На пороге стагнации: остановит ли дорогая ипотека цены на жилье - «Аналитика рынка»

Российский рынок жилья находится на перепутье. После нескольких лет бурного роста как в смысле количества квадратных метров, так и в смысле цен, радикально изменилась конъюнктура: резко выросшие ставки поставили под угрозу спрос на новое и вторичное жилье. Не ясно, насколько долго льготная ипотека сможет «вывозить» рынок в одиночку. Уже сейчас фиксируются многолетние максимумы по количеству нераспроданных метров в новостройках. О том, как рынок недвижимости отреагировал на резкое повышение ставок и что его ждет в ближайшем будущем, — в материале «Известий».

Пошли на взлет

Начиная с 2020 года цены на жилую недвижимость в России резко пошли вверх, в основном заметно опережая инфляцию. В 2021 году новостройки выросли в цене на 16%, а вторичное жилье — на четверть. В 2022 году тенденция продолжилась, хотя и не с такой прытью: на 15% и 10% соответственно. Параллельно росли цены и в сфере индивидуального жилья, вводимая площадь которого уже превысила половину от всех новостроек, в основном из-за увеличения цен на стройматериалы. 2023 год также был скорее положительным для цен на рынке недвижимости, особенно в сфере новостроек.

Однако в значительной степени это всё обуславливалось низкими ипотечными ставками. Реальная ставка ЦБ РФ была отрицательной (ниже уровня инфляции), что делало покупку жилья в ипотеку весьма выгодным занятием. Банк России, однако, перевернул доску летом и осенью, подняв ключевую ставку с 7,5% в середине июля до 15% к концу ноября.

Вслед за этим двинулись и ставки в коммерческих банках. Ипотека в начале года обходилась в среднем в 11%, иногда опускаясь даже ниже 10%. Сейчас жилищные кредиты на коммерческих условиях выдаются под 16% и выше, что с учетом нынешних и ожидаемых темпов инфляции, роста доходов населения выглядит совершенно запретительным процентом. По сути, рыночная ипотека на сегодняшний день остается только для совсем отчаянных. Действует льготная ипотека, которая в очередной раз продлена, но распространяется только на новостройки. Впрочем, на данный момент банки практически исчерпали лимиты средств на компенсацию разницы между рыночной и льготной ипотечными ставками. Вероятность ужесточения условий льготных кредитов или вовсе приостановки их выдачи является ненулевой для многих кредитных организаций.

Одновременно цены на вторичное жилье весьма высоки и установились на очередном историческом максимуме — 119,13 тыс. рублей в среднем по стране. В прошлом месяце стоимость «вторички» подросла на 1,4%.

Новостройки всё еще в цене

Как рынок реагирует на изменение условий кредитования? Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев отметил, что рынок недвижимости сейчас находится в стадии трансформации под новые условия ипотечного кредитования. Если до июня текущего года доля интереса ко «вторичке» была на уровне 88–90%, то с июля текущего года она начала снижаться, и по итогам декабря только 80% покупателей интересуются вторичной недвижимостью, остальные — новостройками.

— И это с учетом того, что новостройки присутствуют не во всех городах России. Еще более значительный рост доли сделок на первичном рынке с привлечением заемных средств. В ноябре прошлого года на новостройки приходилось всего 29,3% ипотечных сделок, а 56,5% занимали сделки со вторичной недвижимостью, остальное — загородная и коммерческая недвижимость, — рассказал эксперт.

Сергей Зайцев добавил, что в ноябре 2023 года доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла до 49,1%, а вторичного жилья снизилась до 35%. За первые дни декабря доля сделок с ипотекой на вторичном рынке и вовсе занимает всего 27,8%, на первичном — 61,1%.

Собеседник отметил, что интерес к покупке новостроек продолжает расти, за ноябрь он увеличился еще на 4,5% относительно октябрьских значений и оказался в 1,5 раза выше, чем годом ранее.

— На вторичном рынке, напротив, отмечается стагнация спроса: в ноябре он был на 10% ниже, чем в октябре текущего года, и на 6% ниже, чем в ноябре прошлого года. При этом, если сравнивать с июнем 2023-го — последним месяцем до роста ключевой ставки, — в ноябре спрос на вторичном рынке оказался на 0,3% выше, на первичном — в 1,6 раза, — поделился специалист.

При этом он отметил, что средняя цена квадратного метра продолжает расти как на первичном, так и на вторичном рынке, что, впрочем, связано с ажиотажным спросом последних месяцев и изменением структуры предложения: квартиры наиболее доступных и бюджетных вариантов раскупили в первую очередь, что отразилось на средней цене квадратного метра.

Ажиотаж в качестве причины роста цен в последние месяцы отмечает и руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов.

— Многие покупали квартиры в стремлении «успеть, пока не подорожала ипотека». На краткосрочном отрезке это привело к росту номинальных цен предложения (за счет вымывания лотов с более доступными ценами). В среднесрочной перспективе это станет драйвером снижения спроса и перехода к цен от росту к стагнации, — указал он.

Стагнация спроса

По словам лидера проектов «S+Консалтинг» Анастасии Дейнеко, впервые с начала года кредитные организации зафиксировали снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. В октябре общий объем жилищных кредитов составил порядка 770 млрд рублей, что на 19,4% ниже, чем в сентябре 2023 года.

— Сокращение спроса пока не отразилось на стоимости жилья, однако застройщики уже фиксируют снижение среднего чека по сделкам на 2–4%, что в перспективе может привести к увеличению доли дорогих квартир в объеме предложения и последующему сокращению спроса. Поэтому к концу года можно ожидать появления специальных предложений от девелоперов преимущественно на квартиры большей площади, — отметила эксперт.

Особенность нынешней ситуации еще и в том, что жилье строится околорекордными темпами: ожидается введение в этом году 102 млн кв. м, примерно столько же, сколько и в 2022-м, когда площадь строительства достигла исторического максимума. В комбинации со снижением спроса это может дать интересные эффекты. На 1 декабря объем нераспроданного жилья в стадии строительства составил 71,6 млн кв. м, или 67% от всего объема стройки. Из них 26% приходится на неоткрытые продажи.

Впрочем, о затоваривании говорить не стоит, считает Алексей Попов. По его мнению, показатель «средний процент нереализованных остатков к моменту получения разрешения на ввод» лучше отражает баланс спроса и предложения, чем доля «нераспроданного жилья». Пока указанный показатель остается на комфортных для застройщиков уровнях (менее 25%).

— Речь скорее идет не о затоваренности рынка, а о восстановлении его нормальной структуры предложения, — добавил Сергей Зайцев. — По мере приближения сдачи дома интерес к квартирам в таких новостройках будет расти.

Он отметил, что раньше, до введения проектного финансирования, застройщики распродавали квартиры на старте продаж по минимальным ценам, в том числе, чтобы окупить первичные затраты на строительство.

— Сейчас, с учетом того что денежные средства от продажи они получают только после завершения строительства, большого смысла в таком стартовом демпинге нет, — говорит Зайцев. — И покупатели стали предпочитать брать квартиры на более поздних этапах строительства

В целом, как считает аналитик «Финам» Полина Щукина, цены на квартиры не изменятся в долгосрочной перспективе.

— Однако в краткосрочной не стоит исключать скидок со стороны застройщиков в силу необходимости финансирования текущих проектов на фоне высоких кредитных ставок. Кроме того, цены на жилье вряд ли пойдут вниз вследствие увеличения себестоимости строительства. За последние полтора года она выросла более чем на 40%, а в пиковые значения марта прошлого года прирост цен на отдельные материалы достигал 170% по сравнению с концом 2020 года. Данное изменение стоимости связывают с увеличением стоимости сырья и логистики, а также дефицита этой продукции вследствие активизации экспорта, — комментирует она.

По ее словам, общее предложение на рынке соответствует целевым ориентирам ввода и роста обеспеченности жильем на человека, но всё же спрос необходимо стимулировать.

— Считаем, что ситуация на рынке зависит от мер поддержки со стороны государства: рынку помогло бы снижение ипотечных ставок, но ожидать подобных мер стоит не раньше следующего года, — заключила спикер.