Эффект льготной ипотеки: новостройки Москвы с 2020 года подорожали на 90% - «Аналитика рынка»

Цены на новостройки Москвы за почти четыре года действия льготной ипотеки увеличились на 80–90%, основной прирост (около 50%) пришелся на 2021–2022 годы. Для сравнения, прирост цен на вторичное жилье в Москве за это время был в два-три раза ниже и составил 30–40%. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики.

Льготной ипотеке на новостройки четыре года

В этом году исполняется четыре года с момента запуска программы льготной ипотеки на новостройки под 8%. Программа была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера поддержки строительной отрасли в пандемию. Изначально ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а сама программа была рассчитана до ноября 2020 года. Позже действие программы несколько раз продлевалось, а ее основные параметры менялись (ставка, суммы кредитов, первоначальный взнос).

С декабря 2023 года изменились основные параметры программы — был увеличен с 20% до 30% размер первого взноса, а максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти снизился с 12 млн до 6 млн руб. Таким образом, для столичных регионов из-за высоких цен на новостройки программа стала практически неактуальной. Кроме того, воспользоваться программой теперь можно один раз. Сейчас льготная ипотека действует до 1 июля 2024 года.

Как изменилась цена новостроек за четыре года

На протяжении последних лет льготная ипотека была драйвером роста спроса на новостройки, который в свою очередь вел к повышению цен на строящееся жилье. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке Старой Москвы средневзвешенная цена квадратного метра за четыре года выросла на 82%: с 243,5 тыс. руб. в марте 2020 года до 442,3 тыс. руб. в марте 2024 года.

«Основной прирост цен пришелся на 2021–2022 годы и составил 29,8% и 20,5% соответственно. В общей сложности это почти 50%. Этот прирост пришелся именно на период действия льготных программ», — отметила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Когда цены достигли своего пикового значения, в 2023 году, началось постепенное сворачивание льготной ипотеки. При этом доля сделок по льготным программам оставалась на высоком уровне, особенно в комфорт-классе. В 2023 и 2024 годах темп прироста цен сильно замедлился. Средневзвешенная стоимость метра в 2023 году выросла всего на 6,3%, в 2024-м — на 9,2%», — добавила эксперт.

По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», с марта 2020 года сильнее всего подорожали бизнес-класс (на 79,3%, до 475 тыс. руб. за 1 кв. м) и комфорт-класс (на 76,2%, до 322,8 тыс. руб. за 1 кв. м). Наиболее высокие темпы роста цен в этих двух сегментах наблюдались в 2022 году — на 32% и 27% соответственно, отметила Татьяна Подкидышева. В премиальном сегменте «квадрат» в новостройках за пять лет подорожал на 52,3%, добавила она.

Изменение цен на новостройки за время действия льготной ипотеки в Москве

Класс новостроек

Средняя цена 1 кв. м, март 2020 года, тыс. руб.

Средняя цена 1 кв. м, март 2021 года, тыс. руб.

Средняя цена 1 кв. м, март 2022 года, тыс. руб.

Средняя цена 1 кв. м, март 2023 года, тыс. руб.

Средняя цена 1 кв. м, март 2024 года, тыс. руб.

Динамика с марта 2020 года по март 2024 года, %

Бизнес-класс
264,8
328,0
434,0
439,1
475,0
79,3%

Комфорт-класс
183,2
224,9
284,9
284,3
322,8
76,2%

Премиум-класс
549,4
629,6
668,2
806,0
836,7
52,3%

В целом по рынку
243,2
315,6
380,3
404,1
442,3
81,8%

Данные: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Похожее подорожание новостроек Москвы за четыре года зафиксировали аналитики bnMAP.pro. По их оценкам, с марта 2020-го по март 2024 года средняя цена «квадрата» в старых границах Москвы увеличилась на 80%, до 468,1 тыс. руб. (все классы, но без учета элитного сегмента).

В Новой Москве подорожание за этот период было еще сильнее — на 92%. Если в марте 2020 года квадратный метр строящегося жилья здесь стоил 135,5 тыс. руб., то в марте 2024-го уже 259,5 тыс. руб. Основное подорожание пришлось на 2021–2022 годы, самый пик популярности программы льготной ипотеки. По данным bnMAP.pro, только за 2021 год новостройки Старой Москвы подорожали на 25%, за 2022 год — на 23%, за два года — почти на 48%. В Новой Москве в это время динамика была еще выше. Здесь строящееся жилье в 2021 году выросло в цене на 33% и на 29% — в 2022 году, совокупно за два года рост составил 62%.

«Средняя стоимость квадратного метра сильнее выросла в Новой Москве — за пять лет на 92%, а в Старой — на 80%. В большой степени это обусловлено тем, что в Новой Москве исходно стоимость метра была более низкой. То есть ценам было куда расти. Кроме того, в Новой Москве сосредоточены проекты комфорт-класса, на которые приходилось ядро спроса по льготной ипотеке», — пояснила основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Льготная ипотека, безусловно, поддержала рынок, но отсутствие лимитов на ее выдачу привело к взрывному росту спроса, а он разогнал цены. Только недавно было принято решение об однократной выдаче льготной ипотеки в одни руки», — добавила эксперт.

В последующие два года рост цен на московские новостройки замедлился — в среднем за 2023 год они подорожали на 4–6%, в этом году — на 6–13%. «Сейчас в Старой Москве только около 5% всех квартир подходят под параметры льготной ипотеки, в основном это студии или компактные однушки в отдаленных районах. По сути, после введения лимитов цены на новостройки в Москве изменяются практически без прямого влияния льготной ипотеки», — отметила Ирина Доброхотова.

Как изменились цены на вторичке с весны 2020 года

Рост цен на вторичное жилье в Москве, где нет льготных ипотечных программ, с марта 2020 года был гораздо ниже. По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена «квадрата» жилья за четыре года увеличилась (без учета элитного сегмента) примерно на 30%, до 281,2 тыс. руб. В Новой Москве динамика была выше — 40%. Сейчас цена квадратного метра вторички в Новой Москве оценивается в 206,6 тыс. руб.

Больший прирост стоимости в Новой Москве объясняется, во-первых, тем, что в локациях со сравнительно низкими ценами на жилье есть потенциал для подорожания. Во-вторых, в ТиНАО ведется активное строительство, соответственно, вторичный рынок пополняется новыми современными объектами, а они дороже, чем предложение в старом жилом фонде, пояснил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

По его словам, за рассматриваемый период (с марта 2020-го по март 2024-го) пиковое значение средней цены на вторичке Старой Москвы было в марте 2022 года, тогда «квадрат» стоил 286,7 тыс. руб. «После увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля 2022 года и, как следствие, роста рыночных ипотечных ставок до заградительных ипотечные покупатели стремились успеть провести сделки, оформляя ранее одобренные кредиты по прежним ставкам», — пояснил Дмитрий Таганов.

Сейчас на рынке вторичного жилья наблюдается затишье — из-за высоких ставок по рыночной ипотеке продажи низкие. В такой ситуации собственники чаще идут на скидки. По данным «Инком-Недвижимости», по реально оцененным объектам за последние три месяца цена не изменилась. «Но можно осторожно сказать, что в феврале и марте по некоторым объектам зафиксировано начало тенденции небольшого удешевления — не более чем на 2%. То есть сейчас наметился тренд медленного сползания цены», — уточнили в компании.