«Дом.РФ» увидел признаки дефицита новостроек в России - «Аналитика рынка»

Из-за ажиотажного спроса на рынке новостроек в 2023 году начали появляться риски дефицита предложения. Об этом говорится в исследовании аналитического центра «Дом.РФ» (есть в редакции). По данным института жилищного развития, в 2023 году объем запуска новых девелоперских проектов вырос до максимума за всю историю наблюдения рынка — 49,4 млн кв. м. Но из-за высокого спроса жилье стало продаваться быстрее, чем строится. Сделки по договорам долевого участия (ДДУ) увеличились на 50%, а запуски — на 21%, указывается в исследовании.

В результате соотношение распроданности и строительной готовности, то есть то, на сколько процентов портфель проектов распродан к тому, на сколько процентов он построен, по оценкам «Дом.РФ», к началу 2024 года увеличилось до 80% (70% — норма, 60% — риск затоваренности), что сигнализирует о рисках дефицита предложения. Текущих запасов хватит примерно на два года, подсчитали там.

По данным «Дом.РФ», в 2021 году соотношение распроданности и стройготовности на российском рынке новостроек было на уровне 95%, что свидетельствовало о дефиците предложения. В 2022 году из-за падения спроса показатель снизился до 74%, что говорило о балансе. В 2023 году показатель увеличился до 80%, и начали формироваться признаки дефицита.

Риск дефицита в особенности касается проектов с близким сроком ввода в эксплуатацию, отмечают в «Дом.РФ». Согласно данным аналитиков, новостройки с плановым сроком ввода в 2024 году уже в прошлом году были раскуплены более чем наполовину. При этом их стройготовность уже составляет около 70%. Квартиры, которые будут сданы в следующем году, реализованы застройщиками на четверть. Так как их строительство завершено лишь на 29%, соотношение распроданности и стройготовности уже составляет 85%.

Распроданность и стройготовность в регионах

Ситуация по топ-10 регионам, на которые приходится наибольший объем строительства жилья, разнится. По данным «Дом.РФ», один из самых высоких показателей соотношения распроданности и стройготовности к 1 января 2024 года наблюдался в Свердловской области — 98%, а срок реализации нераспроданного жилья составил в этом регионе около полутора лет.

Высокие показатели зафиксированы также в Тюменской (97%) и Ростовской области (90%), а также в Москве (88%). Средние сроки реализации новостроек в этих регионах составляют около двух лет, что говорит о дефиците предложения, отмечают аналитики. «В результате цены на новостройки в этих регионах выросли сильнее, чем в среднем по стране», — добавляют они.

В Краснодарском крае и Ленинградской области, наоборот, наблюдается избыток предложения — запуски здесь опередили продажи. Здесь соотношение распроданности и стройготовности находится на уровне 64-65%, а срок реализации достигает три и три с половиной года. В результате цены немного снизились. В Московской области и Санкт-Петербурге спрос и предложение сбалансированы, а рост цен — меньше среднего по стране.

Показатели сбалансированности в топ-10 регионах по объему строящегося жилья к 1 января 2024 г.

Регион

Запасы строящегося жилья, лет

Срок реализации нераспроданного строящегося жилья, лет

Соотношение распроданности и стройготовности, %

Москва
3,4
2,1
88%

Московская область
2
2,4
72%

Краснодарский край
3,2
2,9
64%

Санкт-Петербург
2,5
2,3
76%

Свердловская область
2,9
1,5
98%

Ленинградская область
2,6
3,5
65%

Новосибирская область
3,1
1,9
77%

Тюменская область
3,2
1,7
97%

Ростовская область
3,0
1,8
90%

Татарстан
3,4
1,9
86%

Россия
2,8
2,1
80%

Нормальный уровень
2-3 года
2-3 года
70%

Расчеты: «Дом.РФ»

Стабилизация на рынке новостроек наступит в 2024 году

Однако ситуация на рынке новостроек должна стабилизироваться в этом году, поскольку на спрос будет оказывать влияние изменение условий по ипотеке. В результате соотношение распроданности и распроданности может снизиться до 70%, прогнозируют в институте жилищного развития. «В 2024 году спрос на рынке первичного жилья будет находиться под давлением высоких рыночных ставок, модификации условий льготных программ и ужесточения требований к заемщикам. С другой стороны буквально на днях президент поручил продлить программу семейной ипотеки», — пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

«В совокупности эти факторы, с учетом «запаса распроданности», который удалось сформировать застройщикам в 2023 году, будут способствовать возврату рынка к балансу из состояния некоторого дефицита предложения», — отметил Михаил Гольдберг.

В 2023 году в России росла распроданность новостроек одновременно с объемами нового строительства. По итогам третьего квартала 2023 года уровень распроданности жилищных проектов увеличился до 33% и примерно на таком уровне был до конца года. В начале 2023 года показатель составлял 30%. Одна из причин увеличения распроданности строящегося жилья — высокий спрос, который стимулировали меняющиеся условия по льготной ипотеке.