, чем в столицах, рассказали аналитики сервиса «Яндекс Недвижимость». Так, новостройки в Челябинске и Сочи стали дороже почти на четверть — 25,6 и 23,3 процента соответственно; на 21,7 процента выросли цены в Нижнем Новгороде. Меньше всего подорожало новое жилье в Санкт-Петербурге и Москве — на 4,3 и 6,7 процента, до 240 и 320 тысяч рублей за «квадрат».

Согласно статистике «Авито Недвижимости», квартиры в новостройках в РФ в прошлом году прибавили 8 процентов по стоимости за объект и 6 процентов — в пересчете за квадратный метр. При этом в Москве интерес к новым объектам в конце года вырос на треть, а в Санкт-Петербурге, напротив, сократился — сразу на 18 процентов.

В середине декабря председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что льготную ипотеку необходимо сделать адресной. Безадресную льготную ипотеку, которая запускалась как антикризисная мера, нужно завершать в июле, сообщила она. Тогда же власти скорректировали некоторые параметры льготных ипотечных программ. Первоначальный взнос по льготной ипотеке увеличился до 30 процентов, а максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки стал одинаковым для всех регионов — 6 миллионов рублей. До этого в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области верхняя планка составляла 12 миллионов рублей.

Разгон цен на новостройки, вызванный дешевой ипотекой, привел к огромному разрыву между стоимостью первичного и вторичного жилья — в 42 процента. То есть новостройка, став вторичкой, сильно теряет в цене, отмечает директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин. Однако и покупка «вторички» по текущим ставкам не слишком выгодна, предупреждает эксперт рынка недвижимости, инвестор Ксения Аверс. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась за год на 11,9 процента, а лидером по приросту цен стал Челябинск, где цены выросли на 40 процентов.

306 тыс. рублей за «квадрат» достигла стоимость вторичного жилья в Москве в конце 2023 года

Городами с самой высокой стоимостью квадратного метра на «вторичке» в конце 2023 года оказались Москва (306 тысяч за «квадрат»), Сочи (244 тысячи), Санкт-Петербург (188 тысяч) и Севастополь (156 тысяч). Наиболее доступная недвижимость нашлась в Брянске, Ульяновске и Ижевске — там с покупателей просят от 72 до 77 тысяч рублей за квадратный метр.

Рынок недвижимости в России очень неоднороден, его структура в разных регионах страны отличается, отметил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. «Где-то динамика строительства выше, рынок активный, живой, и это создает ценовой пузырь — как, например, в Краснодарском крае», — привел он пример. Долгое время недвижимость в регионе была сильно недооценена, затем низкие цены привлекли инвесторов, началась активная застройка, вспоминает собеседник «Ленты.ру». Сейчас рынок в регионе снова пошел на спад, и выросшие ранее цены вынуждены корректироваться в сторону снижения.

После выборов президента рынок на время замрет, однако цены снижаться не будут, считает Аверс. В первое время девелоперы будут пытаться спасти ситуацию акциями и скидками, «вшитыми» в спецпредложения, но стоимость квартир все еще будет завышенной. Скорректироваться она может позже, убеждена эксперт.

Грозит ли России китайский сценарий

Китайский сценарий в России маловероятен, считают эксперты, опрошенные «Лентой.ру». В первую очередь потому, что в стране нет кризиса перепроизводства на рынке жилья, объясняют они.

«Мало того, что в России растет производство (как один из экономических базисов), у нас есть и многолетняя нехватка нового жилья. Огромные объемы советского строительства 30-70-х годов прошлого века постепенно требуют замещения», — комментирует Софронов. К тому же со временем обеспеченность квадратными метрами на душу населения должна увеличиваться, подчеркивает он.

По итогам прошлого года в России ввели в эксплуатацию около 110 миллионов квадратных метров жилья, говорит Чернокульский. Этот показатель растет с каждым годом: в 2020 году было введено 82,2 миллиона «квадратов», в 2021 — 92,6 миллиона, в 2022 году — 102,7 миллиона.

«Цифры кажутся огромными, но на деле обеспеченность жильем в России пока не слишком высока. Так, в 2022 году этот показатель был в среднем 27,8 квадратного метра на человека, и Россия занимала десятое место в рейтинге стран по обеспеченностью жильем», — приводит эксперт показательную статистику. В 2023 году этот показатель увеличился всего на 0,8 квадратных метра, отмечает он. Именно по этой причине предпосылок для резкого снижения спроса или цен сейчас не имеется, убежден собеседник «Ленты.ру».

Объемы нераспроданного жилья в России действительно увеличиваются, но не из-за отсутствия спроса, а из-за увеличения активности девелоперов, рассказала директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Строительные компании стали расширять линейку предложения и увеличили объемы строительства. Доля квадратных метров от застройщиков в продаже закономерно выросла: сейчас этот показатель составляет около 45 процентов строящегося жилья. Еще примерно 22 процента девелоперы придерживают, приоткрыла она «внутрянку» рынка.

О том, что россиянам не следует ждать повторения китайского сценария, говорит и аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Чтобы избежать перегрева, ЦБ ужесточает условия выдачи ипотечных займов, а девелоперов заранее предупреждают о сроках окончания действия программы льготного ипотечного кредитования, напоминает эксперт. Такой подход дает застройщикам возможность замедлить темпы строительства жилья и его ввода в эксплуатацию, с тем чтобы избежать избытка предложения на рынке жилья в России после падения потребительского спроса.

Китай только приходит в себя после трехлетнего кризиса, тогда как в России экономика, наоборот, набирает рост, присоединяется к обсуждению генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин. «Доходы граждан увеличиваются, а политика ЦБ со скачками ставок разгоняет инфляцию. При такой экономической политике цены на жилье в России в ближайшее время снижаться не будут», — уверен собеседник «Ленты.ру». Это, по его словам, подтверждают и факты: в первые два месяца 2024 года стоимость квартир в Москве уменьшилась всего на 0,5 процента.

Что будет со спросом

Ситуация с объемом непроданного жилья в стране отличается от региона к региону, говорит генеральный директор Pro-Vision Communications, инвестор Владимир Виноградов. На традиционных «рынках продавца» — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и ряде городов-миллионников — возможна временная стагнация спроса, допускает он. Но связывает это эксперт не с нарастающими объемами вывода в продажу новых объектов (как это произошло в Китае), а с ростом ключевой ставки и коррекцией ипотечных программ.

В российских мегаполисах на данный момент средняя стоимость аренды жилья ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке. А после ужесточения условий кредитования многие съемщики, которые ранее были заинтересованы в приобретении собственного жилья, вероятно, отложат решение о покупке на дальнюю перспективу

Владимир Виноградов

генеральный директор Pro-Vision Communications, инвестор

При этом тренд на ужесточение льготных программ пошатнули адресные меры поддержки ипотечного кредитования, озвученные в конце февраля, замечает глава Pro-Vision Communications. «Вероятно, продление семейной ипотеки по ставке в 6 процентов и выплат маткапитала до 2030 года сможет привлечь на рынок новых семейных покупателей», — допустил инвестор.

Удержит текущий спрос, на его взгляд, и привычка держать деньги «в бетоне». «Выбирая между консервативными способами сохранить накопления, сейчас многие отдают предпочтения вкладам. Однако снижение ключевой ставки может вернуть покупателей (и в первую очередь инвестиционных) на рынок недвижимости, тем самым также поддержав спрос», — прогнозирует Виноградов.

Впрочем, звучат и альтернативные мнения. Поводов для негативных прогнозов достаточно, и они реальны, убежден Злобин. «Спрос на льготную ипотеку — а именно она в большинстве регионов остается одним из важнейших локомотивов строительного сектора — может быстро просесть, — прогнозирует он. — Падение, по разным оценкам, может составить до трети от сегодняшнего объема, и для рынка это будет очень существенно». При сохранении в будущем высокой ставки рефинансирования перекрыть такое снижение будет нечем, ведь «вторичка» останется недоступной для многих покупателей, предупреждает эксперт.

Изменить ситуацию на рынке недвижимости может и предпринимаемая Центробанком мера по ужесточению требований к ипотеке, полагает директор по развитию компании «Астерра». Новые правила, вступившие в силу с 1 марта, должны минимизировать риски для банков, сдерживать рост закредитованности и остановить раздувание цен, пояснил Злобин. Однако для получателей ипотеки на первом этапе это становится минусом: ипотеку будет сложнее получить — а значит, спрос уменьшится.

«Застройщики начнут снижать цены, они в этом случае тоже в минусе. Со временем ситуация начнет выравниваться, но это долгосрочная перспектива, которую сложно прогнозировать», — заключает эксперт.

Президент предложил продлить действие госпрограммы «Семейная ипотека» до 2030 года, что позволит поддержать спрос и охлаждать перегрев на рынке постепенно, прогнозирует Чернов. Поэтому снижения цен на новостройки в России до 2030 года можно не ждать, но темпы роста цен на них замедлятся до среднегодовых темпов инфляции в 4,5-7,5 процента годовых. Это произойдет после 1 июля 2024 года из-за падения спроса, прогнозирует аналитик Freedom Finance Global.

На вторичном рынке спрос, по словам эксперта, падает из-за слишком высокой стоимости ипотечных займов, поэтому здесь может последовать снижение цен в рамках 5 процентов в год. Стоимость квадратных метров может падать до тех пор, пока ключевая ставка рефинансирования не опустится с двузначных значений, допускает аналитик.

Мнения участников рынка разнятся, но сходятся в одном: повторение китайского сценария в России маловероятно — слишком велика разница в состоянии экономик и потребности рынка в новом жилье. Временная стагнация спроса возможна, она может затронуть города-миллионники и даже вызвать незначительное снижение цен, но из-за продления «семейной ипотеки» и выплат маткапитала эти процессы вряд ли будут длительными и глубокими. По крайней мере в сегменте новостроек.