Спрос оживился, но цены стоят на месте. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2023 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Апр 23 Мар 23

Индекс стоимости жилья, Р/м2 253 053 0,0%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 128 -6,1%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 857 -8,4%

Несмотря на некоторое оживление вторичного рынка в последние месяцы, цены на квартиры в Москве топчутся на месте. Причем в апреле прекратился даже тот околонулевой рост, который наблюдался в I квартале 2023 г. По итогам прошедшего месяца средняя стоимость метра осталась на мартовском уровне.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в конце апреля квартира в Москве стоит в среднем 253 000 руб. за кв. м – ровно столько же она стоила и в конце марта. Напомним, в I квартале 2023 г. стоимость кв. м увеличилась на символические 0,6%, после снижения на 7,5% в мае-декабре 2022 г.

В разрезе сегментов цены колебались от +0,4% до -0,4% - фактически, в пределах статистической погрешности.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Апр 23 Мар 23

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 221 338 +0,4%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 224 184 +0,1%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 240 650 0,0%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 249 542 -0,4%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 274 211 -0,3%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 261 391 +0,1%

Все панельные и блочные дома 228 724 +0,1%

Все монолитные и кирпичные дома 261 715 -0,2%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Апр 23 Мар 23

Однокомнатные квартиры 255 230 +0,2%

Двухкомнатные квартиры 248 808 -0,1%

Трехкомнатные квартиры 241 331 -0,1%

Многокомнатные квартиры 261 546 +0,3%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Апр 23 Мар 23

Центральный округ 395 041 +0,1%

Юго-Западный округ 284 693 -0,2%

Западный округ 281 243 -0,2%

Северо-Западный округ 263 327 -0,1%

Северный округ 247 519 +0,3%

Южный округ 229 012 -0,2%

Северо-Восточный округ 227 650 +0,1%

Восточный округ 225 879 +0,2%

Юго-Восточный округ 219 622 0,0%

Все районы старой Москвы за МКАД 202 551 +0,1%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Апр 23 Мар 23

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 354 353 +0,4%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 188 779 +0,5%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,88 -0,2%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Апр 23 Мар 23

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,1 %/мес. -0,1%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 0,1 б.деп. +0,1 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Примечательно, что цены застыли на фоне активизации покупателей. Да, спрос по-прежнему существенно отстает в годовом выражении, что неизбежно с учетом резко изменившихся экономических реалий, однако в месячной динамике есть ощутимый прирост. Например, в феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало на 39% больше переходов прав в рамках сделок купли-продаже жилья, чем в январе, а в марте – на 38% больше, чем в феврале. Официальная статистика по сделкам в апреле еще не опубликована, но, по данным риелторских агентств, по крайней мере в первой половине месяца рынок был достаточно активным.

В предыдущие годы продавцы всегда отвечали на оживление рынка увеличением цен. Однако на этот раз в лучшем случае можно говорить о сокращении глубины торга – если осенью прошлого года скидки могли достигать 15%, то сейчас редко превышают 5-7%. Но снижение размера дисконтов произошло на фоне падения цен предложения, и отсутствие их роста, несмотря на активизацию покупателей, говорит том, что предпосылок для разворота ценового тренда пока нет.

Проще говоря, покупатели пришли на рынок не потому, что у них появилось много денег, а потому, что цены упали. И не растут, так как платить больше люди сейчас не могут и вряд ли смогут в обозримом будущем – доходы у населения не увеличивается, а ипотека дорожает. Как следствие, неизбежно возникает вопрос, насколько хватит спроса при нынешнем уровне цен. Учитывая, что март и апрель – это пиковые для рынка месяцы, а в мае обычно начинается сезонное снижение покупательской активности, нынешняя ценовая стабильность может оказаться вовсе не дном рынка, а лишь ступенькой перед продолжением спада летом, когда количество покупателей существенно уменьшится.

При этом, скорее всего, динамика цен на конкретные лоты будет зависеть даже не от сегмента рынка, а от выставленной цены. Для продажи квартир, оцененных по нижней планке рынка, будет достаточно небольшой скидки, а стоимость переоцененных лотов (их по-прежнему немало) придется корректировать существенно.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.