Уперлись в потолок. Квартиры в Москве больше не дорожают. Ждать ли падения цен на жилье? - «Аналитика рынка»

Квартирный бум 2020-го не прошел даром: после любого хорошего праздника наступает отрезвление, неизбежным оно стало и для московского рынка жилья. В январе нового года впервые за долгое время снизились цены в столичных новостройках, а темпы роста стоимости «вторички» упали сразу в пять раз. Риелторы утверждают, что спрос на готовое жилье идет на убыль: большинство потенциальных покупателей квартир в Москве считают цены неадекватно выросшими, а также страдают от невозможности найти подходящий вариант — в городе наблюдается явный дефицит ликвидного предложения. Интерес к приобретению недвижимости падает, и, вероятно, продавцам придется поумерить аппетиты и начать торговаться. Холодный душ для зазнавшихся собственников квартир — в материале «Ленты.ру».

Мы обиделись

В начале года актуальный спрос на вторичное жилье в Москве уменьшился на 35 процентов по сравнению с показателем за январь 2020-го, подсчитали аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Активность покупателей заметно ослабела — предыдущий месяц, декабрь, по количеству внесенных авансов за квартиры был равен тому же месяцу 2019-го. На рынке готового жилья наступил переломный момент, уверены эксперты: после ажиотажного роста спроса летом-осенью прошлого года количество сделок пошло на убыль. На самом деле интерес к московским квадратным метрам начал падать еще в декабре — тогда спрос упал на 17 процентов по сравнению с показателем за ноябрь. В январе он снизился вдвое, если смотреть на декабрьскую статистику.

По данным ЦИАН, в среднем продажа вторичной квартиры в Москве занимает 67 дней, в «ИНКОМ-Недвижимость» называют другой срок — 48 дней. В других регионах России он равен почти трем месяцам (87 дням)

Специалисты выделяют два основных фактора, спровоцировавших резкий обвал спроса: неадекватно выросшие (особенно с учетом падающих доходов граждан) цены на жилье и дефицит ликвидного предложения. «В прошлом году на "вторичке" сложилась парадоксальная ситуация — мы наблюдали здесь рост цен в совершенно не подходящих условиях, когда заметно ухудшились как экономическая ситуация в целом, так и покупательная способность населения в частности, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — По итогам 2020-го средняя стоимость объектов в масс-маркете на вторичном рынке увеличилась на 20 процентов, в отдельных локациях столицы — на 30 процентов».

При этом новая ценовая реальность идет вразрез с интересами и возможностями потенциальных покупателей жилья. Они, по наблюдениям риелторов, не могут привыкнуть к изменившимся ценникам и потому откладывают заключение сделок. Особенно тяжело тем, кто долго копил и, казалось бы, наконец накопил — людям с «живыми» деньгами, которые планировали приобрести квартиры в ближайшее время. «Сейчас они в растерянности — из-за необоснованного роста цен им придется либо продолжать откладывать средства, либо соглашаться на менее привлекательный для них вариант», — отмечет Шлома.

Рынок «вторички» фактически держится на плаву за счет ипотечников: смягчение условий по жилищным кредитам в прошлом году отчасти компенсировало бешеный рост цен. И все больше в Москве становится покупателей, ориентирующихся не на стоимость конкретного объекта, а на размер ипотечных ставок и ежемесячных выплат. «Для таких покупателей, по большому счету, ничего не изменилось, и они продолжают выходить на сделки», — поясняют в «ИНКОМ». Эксперты ожидают роста доли ипотечников на «вторичке», называя это стандартом западных стран — в них абсолютное большинство сделок проходят с привлечением займов. Но одной только ипотечной поддержки московскому рынку готового жилья явно не хватает, и охота за метрами явно близится к завершению: осенью 2020-го, на пике покупательской активности, спрос на недорогую «вторичку» в городе в три раза превышал число ликвидных предложений. В настоящее время два этих показателя сравнялись друг с другом.

Золотая панель

О ценовом затишье на вторичном рынке жилья свидетельствуют данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По сравнению с декабрем 2020-го темпы роста цен в январе 2021-го упали в пять раз: стоимость «вторички» за первый месяц года увеличилась на 0,7 процента, а еще месяц назад этот показатель достигал 3,5 процента. «Квадрат» ненового жилья в Москве к февралю предлагался в среднем за 209 тысяч рублей (элитные предложения не учитываются).

По наблюдениям аналитиков, заметнее всего за январь подорожали квартиры в типовых панельных домах — на 1,6 процента, до 187,3 тысячи рублей за квадратный метр. В среднем жилье во всех панельных и блочных домах прибавило в цене 1,4 процента, в монолитных и кирпичных — 0,3 процента. Среди округов города лидерами роста цен стали Западный, Юго-Западный и Северо-Западный — там «квадрат» подорожал более чем на 1,5 процента. Тем временем Центральный округ, где сосредоточен основной объем дорогих квартир, ушел в минус: местные квадратные метры в среднем подешевели на 0,3 процента, до 330,9 тысячи рублей.

«Прошлый год запомнился рекордным ростом цен на жилье на фоне глубокого экономического кризиса, — отмечают в ИРН. — Драйверами спроса и, соответственно, подорожания недвижимости были дешевая ипотека и банковские вкладчики, искавшие новые инструменты сохранения капитала в связи с обвалом ставок по депозитам. Однако ажиотаж не может длиться вечно — уже в середине осени покупательская активность пошла на спад».

14,4 миллиона рублей стоит среднестатистическая квартира на вторичном рынке в Москве, подсчитали эксперты портала «Мир квартир»

Вопреки общепринятому мнению о том, что меньше чем за 10 миллионов рублей в столице ничего не купишь, самые недорогие квартиры в границах «старой» Москвы (без учета лотов в Троицком и Новомосковском округах) предлагаются по цене от 6 миллионов рублей (в расчет не берутся также «серые» предложения долей, подозрительных микроквартир и прочие с сомнительным юридическим статусом). По данным агентства «НДВ-Супермаркет недвижимости», бюджет в 6-7 миллионов позволяет приобрести в Москве квартиру площадью 24-32 квадратных метра, расположенную в панельной пятиэтажке одного из спальных районов прямо около МКАД, далеко от метро. Столь дешевые объекты, как правило, располагаются на первых и последних этажах, в них нет балконов и лоджий.

«Это недвижимость с какими-либо нюансами, с которыми покупателям придется мириться», — предупреждают риелторы. За 8 миллионов уже можно купить однокомнатную квартиру площадью 35-38 квадратных метров в «интересной локации» — например, в Бабушкинском районе, в Кузьминках, на Рязанском проспекте, в Текстильщиках, Чертаново. «Если нужны более современные дома, за 8 миллионов можно найти аналогичный метраж в районах около МКАД на востоке и юго-востоке Москвы», — утешают эксперты.

Ряды редеют

Найти можно, но не без труда: объем предложения вторичного жилья в Москве минимальный с 2014 года — не более 36,5 тысячи объектов, подсчитали в «МИЭЛЬ» (соответствующий обзор есть в распоряжении «Ленты.ру»). За год предложение уменьшилось более чем на 40 процентов (еще в декабре 2019-го на рынке экспонировалось около 60 тысяч квартир). «Столь низкое число объектов в продаже объясняется небывалой активностью населения, которая началась после снятия ограничений и продолжается по сей день», — говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик компании.

Согласно подсчетам специалистов «ИНКОМ», по итогам прошлого года экспозиция в массовых сегментах жилья сократилась на 30 процентов, в отдельных районах столицы ажиотаж «съел» до 48 процентов предложения. Из-за этого потенциальным покупателям порой крайне сложно подобрать подходящую квартиру. Наиболее заметно снизился объем предложения многокомнатных лотов (с тремя и более комнатами) — на 18 процентов. Экспозиция «однушек» и «двушек» за это время в совокупности уменьшилась на 14 процентов.

«Есть причина, повлиявшая на сокращение числа именно многокомнатных объектов, — рост спроса за счет покупателей, переходящих с первичного рынка жилья на вторичный», — поясняет руководитель аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. По его словам, в сегменте новостроек просторных квартир не хватает, тем временем спрос на многокомнатные лоты на «первичке» по итогам 2020-го вырос почти на треть. Разочарованные покупатели нацелились на «вторичку» и успешно раскупили самые привлекательные варианты.

Урезанное предложение препятствует снижению цен до приемлемого для покупателей уровня, констатируют риелторы: продавцы не идут на уступки, понимая, что выбирать особо не из чего. Дисконты по Москве не превышают 100 тысяч рублей, а в Подмосковье — 50 тысяч, утверждают в «МИЭЛЬ». Такую скидку специалисты называют психологически комфортной для продавца и покупателя.

«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки, — поясняют они. — Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя. Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет».

«Рост, очевидно, начал выдыхаться»

Большой торг может вернуться на московский рынок жилья в обозримом будущем, полагают некоторые аналитики. Так, в ИРН прогнозируют его стагнацию и «топтание» цен на месте — но только тех, что указываются в объявлениях о продаже квартир. «В конце года цены еще подросли по инерции, однако к началу 2021 года этот рост, очевидно, начал выдыхаться, — говорится в материалах аналитического центра. — Скорее всего, в ближайшее время на рынок придет стагнация. Заявленные цены будут топтаться на месте, так как продавцы-частники на вторичном рынке всегда с большим запозданием реагируют на изменение конъюнктуры. Однако возможно неявное снижение стоимости квартир в виде увеличения глубины торга».

В ЦИАН дают более сдержанный прогноз по ценам (материал есть в распоряжении «Ленты.ру»): рост, но в пределах одного процента в месяц. «Застройщики стали не так активно индексировать прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым лагом по времени мы увидим аналогичную ситуацию и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы на нем сохранится тенденция на замедление роста цен», — обещают эксперты.

Риелторы «НДВ» уверены, что московский рынок «вторички» активизируется уже в феврале, и потому до апреля ценники могут увеличиться до 5 процентов. Этому курсу, мало соответствующему ожиданиям и возможностям покупателей, пока явно следуют и продавцы: ценники в базах недвижимости не снижаются, а в некоторых случаях даже регулярно повышаются, причем от числа просмотров конкретного объявления это не зависит.

Сколько времени понадобится владельцам квартир, чтобы заметить замаячивший на горизонте призрак стагнации и умерить аппетиты, пока неизвестно. Ясно одно — в условиях, когда съемного жилья становится все больше (в том числе за счет инвесторов, накупивших квартир для сдачи в аренду и «на всякий случай» в 2020-м), ставки найма падают, а работодатели массово «забывают» выводить сотрудников с удаленки, собственная крыша над головой перестает быть безусловной ценностью, и это уже весомый повод для снижения цен.