Спрос на новостройки начал восстанавливаться - «Аналитика рынка»

Количество сделок на первичном рынке недвижимости в крупнейших российских городах, за исключением столиц, увеличилось. А цены практически не изменились. Другие итоги I полугодия на первичном рынке — в обзоре Циан.Аналитики.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

- Номинальные средние цены предложения на фоне отмены нулевой ипотеки выросли всего на 3% за полугодие, до 137 тыс. рублей за 1 кв. м.

- Рост объема предложения замедлился. Покупатели могут выбирать из 234 тыс. объявлений. Показатель увеличился на 5% по сравнению с началом года.

- Метрики потенциального спроса почти везде вернулись к показателям 2021 года. Фактическое количество сделок стагнирует в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга и растет в большинстве региональных центров.

ВАЖНО

Данные рассчитаны на основе объявлений, опубликованных на cian.ru в разделе продажи квартир в новостройках. Учитывались данные по тем локациям, где мы располагаем достаточным объемом выборки на длительном временном отрезке.

В Московском и Петербургском регионах дополнительно использованы данные, собранные с сайтов ЖК и агентов по реализации новостроек.

Под потенциальным спросом понимается количество целевых действий с объявлениями на нашем сайте (просмотры карточек объявлений).

Цены в новостройках почти не меняются после отмены нулевой ипотеки

В первой половине 2023 года средние номинальные цены предложения в новостройках почти не изменились. По выборке из городов с населением от 500 тыс. человек и двух пристоличных областей стоимость жилья увеличилась на 3%, до 137 тыс. рублей за кв. м.

Заметнее всего цены росли в крупных южных городах. В Сочи, Краснодаре и Махачкале они прибавили более 10%. Также на 8−10% подорожала «первичка» в некоторых рынках с относительно невысокими базовыми ценами — например, в Кирове, Ярославле, Перми, Рязани.

В Московском и Петербургском регионах цены и в месячном, и в полугодовом, и в годовом выражении почти не меняются. На эти рынки приходится около половины всего предложения, что, в свою очередь, сильно влияет на динамику рынка в масштабе страны.

Динамика номинальных цен предложения в месячном выражении уже 7-й раз подряд не превышает 1 п. п. Застройщики после отмены льготной ипотеки активнее предоставляют прямые скидки, цены в новинках рынка сейчас ниже, чем в предыдущие полтора года.

Объем предложения растет, но темпы замедлились

Количество лотов, доступных покупателям на нашей площадке, продолжает расти. Сейчас они могут выбирать из 234 тыс. квартир и апартаментов в строящихся корпусах. Это на 37% больше, чем год назад, и на 5% превышает показатели начала января 2023 года.

Темпы роста предложения снижаются. Если в III и IV кварталах 2022 года оно стабильно росло месяц к месяцу на 5–10%, то в первой половине этого года — лишь на 1% в месячном выражении. Было бы неверно объяснять это тем, что застройщики «придерживают новые проекты, опасаясь затоваривания».

Большой земельный банк, при котором действительно можно регулировать выход новинок, есть у 5–10 девелоперов в стране. Но именно они и продолжали запускать новые проекты и в 2023 году.

Более реалистичное объяснение стабилизации объема предложения — постепенное восстановление спроса. Опубликованные объявления стали быстрее, чем 6−12 месяцев назад, находить своих покупателей.

Спрос в регионах восстанавливается заметнее, чем в столицах

Индекс спроса (среднее количество целевых действий, отнесенное к среднему показателю в 2021 году. — Прим. Циан.Аналитики) на протяжении всего 2023-го на 20–25 п. п. выше, чем во второй половине прошлого года.

Это объясняется как общим ростом аудитории нашего сервиса, так и фактическим восстановлением спроса на рынке. Этот тренд подтверждается и другими косвенными индикаторами — ростом количества одобренных ипотечных заявок, выданных жилищных кредитов.

Фактическое количество сделок по итогам января–мая 2023 года в Московском регионе по сравнению с предыдущим пятимесячным отрезком оказалось на 2% меньше, в агломерации Санкт-Петербурга — на 8% меньше.

Зато в городах-миллионниках фактический спрос оказался на 22% выше, чем в августе–декабре прошлого года.

«Околонулевая динамика объема предложения и номинальных цен в I полугодии привели к постепенному росту спроса на рынке новостроек. Рынок адаптировался к жизни без нулевой ипотеки, застройщики активизировали маркетинговые усилия на предоставлении прямых скидок. Восстановление региональных рынков идет быстрее столичных», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.