Цене квадратного метра предсказали снижение из-за сокращения объемов ипотеки - «Аналитика рынка»

За зимние месяцы этого года объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 14,1% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Об этом сообщил Банк России. При этом каждый второй потенциальный ипотечный заемщик в январе-феврале получил отказ от банка в предоставлении кредита, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Как все это отразится на экономике страны и есть ли положительные последствия от снижения спроса на недвижимость для россиян?

За январь и февраль 2024 года объем выдачи ипотеки составил 604,5 млрд рублей, что на 14,1% меньше, чем за те же месяцы два года назад, когда объем жилищного кредитования достигал 704 млрд рублей, согласно данным ЦБ. При этом и количество жилищных кредитов за январь-февраль этого года тоже сократилось на 10,7% по сравнению с тем же периодом 2023 года (171,5 тыс. против 192 тыс. штук). Одновременно банки стали чаще отказывать потенциальным ипотечникам в кредитах. По подсчетам НБКИ, за зимние месяцы этого года доля отказов достигла 56%, что на 15% больше, чем в конце 2023 года. А если рассматривать отдельно рынок новостроек, на который распространяется максимальное количество льготных программ, то там доля отказов дошла до двух третей — 69% в январе этого года и 65% в феврале.

По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, рынок ипотеки и в целом недвижимости охлаждается. На него давит снизившийся спрос на фоне высоких цен и заградительных ставок по рыночной ипотеке (сегодня минимальный ставки — 16-17% годовых), а также ужесточение условий выдачи льготной ипотеки и введение запретительных надбавок ЦБ. Быстрого снижения ключевой ставки в этот раз ждать не приходится, о чем неоднократно заявлял сам регулятор. А значит, рынок, в том числе ипотечный, продолжит остывать.

Мнения о том, как отмечаемый спад отразиться на строительной отрасли, которая считается «локомотивом» всей экономики, у экспертов разошлись. «Мы не видим поводов для того, чтобы данная тенденция как-либо сильно отразилась на строительной отрасли», — говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Как правило, застройщики и банки предлагают клиентам различные инструменты для покупки квартир, такие как субсидирование ипотечных кредитов, рассрочки и т.д., что серьезно облегчает им и потенциальным покупателям жизнь. Но застройщикам в этот раз все эти приемы не помогут. «В предстоящем полугодии строительной отрасли предстоит напряженный период», — уверен исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Это может отразиться на скорости принятия решения о вхождении в новые проекты. Если во второй половине 2024 года отрасль увидит выраженную тенденцию к смягчению кредитно-денежной политики (а это будет зависеть от динамики снижения ключевой ставки ЦБ), то значительных изменений не произойдет. Здесь стоит обратить внимание на то, что девелоперский проект занимает несколько лет (в среднем 3 года) и краткосрочные полугодовые колебания ставки, хотя и несут определенные риски, могут быть компенсированы в рамках срока реализации проекта, пояснил эксперт.

Разошлись мнения аналитиков и о том, приведет ли уменьшение спроса на жилье к снижению стоимости квадратного метра. Так, по мнению Новикова, никаких предпосылок к этому нет, поскольку высокая стоимость стройматериалов, проектного финансирования влияет на цену квадратного метра. «В лучшем случае возможны разовые акции или дополнительные скидки от застройщиков на определенный пул квартир», — полагает эксперт. Однако расчеты других аналитиков уже показывают изменения. Под давлением снизившегося спроса рынок жилья, по крайне мере вторичный, ждет стагнация и снижение цен. «Согласно нашим расчетам, весь первый квартал 2024 года. средняя стоимость квадратного метра топчется на месте, — сообщил Репченко. — При этом самые доступные сегменты по итогам марта уже показывают минус. А это означает, что продавцы квартир начали осознавать новую реальность высокой ключевой ставки и ушедшего спроса, и потихоньку движутся навстречу покупателям». Скорее всего, стоимость метра на вторичном рынке покажет минус уже в мае, а в среднесрочной перспективе может просесть на 10% и более, прогнозирует аналитик.

Есть и другие плюсы для россиян в охлаждении рынка ипотеки. «Положительным аспектом может стать снижение долговой нагрузки населения и повышение доступности жилья для покупателей без ипотеки», — отметил основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев. В то же время, сокращение спроса стимулирует развитие альтернативных форм жилищного строительства, таких как аренда и кооперативное жилье, что может привести к более разнообразному и гибкому рынку недвижимости для потребителей, подчеркнул эксперт.