«Вторичка» пострадает, а рынок новостроек просто выпустит пар. Эксперты не ждут коллапса спроса и цен - «Аналитика рынка»

Изменение условий по ипотечным кредитам, вызванное повышением ключевой ставки, не могло не сказаться на ценах. Пока они по инерции растут, как на первичном, так и на вторичном рынке. Но очень скоро, буквально после Нового года, этот тренд изменится. Давайте узнаем у экспертов строительной отрасли, сходятся ли их точки зрения по этому поводу.

Регионы поддержат, Москву осадят

Состоявшийся на днях в Государственной Думе диалог спикера Вячеслава Володина и главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной о дифференцированном подходе к величине ставок по льготным ипотекам в зависимости от региона приобретения недвижимости, наверное, уже можно считать новым условием кредитования, которое в ближайшее время будет официально принято.

С его помощью регулятор планирует добиться исправления неравномерности спроса и ценообразования новостроек на всей территории нашей страны, привязав ставку к уровню доходов населения каждого из регионов. Это вполне логичный и ожидаемый метод. Только непонятно, почему им решили воспользоваться только тогда, когда рынок недвижимости уже перекосило.

Скорее всего, льготная ипотека доживает в Москве и Питере последний год. Растущие объемы нераспроданных квадратов у застройщиков показывают, что именно в столицах она в первую очередь может быть «отменена» максимальным повышением ставок. И стройки здесь от этого не остановятся. Просто девелоперы перестанут возводить недорогое жилье.

Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус», готов назвать конкретные параметры: «Отмена льготной ипотеки больше всего ударит по проектам классов стандарт и комфорт, где много сделок проходит с использованием льготных ипотечных кредитов. Жилье в таких ЖК больше соответствует условиям программы – стоит до 12 млн руб. Падение продаж может составить до 30%».

Для рядовых москвичей и питерцев квартиры снова станут менее доступными. Но сами мегаполисы начнут принимать образцово-показательный вид еще быстрее. Будет возводиться больше жилых комплексов бизнес- и премиум-класса, покупателей которых величина ипотечной ставки не заботит.

А вас я попрошу остаться

Увеличение ставки по льготной ипотеке не вернет покупателей на рынок вторичной недвижимости. Потому что там ставки по кредитам еще выше. Те, кому и новостройки станут не по карману, останутся в съемных квартирах или уедут к себе на родину из-за растущей стоимости аренды.

«Прежде всего мы увидим снижение цен на вторичном рынке недвижимости. Ставки по ипотеке на уровне 16-17% делают недоступным жилье от частных владельцев для ипотечных заемщиков, чья доля на вторичном рынке составляет порядка 60-70%. Наиболее ликвидные квартиры собственники будут снимать с продажи. Другие предпочтут не продавать, а сдавать в аренду жилье, так как ставки съемного жилья будут повышаться», – считает Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

«Вторичка», которая и без того дешевле нового жилья уже на десятки процентов, становится еще менее востребованной. Возможно, это единственный сегмент, который ожидает ценовая коррекция. Причем это необязательно будет снижение стоимости. Во многих городах страны отложенный спрос до сих пор не реализован, и цена по-прежнему растет. Хорошо, если хотя бы этот рост остановится.

На рынок начали поступать выплаты военным, и они в какой-то степени поддержат его. Также увеличится использование материнского капитала для улучшения жилищных условий. Резкого снижения стоимости вторичного жилья не произойдет. Этот рынок пережил ипотеку и под более высокий процент. Сейчас никаких причин для его обрушения нет.

Нужно просто выпустить пар

Многие профессионалы рынка недвижимости уверены в том, что вообще не произойдет ничего негативного. Перегретый спрос аккуратно охлаждается медленным повышением ставок, которые будут точно так же, по ситуации, снижаться в следующем году. По данным Росреестра, продажи московских новостроек в октябре уже были ниже сентябрьских на 11,4% и продолжают снижаться, но цены еще держатся на прежнем уровне.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», настроен оптимистично: «Полагаю, что в 2024 году мы будем наблюдать умеренное снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Правда, девелоперы вновь постараются избежать прямого спада стоимости квартир и будут стимулировать спрос с помощью многочисленных скидочных акций. Кроме того, вырастет дисконт к рынку в новых проектах на начальном этапе реализации».

Его поддерживает и Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»: «Полагаю, что к началу 2024 года властям удастся стабилизировать курс рубля и замедлить инфляцию, что позволит снизить ключевую ставку до уровня менее 10%. В результате рыночные ставки вернутся к приемлемым для большинства клиентов значениям – порядка 12%. Соответственно, увеличится спрос на вторичное жилье. Покупательская активность на первичном рынке сохранится на стабильно высоком уровне».

Оно и понятно. С чего бы это спросу куда-то пропадать с таким количеством «вертолетных» денег, напечатанных и вброшенных в экономику после пандемии. Сейчас их излишки начинают оседать на вкладах в банках под 15-16% годовых. А при снижении учетной ставки начнется новое перетекание в квадратные метры. И цикл повторится.