Спрос все ниже: Цены на вторичное жилье в России растут крайне медленно - «Аналитика рынка»

Цены на вторичное жилье в России уже полгода растут крайне медленно. Новостройки продолжают дорожать, но далеко не такими темпами, как в предыдущие пару лет.

За март "вторичка" в России подорожала лишь на 0,6%, сообщает "Циан.Аналитика". По сравнению с мартом 2022 года стоимость квадратного метра выросла в среднем лишь на 3,5%. Впервые за год (с апреля 2022 года) прекратилось снижение средних цен предложения в Москве, за последний месяц "квадрат" в столице подорожал на 0,1%. В Санкт-Петербурге - подешевел на 0,2%.

Сейчас на рынке наблюдается небольшой сезонный рост спроса на вторичное жилье. Средний срок продажи квартиры за месяц сократился на 6 дней, до 124 дней (уровень августа-сентября 2022 года). Однако спрос на вторичном рынке все же ниже, чем в прошлом году, а выбор - выше в два раза, отмечает руководитель "Циан.Аналитика" Алексей Попов. Поэтому, по его мнению, предпосылок для существенного роста цен нет.

Цены на новостройки, по данным портала "Мир квартир", в первом квартале выросли на 2,1%, а за год - на 7,7%. В некоторых городах рост цен был гораздо весомее среднего. Так, в Новокузнецке новостройки подорожали на 28%, в Махачкале - на 26,6% (только за первый квартал нынешнего года - на 21,1%), Волжском - на 20,7%. Бурный рост цен в Махачкале объясняется низкой средней ценой новостроек ранее из-за огромного количества недостроя, который обманутые дольщики пытались продать за копейки, поясняют эксперты "Мир квартир". Сейчас, очевидно, эти квартиры просто снимаются с продажи.

Вместе с тем новые квартиры подешевели в Севастополе (на 16,4%), Калининграде (на 6,2%), Твери (на 2,9%), Сочи (2,6%) и некоторых других городах.

В предыдущие годы цены росли намного динамичнее. По данным Росстата, в 2021 году новостройки подорожали на 26%, "вторичка" - на 17,2%.

Цены на первичное жилье в ближайшем будущем будут расти примерно на уровне инфляции, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум". Это связано, главным образом, с регулярным подорожанием многих категорий стройматериалов, а также с повышением стоимости проектного финансирования. Вместе с тем большинство девелоперов устанавливают существенный дисконт на широкий пул квартир, что повышает доступность новостроек. Кроме того, на первичный рынок распространяются льготные ипотечные программы, которые служат основными драйверами потребительской активности. На вторичном рынке, по ее мнению, ситуация будет носить противоречивый характер. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, в которых жилье резко подорожало в период пандемии, вероятно, будет наблюдаться коррекция вниз на 0,5-1,5% ежемесячно. В регионах, где сейчас не реализуются крупные девелоперские проекты, возможен умеренный рост цен, поскольку спрос сконцентрирован исключительно на вторичном рынке.

Несмотря на заметное сокращение активности покупателей, цены на новое жилье продолжают повышаться, говорит совладелец "Группы Родина" Владимир Щекин. Но для рынка жилья характерна определенная инерция, поэтому пока рано говорить о том, что стоимость жилья не скорректируется. С этой точки зрения показательным будет апрель - если число сделок увеличится, то цены могут продолжить рост или стабилизироваться. На вторичном рынке жилья - большой объем предложения и готовность продавцов давать значительные скидки (в 5-15%). Конкуренция продавцов "вторички" сейчас особенно острая, поэтому в этом секторе рынка снижение цен более вероятно, чем в новостройках.

Следует учесть, что ипотечные ставки на новостройки растут, и в последние недели заметно выравнивание условий на первичном и вторичном рынках, отмечает Попов. Если этот тренд сохранится, то на вторичный рынок будет выходить еще больше ипотечников, снижая потенциал восстановления первичного рынка. К тому же в большинстве городов цены на готовое жилье ниже, чем в новостройках.

Рост рынка могут стимулировать выплаты семьям мобилизованных граждан (за полгода они должны получить уже около миллиона рублей, в регионах это около трети стоимости квартиры), рост номинальных доходов населения, спокойная работа крупных предприятий и стабилизация цен, считает доцент кафедры экономической статистики РЭУ Ольга Лебединская. Скорее всего, рынок станет активнее к осени, после традиционного летнего затишья. "Но это касается первичного рынка, предоставляющего хорошие скидки. На вторичном рынке ситуация немного иная: несмотря на уверения риелторов о массовой продаже вторичной недвижимости, большинство собственников не готово отказываться от дохода и занимают выжидающую позицию. На рынке в основном представлен либо неликвид, либо срочные продажи. В итоге, в выигрыше те, кто покупают жилье за наличные: они приобретают сейчас хорошие квартиры за бесценок".